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O Brasil no mercado da Flórida: o número, e para que lado ele se moveu

Entre agosto de 2024 e julho de 2025, os compradores brasileiros somaram US$762 milhões em volume de compra na Flórida, ficando em terceiro lugar entre as nacionalidades estrangeiras, atrás de Canadá e Colômbia, segundo o 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida da Florida Realtors.

Vale dizer a direção do movimento, e não só a posição: o Brasil caiu de segundo para terceiro lugar nesse indicador, pela primeira vez em vários anos, segundo a mesma fonte. Preferimos registrar isso a apresentar o terceiro lugar como se fosse uma subida. Por número de operações o Brasil aparece em terceiro também, com 7% das compras internacionais no estado.

Para dimensionar: o preço mediano pago por compradores internacionais na Flórida foi de US$442.000 nesse período, US$27.000 abaixo do período anterior. A mediana caiu. É um dado que muda a conversa sobre quando comprar, e é melhor tê-lo antes de fazer uma proposta do que depois. Por isso começamos pelos números do seu caso — aluguel estimado, despesas, taxa de condomínio (HOA) e o imposto sobre a propriedade, que é fixado por condado e não é igual em Osceola, Polk ou Orange.

Apostilamento: quem é a autoridade competente, e onde você realmente vai

O Brasil aplica a Convenção da Apostila da Haia desde 14 de agosto de 2016, segundo a tabela de estados da HCCH. Desde essa data, a legalização de documentos produzidos no Brasil destinados a países da Convenção é feita exclusivamente pela aposição da apostila, segundo o CNJ — ou seja, não há mais legalização consular para os Estados Unidos.

Uma precisão que a maioria dos textos erra: a autoridade competente é o Conselho Nacional de Justiça, que pode delegar o apostilamento. Dizer que os cartórios são a autoridade competente reproduz a redação original do art. 6º da Resolução n. 228/2016, que foi superada pela Resolução n. 392, de 26 de maio de 2021. Na prática, para você, nada muda: o CNJ afirma que o cidadão procura o cartório ou tabelionato mais próximo, conforme o tipo de documento, e não precisa recorrer a nenhum órgão central.

O que isso significa no dia a dia. O apostilamento é obrigatório em todas as capitais desde 2016, então há onde fazer em qualquer capital do país. Não é preciso requerimento escrito: quem detém o documento pede, recebe um recibo e o prazo de entrega não pode passar de cinco dias, segundo o CNJ. A apostila sai em via física e eletrônica e traz um QR code que permite conferir os dados do documento apostilado — útil quando a title company nos Estados Unidos quiser verificar a autenticidade.

Duas ressalvas práticas. A primeira: o apostilamento funciona como um reconhecimento de firma, então em princípio quem apostila é um cartório que tenha registrada a assinatura, o selo ou o carimbo de quem emitiu o documento. A segunda vem do próprio CNJ, na página de busca: alguns cartórios listados ainda não adquiriram o papel de segurança, e convém ligar antes para confirmar a disponibilidade. O CNJ mantém uma busca oficial de cartórios autorizados por estado e cidade.

E para a volta: no Brasil, documentos estrangeiros — mesmo apostilados — só produzem efeito com tradução juramentada, que só pode ser feita no Brasil, segundo o CNJ. Se você trouxer a escritura ou os documentos do fechamento para usar aqui, é esse o passo seguinte.

Assinar do Brasil: o que a lei da Flórida autoriza

A Flórida admite o reconhecimento de firma on-line. Quando um ato notarial exigiria que o signatário comparecesse perante o notário, esse comparecimento pode se dar por tecnologia de áudio e vídeo, segundo o Fla. Stat. § 117.209 (2025). A lei define comparecer sem exigir presença física, desde que as partes possam se ver, ouvir e se comunicar.

O ponto que costuma ser contado ao contrário: a restrição de localização é do notário, não sua. A lei autoriza o notário on-line fisicamente localizado na Flórida a atuar independentemente de onde estejam o signatário ou as testemunhas, e o ato é considerado praticado na Flórida e regido pela lei da Flórida, segundo os §§ 117.209 e 117.265 (2025). Estar em São Paulo, no Rio de Janeiro ou em Belo Horizonte não afeta a validade.

Seu passaporte brasileiro serve como identificação: a lei aceita expressamente passaporte estrangeiro sem carimbo de imigração dos Estados Unidos, segundo o § 117.201 (2025).

Há um limite real que pede planejamento. Transmitir um imóvel na Flórida exige duas testemunhas que subscrevam o instrumento, segundo o Fla. Stat. § 689.01 (2025), e o requisito pode ser cumprido por meio eletrônico — mas uma testemunha remota que compareça por áudio e vídeo precisa estar nos Estados Unidos, segundo o § 117.285 (2025). A restrição alcança a testemunha remota, não você. A title company resolve isso rotineiramente, desde que saiba com antecedência. Além do que a lei permite, cada credor e cada title company define os próprios requisitos de aceitação.

ITIN, impostos e financiamento: o essencial e onde está o detalhe

O ITIN é um número para fins tributários federais e nada além disso. O próprio IRS afirma que ele não autoriza a trabalhar, não dá direito a benefícios da Previdência americana e não confere status imigratório. É a resposta mais direta ao mito de que um número fiscal aproxima alguém de um visto.

Sobre quando ele é exigido, convém ser literal. O IRS define a necessidade do ITIN por finalidade tributária federal, e nos materiais publicados a compra de um imóvel não aparece entre essas finalidades. Repare na formulação: não aparece listada. O IRS não diz que você precisa de um ITIN para comprar, nem diz o contrário — ele simplesmente não trata da compra. O que está listado vem depois: alugar o imóvel, quando o aluguel fica sujeito a retenção por terceiro; vender, porque a disposição de imóvel nos Estados Unidos por pessoa estrangeira é uma das exceções do Formulário W-7; e ter financiamento imobiliário sujeito a informe de juros por terceiro. Seu credor, por outro lado, pode pedir o número como parte do próprio cadastro.

Nos impostos americanos, o essencial: a Flórida não cobra imposto estadual sobre a renda pessoal; existe o imposto anual sobre a propriedade, que varia por condado; a renda de aluguel é tributada em nível federal; e na venda incide a retenção FIRPTA sobre o montante realizado, que é um pagamento por antecipação e não um imposto extra. Os números canônicos e as exceções estão no guia de custos de fechamento, com as fontes do IRS — não os repetimos aqui para que exista uma única versão de cada número no site.

Em financiamento não publicamos percentuais, porque não existe um só: cada credor define conforme o programa e o perfil, e apresentar um número como se fosse regra seria inventar um dado. O que é estrutural: os programas Foreign National não exigem histórico de crédito americano, avaliam capacidade de pagamento, reservas e, em alguns casos, a renda projetada do imóvel, e costumam pedir entrada maior e reservas comprovadas em relação a um comprador com crédito local, além de passaporte, ITIN e referências bancárias. Os termos exatos não são garantidos. Não somos credores: coordenamos para que o financiamento não atrase o fechamento.

Não somos consultores fiscais nem jurídicos. Conectamos você a contadores (CPA) com experiência em investidores internacionais.