Caução na Flórida: o que o § 83.49 exige do proprietário

A que locações o § 83.49 se aplica

O § 83.49 fica na Parte II do capítulo 83, e essa Parte se aplica à locação de uma unidade habitacional (Estatutos da Flórida, § 83.41). O § 83.42 lista cinco situações que ficam fora dela. A terceira é a que trata da ocupação temporária, e a lei a escreve assim: “Transient occupancy in a hotel, condominium, motel, roominghouse, or similar public lodging, or transient occupancy in a mobile home park” (Estatutos da Flórida, § 83.42). Transient occupancy, na definição da própria lei, é a ocupação em que a intenção das partes é que ela seja temporária (Estatutos da Flórida, § 83.43).

O § 83.49 tem ainda a sua própria lista de casos em que a seção não se aplica, na subseção (4). Ela não cabe em uma frase sem perder condições: o texto está no § 83.49(4).

Na lei, landlord é o dono ou o locador de uma unidade habitacional, e security deposits são os valores que ele guarda como garantia do cumprimento do contrato de locação, incluídos, entre outros, os danos em dinheiro causados ao proprietário pela quebra do contrato pelo inquilino antes do fim do prazo (Estatutos da Flórida, § 83.43). Neste guia, proprietário é esse landlord e caução é esse security deposit.

Onde a caução pode ficar guardada

Sempre que o inquilino entrega dinheiro como garantia do cumprimento do contrato de locação, ou como aluguel antecipado que não seja o do período de locação imediatamente seguinte, o proprietário ou o agente do proprietário deve fazer uma de três coisas (Estatutos da Flórida, § 83.49(1)).

A primeira é manter o valor total em uma conta separada, sem juros, em uma instituição financeira da Flórida, em benefício do inquilino ou dos inquilinos. A segunda é manter o valor total em uma conta separada, com juros, em uma instituição financeira da Flórida, em benefício do inquilino ou dos inquilinos; nesse caso o inquilino recebe juros de pelo menos 75% da taxa média anualizada de juros paga por essa conta, ou juros simples de 5% ao ano, à escolha do proprietário. Nas duas contas vale a mesma proibição: o proprietário não pode misturar esse dinheiro com outros recursos seus, nem hipotecá-lo, dá-lo em penhor ou usá-lo de qualquer outra forma, até que ele seja efetivamente devido ao proprietário (Estatutos da Flórida, § 83.49(1)(a) e (b)). O que conta como instituição financeira da Flórida (Florida financial institution) é definido no § 83.43.

A terceira é apresentar um surety bond, uma garantia emitida por seguradora: firmado pelo proprietário como devedor principal e por uma seguradora autorizada e licenciada para operar no estado como garantidora, e apresentado ao clerk (o escrivão) do tribunal de circuito do condado onde fica a unidade, no valor total das cauções e dos aluguéis antecipados que o proprietário guarda em nome dos inquilinos ou de US$50,000, o que for menor. A garantia é condicionada ao cumprimento fiel da seção pelo proprietário e é emitida em favor do Governador, em benefício de qualquer inquilino prejudicado por uma violação da seção pelo proprietário; além de apresentá-la, o proprietário paga ao inquilino juros simples de 5% ao ano (Estatutos da Flórida, § 83.49(1)(c)). O mesmo parágrafo permite a quem aluga unidades em cinco ou mais condados apresentar uma só garantia ao Secretário de Estado, com valor e condições próprios, que estão no § 83.49(1)(c).

O aviso escrito que o inquilino recebe

O proprietário deve dar ao inquilino, no contrato de locação ou em até 30 dias após receber o aluguel antecipado ou a caução, um aviso escrito que informe o aluguel antecipado ou a caução (Estatutos da Flórida, § 83.49(2)). O aviso deve ser entregue em mãos ou enviado por correio ou por e-mail nos termos do § 83.505; informar o nome e o endereço da instituição onde o aluguel antecipado ou a caução está guardado, ou que o proprietário apresentou um surety bond na forma da lei; informar se o inquilino tem direito a juros sobre o depósito; e conter o texto de divulgação que a alínea (d) transcreve em maiúsculas, que começa com “YOUR RENTAL AGREEMENT REQUIRES PAYMENT OF CERTAIN DEPOSITS” (Estatutos da Flórida, § 83.49(2)(a) a (d)).

Se, depois desse aviso, o proprietário mudar a forma ou o lugar em que guarda o aluguel antecipado ou a caução, deve avisar o inquilino em até 30 dias após a mudança, na forma das alíneas (a) a (d); não é exigido aviso novo ou adicional só porque a instituição depositária se fundiu com outra instituição financeira, mudou de nome ou transferiu a titularidade para outra instituição financeira (Estatutos da Flórida, § 83.49(2)).

A subseção (2) não se aplica ao proprietário que aluga menos de cinco unidades habitacionais individuais; nas palavras da lei, “This subsection does not apply to any landlord who rents fewer than five individual dwelling units” (Estatutos da Flórida, § 83.49(2)). A exclusão fala em “this subsection”: o que deixa de se aplicar abaixo de cinco unidades é a subseção (2) em si, e como isso vale para um conjunto concreto de imóveis é pergunta para um advogado da Flórida. A mesma subseção diz ainda que a falta desse aviso não é defesa contra o pagamento do aluguel no vencimento (Estatutos da Flórida, § 83.49(2)).

Fim do contrato: 15 dias ou 30 dias?

Os dois, cada um para uma coisa. Antes deles, uma regra sobre o aluguel antecipado: o proprietário ou o agente do proprietário pode transferir os aluguéis antecipados da conta de depósito para o proprietário quando começa o período de locação a que eles se referem, e sem aviso ao inquilino; para todos os outros depósitos valem as regras a seguir (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)). A lei fala em impose a claim on the security deposit, apresentar uma cobrança sobre a caução; este guia chama isso de reter.

Desocupado o imóvel pelo término do contrato de locação, o proprietário que não pretende reter valores da caução deve devolvê-la, com juros se forem devidos, em até 15 dias após o término do contrato; o que pretende reter deve, em até 30 dias após o término do contrato, dar ao inquilino aviso escrito da intenção de reter e do motivo, por correio certificado (certified mail) para o último endereço postal conhecido do inquilino ou por e-mail nos termos do § 83.505, e esse aviso deve conter uma declaração substancialmente na forma que a lei transcreve (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)(a)).

O proprietário que não dá o aviso escrito exigido dentro do prazo de 30 dias perde o direito de reter valores da caução e não pode buscar compensação contra ela, mas pode propor uma ação por danos depois de devolver a caução ao inquilino (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)(a)).

A declaração que a lei transcreve informa o valor cobrado e o motivo, diz que o aviso é enviado como exige o § 83.49(3), dá o endereço do proprietário para o envio da contestação e traz esta frase: “You are hereby notified that you must object in writing to this deduction from your security deposit within 15 days after the time you receive this notice or I will be authorized to deduct my claim from your security deposit.” Em português: o inquilino fica notificado de que deve contestar por escrito essa dedução da caução em até 15 dias depois de receber o aviso, ou o proprietário ficará autorizado a deduzir a cobrança da caução (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)(a)).

Depois do aviso: a contestação e o saldo

Salvo se o inquilino contestar a cobrança do proprietário, ou o valor dela, em até 15 dias após receber o aviso de intenção de reter, o proprietário pode então deduzir o valor da cobrança e deve remeter o saldo da caução ao inquilino em até 30 dias após a data do aviso de intenção de reter; o inquilino que não contesta a tempo não renuncia a nenhum direito de pedir indenização em ação separada (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)(b)).

Se qualquer das partes propuser ação em juízo competente para decidir o seu direito à caução, a parte vencedora tem direito às custas judiciais e a honorários razoáveis do seu advogado, e o tribunal deve dar prioridade à causa na pauta (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)(c)).

Quando o inquilino sai antes

Salvo quando os termos de um contrato de locação escrito dispõem de outra forma, o inquilino que desocupa ou abandona o imóvel antes do fim do prazo previsto no contrato, ou que desocupa ou abandona um imóvel em locação de semana a semana, de mês a mês, de trimestre a trimestre ou de ano a ano, deve dar ao proprietário aviso escrito com pelo menos 7 dias de antecedência, por correio certificado ou entrega pessoal, antes de desocupar ou abandonar o imóvel, e o aviso deve incluir o endereço em que o inquilino pode ser encontrado. A falta desse aviso dispensa o proprietário da exigência de aviso do parágrafo (3)(a), mas não implica renúncia a nenhum direito que o inquilino tenha à caução ou a qualquer parte dela (Estatutos da Flórida, § 83.49(5)).

Renovação, venda do imóvel e troca de administrador

Para os fins da Parte II, a renovação de um contrato de locação existente é considerada um contrato novo, e a caução que passa de um para o outro, uma caução nova (Estatutos da Flórida, § 83.49(6)).

Na venda ou transferência do título do imóvel alugado de um proprietário a outro, ou na troca do agente de locação designado, todas as cauções e todos os aluguéis antecipados guardados em benefício dos inquilinos devem ser transferidos ao novo proprietário ou agente, com os juros ganhos e com uma prestação de contas exata que mostre os valores a creditar à conta de cada inquilino. Feita a transferência desses recursos e registros ao novo proprietário ou agente, e enviado um recibo escrito dela, quem transferiu fica livre da obrigação da subseção (1) de guardar esse dinheiro em nome do inquilino. Há presunção relativa, que admite prova em contrário, de que o novo proprietário ou agente recebeu a caução do anterior, limitada a 1 mês de aluguel; e a subseção não exime o proprietário ou o agente de violações de outras disposições da seção cometidas enquanto tinha esses depósitos em seu poder (Estatutos da Flórida, § 83.49(7)).

Juros sobre a caução

A lei prevê juros em duas das três formas de guarda: na conta com juros, pelo menos 75% da taxa média anualizada de juros paga pela conta ou 5% ao ano de juros simples, à escolha do proprietário (Estatutos da Flórida, § 83.49(1)(b)); com o surety bond, 5% ao ano de juros simples (Estatutos da Flórida, § 83.49(1)(c)). Nos casos em que há juros a pagar ao inquilino, o proprietário deve pagá-los diretamente ao inquilino, ou creditá-los no aluguel do mês corrente, pelo menos uma vez por ano; mas não é obrigado a pagar juros ao inquilino que encerra indevidamente a locação antes do fim do prazo (Estatutos da Flórida, § 83.49(9)).

Quem tem licença de hospedagem, e o que a seção diz sobre corretores e outras leis

Quem tem licença nos termos do § 509.241, salvo se excluído pelas disposições da Parte II, e deixa de cumprir essa Parte fica sujeito a multa ou à suspensão ou revogação da licença pela Division of Hotels and Restaurants do Department of Business and Professional Regulation, na forma do § 509.261 (Estatutos da Flórida, § 83.49(8)). O § 509.241 é o que exige que cada estabelecimento de hospedagem pública e cada estabelecimento de serviço de alimentação obtenha licença dessa divisão.

O cumprimento do § 83.49 por uma pessoa física ou jurídica autorizada a operar no estado, incluídos os corretores e os corretores associados licenciados na Flórida, constitui cumprimento de todos os demais estatutos da Flórida aplicáveis às cauções mantidas em razão de um contrato de locação ou de outra relação entre proprietário e inquilino, e os agentes de fiscalização devem olhar somente para essa seção para verificar o cumprimento. A seção prevalece sobre disposições conflitantes do capítulo 475 e de outras seções dos Estatutos da Flórida, e opera de modo a permitir que os corretores licenciados liberem cauções e depósitos sem ter de cumprir os procedimentos de aviso e de acordo do § 475.25(1)(d) (Estatutos da Flórida, § 83.49(3)(d)).

Os avisos podem ir por e-mail?

Podem, se as partes assinaram um aditivo ao contrato de locação em que concordam especificamente com a entrega eletrônica de avisos e em que cada uma informa um endereço de e-mail válido para isso, e se o aditivo avisa de forma destacada que essa escolha é voluntária e que as partes podem revogá-la ou atualizar os endereços de e-mail a qualquer momento; o aditivo deve ter substancialmente a forma que a lei transcreve (Estatutos da Flórida, § 83.505(1)).

A revogação e a atualização do endereço se fazem por aviso escrito à outra parte e valem a partir da entrega desse aviso, e a revogação não afeta a validade de avisos já enviados por e-mail (Estatutos da Flórida, § 83.505(2) e (3)). O aviso enviado por e-mail nos termos dessa seção é considerado entregue no momento do envio, salvo se o e-mail voltar ao remetente como não entregue; quem envia deve guardar cópia do aviso e prova da transmissão; e a seção não impede a entrega de avisos por outros meios permitidos em lei (Estatutos da Flórida, § 83.505(4) a (6)).

Taxa em lugar da caução: outra figura, outras regras

Quando o contrato de locação exige caução, o proprietário pode oferecer ao inquilino a opção de pagar uma taxa em lugar dela (Estatutos da Flórida, § 83.491(1)(a)). A taxa cobrada nos termos dessa seção, ou o seguro ou o surety bond aceito pelo proprietário em lugar da caução, não é caução na definição da lei (Estatutos da Flórida, § 83.491(6)). A seção se aplica aos contratos de locação firmados ou renovados a partir de 1º de julho de 2023 (Estatutos da Flórida, § 83.491(9)), e traz as suas próprias exigências de oferta, de aviso, de contrato escrito e de divulgação, que não cabem em uma frase: estão no § 83.491.