Quanto custa de verdade por ano uma casa de temporada em Kissimmee ou Davenport

O que entra nesta conta e o que não entra

Há três linhas com fonte oficial: o imposto sobre o imóvel, que sai do millage publicado pelo Property Appraiser de cada condado; a licença estadual de aluguel por temporada; e o recibo de imposto comercial do condado. A tabela as soma sobre um preço de exemplo de US$400,000, e o preço é a única coisa que não é um dado: é um exemplo.

Não há taxa de HOA, prêmio de seguro nem taxa de administração, porque nenhum órgão publica um número típico e este guia não inventa um. Também não há renda: o que uma casa rende depende da casa.

Kissimmee, condado de Osceola

A tabela de millage final de 2026 do Property Appraiser do condado de Osceola dá ao código 200, Kissimmee, um total de 17.3824 mills, e ao código 300, Osceola County, um total de 13.8253 mills (Osceola County Property Appraiser, alíquotas finais de millage de 2026).

O imposto é calculado sem a isenção de homestead: essa isenção cabe à pessoa que, em 1º de janeiro, tem o título legal ou o título beneficiário em equidade do imóvel e de boa-fé faz dele a sua residência permanente, ou a de outra ou outras pessoas que dependem legal ou naturalmente dela (Estatutos da Flórida, § 196.031). Salvo o que essa seção dispõe, o imóvel residencial que não é homestead, que o estatuto define como o imóvel residencial de nove unidades habitacionais ou menos, incluído o terreno vago zoneado e loteado para uso residencial, que não recebe a isenção de homestead, é avaliado pelo valor justo em 1º de janeiro do ano seguinte a uma mudança de titularidade ou de controle, e a partir do ano seguinte a variação que resultar da reavaliação anual não pode ultrapassar 10% do valor fiscal do ano anterior; a regra vale para todos os tributos, salvo os do distrito escolar (Estatutos da Flórida, § 193.1554).

Uma emenda constitucional na cédula da eleição geral de 2026, a de número 3, intitulada "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (aumento da isenção de homestead; teto menor para os aumentos de avaliação dos imóveis que não são homestead), diz no seu resumo de cédula, entre outras coisas, que aumenta a isenção de homestead, para todos os impostos não escolares, para US$150,000 em 2027 e US$250,000 em 2028, com ajuste pela inflação depois disso; que as pessoas que não forem residentes da Flórida em 31 de dezembro de 2026 receberão a isenção de homestead atual quando se qualificarem para uma, e a isenção aumentada a partir do quinto ano de isenção, na medida em que a Constituição dos Estados Unidos o permita; que reduz de 10% para 5% o teto anual dos aumentos de avaliação dos imóveis que não são homestead; e que entra em vigor em 1º de janeiro de 2027; este guia traz a lei como ela estava em 13 de outubro de 2026 (Divisão de Eleições da Flórida).

A fatura traz ainda taxas que não dependem do valor. O Tax Collector de Osceola informa que o cadastro inclui impostos sobre imóveis, impostos sobre bens tangíveis e taxas não ad valorem, que são principalmente taxas de bombeiros, resíduos sólidos e coleta de lixo. O condado informa que a taxa de resíduos sólidos é paga como parte da fatura do imposto, e que as taxas de um Community Development District costumam vir incluídas na fatura emitida pelo Tax Collector.

Davenport, condado de Polk

O condado de Polk não tinha publicado as alíquotas de 2026 quando este guia foi escrito: a tabela mais recente na página do Tax Collector é a de millage final de 2025. A tabela de millage final de 2025 do Property Appraiser do condado de Polk dá ao código 90430, Davenport, um total de 19.3579 mills, dos quais 7.2500 são da cidade; e sob "Unincorporated Rates" (área não incorporada) dá ao código 90, área fiscal SWFWMD, um total de 12.9291 mills, e ao código 30, área fiscal SOUTH FL WMD, um total de 12.9761, entre cinco códigos com totais diferentes (Polk County Property Appraiser, alíquotas finais de millage de 2025).

A mesma folha publica duas taxas não ad valorem: uma taxa residencial de bombeiros de US$393.00 por casa unifamiliar e um total de coleta e destinação de lixo de US$346.05 (Polk County Property Appraiser, alíquotas finais de millage de 2025). Quais delas se aplicam a um lote específico quem diz é a fatura; por isso não estão na tabela acima.

O Tax Collector de Polk explica a conta com as suas próprias palavras: a alíquota de millage é a quantia em dólares paga de imposto para cada US$1,000 de valor avaliado (Polk County Tax Collector).

Os impostos que o hóspede paga, e quem os recolhe

No condado de Osceola, o imposto de desenvolvimento turístico é de 6% sobre o valor total do aluguel de curta duração, de menos de 180 dias, e a pessoa que recebe o aluguel é responsável por recolhê-lo. O Tax Collector diz isso sem rodeios: o condado de Osceola não tem contrato com o Airbnb, a VRBO, a Evolve nem com nenhuma outra plataforma de reservas, e é responsabilidade dos proprietários e dos seus agentes cobrar e recolher os 6% (Osceola County Tax Collector).

No condado de Polk a alíquota é de 5%, é cobrada do inquilino quando o aluguel é cobrado, e se aplica à casa ou ao condomínio alugado por um período de seis meses ou menos. Os proprietários, e os administradores ou operadores quando for o caso, são responsáveis por cobrá-lo e recolhê-lo todo mês: o pagamento vence no dia 1º do mês seguinte à cobrança e é considerado em atraso se não for pago até o dia 20; para isso é preciso solicitar uma conta de imposto de desenvolvimento turístico (Polk County Tax Collector).

A isso se soma, nos dois condados, o imposto estadual sobre vendas, de 6%, mais a sobretaxa discricionária do condado, que para o ano-calendário de 2026 é de 1.5% em Osceola e de 1% em Polk (Florida Department of Revenue, GT-800034 e DR-15DSS). O Departamento de Receita informa que o imposto sobre vendas e a sobretaxa dos aluguéis transitórios são sempre declarados e recolhidos ao Departamento, e que toda pessoa que aluga acomodações transitórias deve se registrar nele para cobrar, declarar e recolher o imposto.

Licenças e recibos

A licença é estadual. Um aluguel por temporada é toda unidade ou grupo de unidades de um condomínio ou cooperativa, ou toda casa ou unidade habitacional unifamiliar, bifamiliar, trifamiliar ou quadrifamiliar de propriedade individual ou coletiva, que também é um estabelecimento público de hospedagem transitória mas que não é um empreendimento de tempo compartilhado (Estatutos da Flórida, § 509.242), e todo estabelecimento público de hospedagem deve obter uma licença da divisão estadual de hotéis e restaurantes (Estatutos da Flórida, § 509.241). O guia dessa divisão informa que a licença é necessária quando se aluga uma unidade inteira mais de três vezes em um ano-calendário por períodos de menos de 30 dias ou de um mês-calendário, o que for menor, ou quando ela é anunciada ao público como um lugar alugado regularmente a hóspedes.

A tabela de taxas da divisão dá US$170 pelo ano inteiro e US$90 por meio ano para uma única unidade de aluguel. A fórmula dela para a licença coletiva é US$150 de taxa básica, mais US$10 por unidade de aluguel, mais US$10 do programa de educação em hospitalidade (HEP), que para uma unidade dá os mesmos US$170, e a página informa que os US$10 do HEP não são proporcionais ao período. Ao pedir uma licença nova ou por mudança de proprietário soma-se uma taxa de inscrição de US$50 (Florida Department of Business and Professional Regulation, Division of Hotels and Restaurants).

O recibo é do condado. Em Osceola, o Local Business Tax Receipt já emitido é renovado todo ano por US$30.00; um recibo novo custa US$30.00, US$15.00 ou US$45.00 conforme a data do pedido e os meses que cobre, e conforme a localização podem somar-se taxas de zoneamento; e um negócio situado dentro dos limites de uma cidade precisa tanto da licença municipal quanto do recibo do condado (Osceola County Tax Collector). Em Polk, quem aluga acomodações de curta duração por seis meses ou menos deve obter um recibo de imposto comercial do condado, classe B, para cada imóvel de aluguel, e para emiti-lo exige-se prova da licença estadual; se o imóvel for alugado três vezes ou menos em um ano-calendário por períodos de no máximo trinta dias, exige-se apenas um recibo de classe A (Polk County Tax Collector, aviso TA 05-01); o condado não publica o valor nessa página.

Quando se paga

Todos os impostos vencem e são pagáveis em 1º de novembro de cada ano ou tão logo depois o Tax Collector receba o cadastro certificado, e ficam em atraso em 1º de abril seguinte ao ano em que são lançados ou imediatamente depois de transcorridos 60 dias do envio da fatura original, o que ocorrer por último (Estatutos da Flórida, § 197.333). Os descontos por pagar antes do atraso são: 4% no mês de novembro ou a qualquer momento dentro dos 30 dias seguintes ao envio da fatura original, 3% em dezembro, 2% em janeiro, 1% em fevereiro, e 0% em março ou dentro dos 30 dias anteriores à data de atraso se ela for posterior a 1º de abril (Estatutos da Flórida, § 197.162).