Calculadora de custos de uma casa de temporada em Kissimmee: HOA, impostos, seguro e administração

Como usar

Digite o preço de compra e escolha onde fica a casa. Depois digite a taxa de HOA por mês, o prêmio anual de seguro que foi cotado, as taxas não ad valorem que aparecem na fatura do imposto, o aluguel que espera receber em um ano e o percentual que um administrador cobra sobre ele. Deixe em branco o que não souber: o total conta apenas o que você digita. Nada do que você digita é guardado nem enviado a lugar algum.

O que a calculadora faz com os seus números

A linha do imposto segue a fórmula do próprio estado. O Departamento de Receita da Flórida a apresenta assim: o valor fiscal (assessed value) é o valor justo menos os limites de avaliação, o valor tributável é o valor fiscal menos as isenções, e o imposto total é o valor tributável vezes a alíquota de millage. Um mill é um milésimo de dólar dos Estados Unidos (Estatutos da Flórida, § 192.001), de modo que cada mill é um dólar de imposto para cada US$1,000 de valor tributável.

A calculadora usa como valor tributável o preço que você digita, e isso é uma premissa. A pessoa que, em 1º de janeiro, tem o título legal ou o título beneficiário em equidade de um imóvel na Flórida e de boa-fé faz dele a sua residência permanente, ou a residência permanente de outra ou outras pessoas que dependem legal ou naturalmente dela, tem direito à isenção de homestead (Estatutos da Flórida, § 196.031); a calculadora não subtrai nenhuma, na premissa de que uma casa de temporada não é a residência permanente de ninguém. Salvo o que essa seção dispõe, o imóvel residencial que não é homestead é avaliado pelo valor justo em 1º de janeiro do ano seguinte a uma mudança de titularidade ou de controle (Estatutos da Flórida, § 193.1554). O valor justo é determinado pelo Property Appraiser: o estatuto lista oito fatores para fixá-lo, o primeiro deles o valor presente em dinheiro do imóvel, que é a quantia que um comprador disposto pagaria a um vendedor disposto, sem contar os honorários e custos razoáveis da compra, em uma operação entre partes independentes (Estatutos da Flórida, § 193.011). O preço que você digita fica no lugar desse número, e o do Property Appraiser pode ser diferente.

As demais linhas são aritmética sobre os seus próprios números: a taxa de HOA vezes 12, o prêmio de seguro como foi cotado, as taxas como vêm na fatura e o percentual de administração aplicado ao aluguel que você digitou.

Qual é a sua alíquota

A tabela do condado de Osceola é organizada por código de millage, e a fatura do imposto do condado traz um campo chamado millage code. Para o ano fiscal de 2026 a tabela dá ao código 300, Osceola County, um total de 13.8253 mills; ao código 200, Kissimmee, um total de 17.3824 mills; e ao código 100, St. Cloud, um total de 17.8699 mills (Osceola County Property Appraiser, alíquotas finais de millage de 2026). A diferença entre os dois primeiros é a linha própria da cidade, 4.6253 mills, contra uma linha de serviços médicos de emergência de 1.0682 mills no código 300.

Outros códigos têm outros totais. O código 306, Indian Ridge, soma 18.1608 mills, e o código 314, no distrito de águas do rio St. Johns, soma 13.7745 (Osceola County Property Appraiser, alíquotas finais de millage de 2026). Se a fatura da casa que você está avaliando mostrar um código que não está na lista da calculadora, escolha Outro e digite o total dele.

O que o total deixa de fora

Taxas que não dependem do valor. A fatura de Osceola é um aviso combinado de impostos ad valorem e de taxas não ad valorem, e o estatuto define a taxa não ad valorem como apenas aquelas taxas que não se baseiam no millage e que podem constituir um ônus sobre um homestead nos termos da seção 4 do artigo X da Constituição do estado (Estatutos da Flórida, § 197.3632). A calculadora tem um campo para elas; o valor está na fatura.

Impostos que um aluguel de curta duração cobra dos hóspedes. O imposto de desenvolvimento turístico incide sobre o valor total do aluguel cobrado do hóspede em qualquer aluguel de curta duração de menos de 180 dias, e é de 6% no condado de Osceola desde 1º de julho de 2004 (Osceola County Tax Collector). O imposto estadual sobre vendas, de 6%, mais a sobretaxa discricionária que couber, aplica-se aos aluguéis por períodos de seis meses ou menos (Florida Department of Revenue, GT-800034), e a sobretaxa de Osceola para o ano-calendário de 2026 é de 1.5% (Florida Department of Revenue, DR-15DSS). No imposto de desenvolvimento turístico, a pessoa que recebe o aluguel é responsável por recolher o imposto, seja qual for o lugar onde o pagamento é feito (Osceola County Tax Collector), e toda pessoa que aluga, arrenda ou concede licença de uso de acomodações transitórias deve se registrar no Departamento de Receita para cobrar, declarar e recolher o imposto sobre vendas (Florida Department of Revenue, GT-800034).

Licenças. Todo estabelecimento público de hospedagem deve obter uma licença do estado, e as licenças são renovadas anualmente (Estatutos da Flórida, § 509.241); um aluguel por temporada é toda unidade ou grupo de unidades de um condomínio ou cooperativa, ou toda casa ou unidade habitacional unifamiliar, bifamiliar, trifamiliar ou quadrifamiliar de propriedade individual ou coletiva, que também é um estabelecimento público de hospedagem transitória mas que não é um empreendimento de tempo compartilhado (Estatutos da Flórida, § 509.242). O Departamento de Regulamentação Comercial e Profissional da Flórida lista a taxa de US$170 pelo ano inteiro para uma única unidade de aluguel, com uma taxa de inscrição de US$50 que se soma ao pedir uma licença nova ou por mudança de proprietário. O Local Business Tax Receipt do condado de Osceola é renovado anualmente por US$30.00 (Osceola County Tax Collector).

Móveis e equipamentos. O imposto sobre bens móveis tangíveis é um imposto ad valorem que incide sobre os móveis, as instalações e os equipamentos localizados em negócios e em imóveis de aluguel (Osceola County Tax Collector).

Também não entram no total as contas de consumo, a manutenção, a limpeza, a piscina e o jardim, os consertos nem uma hipoteca. Nenhuma fonte oficial dá preço a eles, e a calculadora não adivinha.

Quando a fatura chega e o que vem depois do primeiro ano

O Tax Collector de Osceola informa que as faturas são normalmente enviadas até 1º de novembro e que o valor bruto vence em 31 de março do ano seguinte, com desconto de 4% se pago em novembro, de 3% em dezembro, de 2% em janeiro e de 1% em fevereiro, e que os impostos ficam em atraso em 1º de abril de cada ano (Osceola County Tax Collector). Os estatutos dizem assim: todos os impostos vencem e são pagáveis em 1º de novembro de cada ano ou tão logo depois o Tax Collector receba o cadastro certificado, e ficam em atraso em 1º de abril seguinte ao ano em que são lançados ou imediatamente depois de transcorridos 60 dias do envio da fatura original, o que ocorrer por último (Estatutos da Flórida, § 197.333); o desconto de 4% vale no mês de novembro ou a qualquer momento dentro dos 30 dias seguintes ao envio da fatura original (Estatutos da Flórida, § 197.162). Os avisos são enviados ao último endereço do proprietário que consta no cadastro, e é responsabilidade de cada contribuinte garantir que os impostos sejam pagos e que a fatura seja recebida (Osceola County Tax Collector).

Depois da primeira avaliação pelo valor justo, a variação que resultar da reavaliação anual do imóvel residencial que não é homestead, que o estatuto define como o imóvel residencial de nove unidades habitacionais ou menos, incluído o terreno vago zoneado e loteado para uso residencial, que não recebe a isenção de homestead, não pode ultrapassar 10% do valor fiscal do imóvel do ano anterior, limite que vale para todos os tributos, exceto os do distrito escolar; alterações, ampliações ou melhorias no imóvel são avaliadas pelo valor justo no primeiro 1º de janeiro depois de substancialmente concluídas (Estatutos da Flórida, § 193.1554). O millage é fixado todo ano pelas autoridades fiscais, e por isso as alíquotas da calculadora trazem o ano fiscal.

A linha do HOA merece o mesmo cuidado que a do imposto. Uma associação de proprietários regida pelo capítulo 720 prepara um orçamento anual que apresenta as despesas operacionais do ano e reflete as receitas e despesas estimadas desse ano (Estatutos da Flórida, § 720.303); em uma comunidade criada depois de 1º de outubro de 1995, os documentos que regem a associação devem descrever como as despesas são divididas, e as taxas cobradas conforme o orçamento anual devem corresponder à parte proporcional das despesas de cada membro descrita nesses documentos (Estatutos da Flórida, § 720.308). A fonte desse número é o orçamento da própria associação.