Imposto sobre a renda de aluguel para proprietários não residentes na Flórida

Quem o IRS considera estrangeiro não residente?

Tudo começa por saber se o IRS o considera residente ou não residente, e esse teste é fiscal, não migratório. A Publicação 519 diz: “If you are an alien (not a U.S. citizen), you are considered a nonresident alien unless you meet one of the two tests described under Resident Aliens below.” Ou seja, um estrangeiro é não residente para fins fiscais, a menos que atenda a um de dois testes: o do green card ou o de presença substancial (IRS, Publication 519).

O teste de presença substancial é uma conta de dias. “To meet this test, you must be physically present in the United States on at least:” “31 days during 2025; and” “183 days during the 3-year period that includes 2025, 2024, and 2023, counting:” “All the days you were present in 2025,” “1/3 of the days you were present in 2024, and” “1/6 of the days you were present in 2023.” Em português, com os anos da edição de 2025 da publicação: pelo menos 31 dias em 2025 e 183 dias no período de três anos que inclui 2025, 2024 e 2023, contando todos os dias de 2025, um terço dos de 2024 e um sexto dos de 2023. A publicação define quais dias não são contados e uma exceção por conexão mais próxima com outro país, cada uma com as suas condições; estão no capítulo 1 dela (IRS, Publication 519). O restante deste guia trata do proprietário que é estrangeiro não residente.

A regra padrão: 30% sobre o bruto, por retenção

A regra geral do IRS: “In general, income from real property located in the United States (U.S.) that is owned by a nonresident alien (NRA) is taxed at a 30% (or lower treaty rate) if it is not effectively connected with a U.S. trade or business.” Ou seja, a renda de um imóvel situado nos Estados Unidos que pertence a um estrangeiro não residente é tributada a 30%, ou à alíquota menor de um tratado, se não for efetivamente conectada a um negócio nos Estados Unidos (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). O Código dispõe isso em 26 U.S.C. § 871(a).

Esses 30% incidem sobre o bruto. “The 30% (or lower treaty) rate applies to the gross amount of U.S. source fixed, determinable, annual, or periodical (FDAP) gains, profits, or income.” (IRS, Publication 519): a alíquota se aplica ao valor bruto das rendas de fonte americana, sem descontar despesas. E o imposto é cobrado por retenção, que o Código impõe em 26 U.S.C. § 1441. Sobre quem é agente de retenção, a Publicação 515 diz: “You are a withholding agent if you are a U.S. or foreign person, in whatever capacity acting, that has control, receipt, custody, disposal, or payment of an amount subject to chapter 3 withholding.” E: “You must withhold on the gross amount subject to chapter 3 withholding. You cannot reduce the gross amount by any deductions.” (IRS, Publication 515). Ou seja, qualquer pessoa, dos Estados Unidos ou estrangeira e na qualidade em que atue, que tenha o controle, o recebimento, a custódia, a disposição ou o pagamento de um valor sujeito à retenção do capítulo 3 é agente de retenção, e deve reter sobre o valor bruto sujeito a essa retenção, sem reduzi-lo por nenhuma dedução. A Publicação 515 diz em que casos uma documentação válida muda essa retenção.

O agente de retenção informa o que pagou: “Every U.S. and foreign withholding agent must file a Form 1042-S for amounts subject to chapter 3 withholding and chapter 4 reportable amounts unless an exception applies.” e “Every U.S. and foreign withholding agent that is required to file a Form 1042-S must also file an annual return on Form 1042.” (IRS, Publication 515). Para o proprietário que não faz nenhuma opção, a Publicação 519 dá um exemplo: ele não exerce um negócio nos Estados Unidos, a sua única renda de fonte americana é o aluguel, e ele recebeu um Formulário 1042-S que mostra que os inquilinos retiveram devidamente esse imposto; nesse caso, “You do not have to file a U.S. tax return (Form 1040-NR) because your U.S. tax liability is satisfied by the withholding of tax.” (IRS, Publication 519). O exemplo vale para esses fatos: a mesma publicação exige declaração de quem não exerce um negócio mas tem renda americana cujo imposto não foi coberto pela retenção na fonte.

A opção do § 871(d): tributar sobre o líquido

O Código oferece outra base. Um estrangeiro não residente que obtém renda “from real property held for the production of income and located in the United States, or from any interest in such real property, including (i) gains from the sale or exchange of such real property or an interest therein, (ii) rents or royalties from mines, wells, or other natural deposits, and (iii) gains described in section 631(b) or (c)”, de imóveis situados nos Estados Unidos e mantidos para a produção de renda, ou de qualquer interesse neles, incluídos os ganhos da sua venda ou troca, os aluguéis ou royalties de minas, poços ou outros depósitos naturais e os ganhos que a seção 631(b) ou (c) descreve, e que sem esta regra não seria tratada como efetivamente conectada, “may elect for such taxable year to treat all such income as income which is effectively connected with the conduct of a trade or business within the United States.” (26 U.S.C. § 871(d)(1)). Ou seja, ele pode optar, para aquele ano fiscal, por tratar toda essa renda como efetivamente conectada a um negócio nos Estados Unidos. E então é tributado por essa via “whether or not such individual is engaged in trade or business within the United States during the taxable year”, exerça ou não um negócio nos Estados Unidos durante o ano.

A opção é tudo ou nada. “The election may not be made with respect to only one class of such income.” e “An election under this section shall apply to all income from real property which is located in the United States and, in the case of a nonresident alien individual, held for the production of income, and to all income derived from any interest in such property, including (i) gains from the sale or exchange of such property or an interest therein, (ii) rents or royalties from mines, oil or gas wells, or other natural resources, and (iii) gains described in section 631 (b) or (c), relating to treatment of gain on the disposal of timber, coal, or iron ore with a retained economic interest.” (26 CFR 1.871-10(b)(1)): ela não pode ser feita para uma só classe de renda, e alcança toda a renda dos imóveis situados nos Estados Unidos que o proprietário mantém para a produção de renda e toda a renda derivada de qualquer interesse neles, incluídos os ganhos da venda ou troca do imóvel, os aluguéis ou royalties de minas, poços de petróleo ou gás ou outros recursos naturais, e certos ganhos de madeira, carvão ou minério de ferro. A página do IRS diz assim: “It also includes gains from the sale or exchange of real property, and from the sale or exchange of timber, coal, or domestic iron ore with a retained economic interest.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). Ela não alcança a renda de um imóvel “such as a personal residence, which is not held for the production of income”, como uma residência pessoal que não é mantida para a produção de renda; o mesmo parágrafo enumera as demais rendas que a opção não alcança (26 CFR 1.871-10(b)(2)).

O que muda é a base. “Income you receive during the tax year that is effectively connected with your trade or business in the United States is, after allowable deductions, taxed at the rates that apply to U.S. citizens and residents.” (IRS, Publication 519): a renda efetivamente conectada é tributada, depois das deduções permitidas, pelas alíquotas que se aplicam a cidadãos e residentes. Sobre as deduções, a mesma publicação diz: “You generally cannot claim deductions related to income that is not connected with your U.S. business activities. Except for certain itemized deductions, discussed later, you can claim deductions only to the extent they are connected with your effectively connected income.” Ou seja, salvo certas deduções detalhadas, só se podem pleitear deduções na medida em que estejam ligadas à renda efetivamente conectada.

Quais despesas são essas é assunto da Publicação 527, que o IRS escreve para o contribuinte em geral e que não menciona os estrangeiros não residentes: “In most cases, the expenses of renting your property, such as maintenance, insurance, taxes, and interest, can be deducted from your rental income.” e, sobre a depreciação do prédio, “You must use the straight line method and a mid-month convention for residential rental property.”, com um período de 27,5 anos no sistema geral (IRS, Publication 527). Quais despesas um determinado proprietário pode deduzir, e se a opção lhe convém, é assunto para um profissional de impostos.

Como a opção é feita, quanto dura e como é revogada

A opção é feita com uma declaração escrita. A página do IRS: “As provided in Treasury Regulation 1.871-10(d)(1), an NRA makes the initial election by attaching a statement to their income tax return, Form 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, or on an amended income tax return, Form 1040-X, Amended U.S. Individual Income Tax Return, for the year of the election.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.): ela é anexada à declaração de imposto, Formulário 1040-NR, ou a uma declaração retificadora, Formulário 1040-X, do ano da opção. As instruções do formulário enumeram o que ela deve trazer, entre outras coisas: “A complete list of all of your real property, or any interest in real property, located in the United States (including location).” “The extent of your ownership in the real property.” “A description of any substantial improvements to the property.” “The dates you owned the property.” Ou seja, uma lista completa de todos os seus imóveis situados nos Estados Unidos, com a localização; a extensão da sua propriedade sobre eles; uma descrição das benfeitorias substanciais; e as datas em que foi proprietário (IRS, Instructions for Form 1040-NR). A lista completa, e o prazo dentro do qual a opção inicial pode ser feita, estão em 26 CFR 1.871-10.

Uma vez feita, ela dura. O Código: “An election under this paragraph for any taxable year shall remain in effect for all subsequent taxable years, except that it may be revoked with the consent of the Secretary with respect to any taxable year.” (26 U.S.C. § 871(d)(1)): continua em vigor para todos os anos seguintes, e pode ser revogada com o consentimento do Secretário. As instruções do Formulário 1040-NR dizem assim: “Once made, the section 871 election will remain in effect until revoked with the consent of the Commissioner. A new section 871 election may not be made until after the fifth year in which the revocation occurs.” (IRS, Instructions for Form 1040-NR). O Código dá esse prazo com a sua ressalva: depois de uma revogação, “a new election may not be made under such paragraph for any taxable year before the 5th taxable year which begins after the first taxable year for which such revocation is effective, unless the Secretary consents to such new election.” (26 U.S.C. § 871(d)(2)). Ou seja, não pode ser feita uma nova opção para nenhum ano anterior ao quinto ano fiscal que comece depois do primeiro ano para o qual a revogação tem efeito, a menos que o Secretário consinta. O regulamento, 26 CFR 1.871-10, diz a quais revogações esse prazo se aplica.

Sobre a revogação, as fontes do IRS não dizem a mesma coisa com as mesmas palavras, e este guia não as resume em uma só regra. A página do IRS diz: “An NRA can revoke the election without IRS approval by filing Form 1040-X for the year the NRA made the election, and for later tax years.” e fixa o prazo: “The NRA must file Form 1040-X within 3 years from the date the original return was filed, or 2 years from the time the tax was paid, whichever is later.” Acrescenta: “The election may be revoked for later tax years only if IRS approval is received.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). O regulamento, 26 CFR 1.871-10, parágrafo (d), é onde está a regra completa: ele distingue a revogação dentro do prazo em que a opção daquele ano ainda pode ser feita, sem consentimento, da revogação posterior, que exige o consentimento do Comissário.

O Formulário W-8ECI

Para que o agente de retenção não retenha os 30% sobre o bruto, o proprietário que optou lhe entrega um formulário. “Form W-8 ECI, Foreign Person's Claim of Income Effectively Connected with the Conduct of a Trade or Business in U.S., is required to be given to any withholding agent or payer by the NRA in the first year the IRC 871(d) election is made and in any subsequent year when required.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). Ao entregá-lo, o proprietário declara, sob pena de perjúrio, que a renda é efetivamente conectada e que está incluída na sua renda. O formulário não é enviado ao IRS: “Do not send Form W-8ECI to the IRS. Instead, give it to the person who is requesting it from you.” E sem ele: “If you do not provide Form W-8ECI, the withholding agent must withhold at the 30% rate or the backup withholding rate.” (IRS, Instructions for Form W-8ECI).

O formulário tem condições próprias. Exige um número de contribuinte: “You are required to provide a TIN for this form to be valid.” Tem validade: “Generally, a Form W-8ECI will remain valid for a period starting on the date the form is signed and ending on the last day of the third succeeding calendar year, unless a change in circumstances makes any information on the form incorrect.” Ou seja, em geral ele vale da data da assinatura até o último dia do terceiro ano-calendário seguinte, a menos que uma mudança de circunstâncias torne incorreta alguma informação; nesse caso, “If a change in circumstances makes any information on the Form W-8ECI you have submitted incorrect, you must notify the withholding agent or payer within 30 days of the change in circumstances and you must file a new Form W-8ECI or other appropriate form.” (IRS, Instructions for Form W-8ECI): é preciso avisar o agente de retenção ou o pagador em até 30 dias da mudança e apresentar um novo Formulário W-8ECI ou outro formulário apropriado. E traz uma nota: “Note: Persons submitting this form must file an annual U.S. income tax return to report income claimed to be effectively connected with a U.S. trade or business.” (IRS, Form W-8ECI): quem o apresenta deve declarar todo ano a renda que afirma ser efetivamente conectada.

A declaração: Formulário 1040-NR e as suas datas

Com a opção em vigor é preciso declarar todos os anos. “A nonresident alien (NRA) who makes a valid election under IRC 871(d) to treat rental income as effectively connected income must file Form 1040-NR. U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, for the year the election is first made and for every subsequent year until the election is revoked.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). A renda vai em formulários diferentes conforme o caso: “If you’re electing to treat income from real property located in the United States as effectively connected with a U.S. trade or business, report the rental income or loss on Schedule 1 (Form 1040), line 5.” “Use Schedule E (Form 1040) to figure the amount to enter on Schedule 1 (Form 1040), line 5, and attach Schedule E (Form 1040) to your return.” “If you haven’t made or don’t make the election, report the rental income on Schedule NEC (Form 1040-NR), line 6.” (IRS, Instructions for Form 1040-NR). Ou seja, com a opção, o resultado do aluguel é apurado no Anexo E e levado ao Anexo 1, linha 5; sem a opção, a renda é informada no Anexo NEC, linha 6.

As datas que o IRS publicou são as da declaração de 2025. “If you are an employee and you receive wages subject to U.S. income tax withholding, you will generally file by the 15th day of the 4th month after your tax year ends. For the 2025 calendar year, file your return by April 15, 2026.” “If you are not an employee who receives wages subject to U.S. income tax withholding, you must file by the 15th day of the 6th month after your tax year ends. For the 2025 calendar year, file your return by June 15, 2026.” (IRS, Publication 519). Ou seja, o empregado com salários sujeitos a retenção declara, em geral, até o dia 15 do quarto mês depois do fim do seu ano fiscal, 15 de abril de 2026 para o ano-calendário de 2025; quem não é, até o dia 15 do sexto mês, 15 de junho de 2026. As datas da declaração de 2026 ainda não estão publicadas em nenhuma destas fontes.

O prazo de 16 meses

O prazo que mais custa perder é o das deduções. O Código: “A nonresident alien individual shall receive the benefit of the deductions and credits allowed to him in this subtitle only by filing or causing to be filed with the Secretary a true and accurate return, in the manner prescribed in subtitle F (sec. 6001 and following, relating to procedure and administration), including therein all the information which the Secretary may deem necessary for the calculation of such deductions and credits.” (26 U.S.C. § 874(a)): um estrangeiro não residente só recebe o benefício das deduções e dos créditos se apresentar uma declaração verdadeira e exata.

A Publicação 519 diz quando essa declaração é tempestiva, em duas partes: “To get the benefit of any allowable deductions or credits, you must timely file a true and accurate return. For this purpose, a return is timely if it is filed within 16 months of the due date just discussed.” “However, if you did not file a 2024 tax return and 2025 is not the first year for which you are required to file one, your 2025 return is timely for this purpose if it is filed by the earlier of:” “The date that is 16 months after the due date for filing your 2025 return, or” “The date the IRS notifies you that your 2025 return has not been filed and that you cannot claim certain deductions and credits.” (IRS, Publication 519). Ou seja: ela é tempestiva se for apresentada dentro dos 16 meses seguintes à data de vencimento; mas, se você não apresentou a declaração de 2024 e 2025 não é o primeiro ano em que deve declarar, a de 2025 é tempestiva só se for apresentada até a primeira de duas datas: os 16 meses depois do vencimento, ou a data em que o IRS o notifica de que não declarou e de que não pode pleitear certas deduções e créditos. Os 16 meses contam do vencimento original, sem prorrogações: “An NRA who does not file within sixteen (16) months of the original due date (without regard to extensions of time to file), is not permitted to claim deductions from gross income and is ineligible to claim certain credits, unless the IRS grants a waiver.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). A publicação acrescenta: “The allowance of the following credits is not affected by this time requirement.” “Credit for withheld taxes.” (IRS, Publication 519), ou seja, o crédito por impostos retidos não depende desse prazo. E o IRS pode dispensar o prazo nas condições que 26 CFR 1.874-1 fixa.

O ITIN

Para declarar é preciso um número. “You need an ITIN if you have a federal tax purpose and you’re not eligible for an SSN.” E sobre quando pedi-lo: “Apply on or before your tax return due date. Include the tax return in your ITIN application package. Don’t file it separately.” (IRS, Individual taxpayer identification number (ITIN)): quem tem uma finalidade tributária federal e não é elegível para um número de Seguro Social precisa de um ITIN, e o solicita até a data de vencimento da declaração, incluindo-a no pacote do pedido. A mesma página acrescenta: “If you need more time, you can apply for an extension.” e “You can apply for an ITIN at any time if you’re filing a prior year return or you meet an exception to the filing requirement.” Ou seja, pode-se pedir uma prorrogação, e o número pode ser pedido a qualquer momento se for apresentada a declaração de um ano anterior ou se for cumprida uma exceção à exigência de declarar. O Formulário W-8ECI também o exige, como se viu acima.

Se o dono também usa a casa

Muitas casas de temporada também são usadas pelo dono, e a Publicação 527 tem regras para isso. “You use a dwelling unit as a home during the tax year if you use it for personal purposes more than the greater of:” “14 days, or” “10% of the total days it is rented to others at a fair rental price.” (IRS, Publication 527): um imóvel é usado como moradia se o uso pessoal passa do maior entre 14 dias e 10% dos dias em que é alugado a um preço justo. E: “If you use a dwelling unit as a home and you rent it less than 15 days during the year, its primary function isn’t considered to be rental and it shouldn’t be reported on Schedule E (Form 1040).” Ou seja, se ele é usado como moradia e alugado por menos de 15 dias no ano, o aluguel não entra na renda e as despesas não são tratadas como despesas de aluguel.

A Publicação 527 define o que conta como dia de uso pessoal e como as despesas são divididas quando há uso pessoal e aluguel, e não diz nada sobre estrangeiros não residentes: as regras dela são escritas para o contribuinte em geral. Como elas se combinam com a opção do § 871(d) em um caso concreto é pergunta para um profissional de impostos.

Flórida: sem imposto de renda da pessoa física, com imposto sobre o aluguel de acomodações

A Flórida não tributa a renda da pessoa física: “Florida does not impose a personal income tax, so there are no filing requirements.” “However, there are filing requirements for businesses.” (Florida Department of Revenue, FAQ). Isso não quer dizer que o aluguel esteja livre de impostos estaduais. A Flórida tributa o aluguel de acomodações com o seu imposto sobre vendas, do qual o § 212.03 isenta certos contratos escritos por mais de seis meses, com as condições que essa seção fixa, e nos quatro condados deste guia somam-se a ele dois impostos de condado. Nenhuma das fontes da Flórida lidas para este guia diz algo específico sobre um proprietário estrangeiro ou não residente: as regras são as mesmas para todos os que alugam.

O imposto estadual: “For the exercise of such taxable privilege, a tax is hereby levied in an amount equal to 6 percent of and on the total rental charged for such living quarters or sleeping or housekeeping accommodations by the person charging or collecting the rental.” (§ 212.03(1)): 6% do aluguel total cobrado. O estatuto isenta o contrato longo: nos tipos de imóvel que essa frase enumera, não exerce o privilégio tributado quem “exclusively enters into a bona fide written agreement for continuous residence for longer than 6 months in duration at such property”, ou seja, quem celebra exclusivamente acordos escritos de boa-fé para residência contínua por mais de 6 meses naquele imóvel; e o imposto não é cobrado da pessoa que “shall have entered into a bona fide written lease for longer than 6 months in duration for continuous residence at any one hotel, apartment house, roominghouse, tourist or trailer camp, or condominium”, nem da que “shall reside continuously longer than 6 months at any one hotel, apartment house, roominghouse, tourist or trailer camp, or condominium and shall have paid the tax levied by this section for 6 months of residence in any one hotel, roominghouse, apartment house, tourist or trailer camp, or condominium”, ou seja, da que reside de forma contínua por mais de 6 meses em um desses lugares e já pagou o imposto por 6 meses de residência (§ 212.03(1) e (4)). O restante dessa seção traz as demais isenções.

O Department of Revenue resume assim: “Florida’s 6% state sales tax, plus any applicable discretionary sales surtax, applies to rental charges or room rates paid for the right to use or occupy living quarters or sleeping or housekeeping accommodations for rental periods of six months or less, often called “transient accommodations” or “transient rentals.”” (Florida Department of Revenue, GT-800034), e entre os exemplos dele estão “single-family homes” e “beach or vacation houses”. O que é um contrato de mais de seis meses a regra define: “To be considered a lease for periods longer than six months, a bona fide written lease agreement effective the first day of a month must run through the first day of the seventh consecutive month.” e, se ele começa em outro dia, deve estar em vigor até o dia seguinte ao dia correspondente do sétimo mês consecutivo; a mesma regra enumera quando um contrato não é considerado de boa-fé (Regra 12A-1.061(17)).

O imposto se soma ao aluguel e é recolhido por quem recebe. “The tax provided for herein shall be in addition to the total amount of the rental, shall be charged by the lessor or person receiving the rent in and by said rental arrangement to the lessee or person paying the rental, and shall be due and payable at the time of the receipt of such rental payment by the lessor or person, as defined in this chapter, who receives said rental or payment.” (§ 212.03(2)): ele é cobrado além do aluguel, lançado pelo locador ou pela pessoa que recebe o aluguel, e é devido no momento em que o pagamento é recebido.

Os dois impostos do condado

Nos quatro condados da tabela, dois impostos de condado se somam aos 6%. O primeiro é a sobretaxa discricionária sobre vendas: “The tax imposed by the governing body of any county authorized to so levy pursuant to s. 212.055 shall be a discretionary surtax on all transactions occurring in the county which transactions are subject to the state tax imposed on sales, use, services, rentals, admissions, and other transactions by this chapter and communications services as defined for purposes of chapter 202.” (§ 212.054(2)(a)): ela se aplica a toda transação do condado sujeita ao imposto estadual, e o aluguel é uma delas. O teto de US$ 5.000 da sobretaxa não se aplica ao aluguel transitório: “The $5,000 cap does not apply to transactions such as charges for prepaid calling arrangements, sales of admissions, transient rentals, or sales of services.” (Florida Department of Revenue, Discretionary Sales Surtax). As alíquotas de 2026 estão na tabela (Florida Department of Revenue, DR-15DSS).

O segundo é o imposto de desenvolvimento turístico. O estatuto: “It is declared to be the intent of the Legislature that every person who rents, leases, or lets for consideration any living quarters or accommodations in any hotel, apartment hotel, motel, resort motel, apartment, apartment motel, roominghouse, mobile home park, recreational vehicle park, condominium, or timeshare resort for a term of 6 months or less is exercising a privilege which is subject to taxation under this section, unless such person rents, leases, or lets for consideration any living quarters or accommodations which are exempt according to the provisions of chapter 212.” (§ 125.0104(3)(a)). Ou seja, quem aluga por um prazo de 6 meses ou menos uma acomodação em algum dos tipos de estabelecimento que essa frase enumera exerce um privilégio tributado, a menos que o aluguel seja isento nos termos do capítulo 212. É um imposto que cada condado decide se cobra, com as condições do § 125.0104(3)(b); ele não vale por si só em todo o estado. O Department of Revenue o descreve: “Individual Florida counties and certain cities may impose a local option tax on the rental or lease of living, sleeping, or housekeeping accommodations for a term of six months or less.” e “The local tax imposed is in addition to the 6% state sales tax and any applicable discretionary sales surtax.” (Florida Department of Revenue, DR-15TDT).

Nos quatro condados da tabela o imposto turístico é cobrado pelo próprio condado, e isso muda a quem ele é pago: “The transient rental tax is reported and paid directly to the county; however, the 6% state sales tax and any discretionary sales surtax is reported and paid to the Florida Department of Revenue using Line D. (Transient Rentals) on the Sales and Use Tax Return (Form DR-15).” (Florida Department of Revenue, DR-15TDT). Ou seja, o imposto turístico é declarado e pago ao condado, e os 6% estaduais e a sobretaxa, ao Department of Revenue. O mesmo documento avisa que nem todos os condados o informam das mudanças de alíquota e pede que a alíquota seja confirmada com o condado que a cobra.

Quem se registra, quem recolhe e quando

Quem aluga por períodos curtos se registra. O estatuto exige o certificado de registro no § 212.18(3), e o Department of Revenue explica: “Every person, as defined in section 212.02, Florida Statutes (F.S.), who rents, leases, lets, or grants a license to use transient accommodations, is required to register with the Department to collect, report, and remit tax.” “Any person who receives rent or license fees for transient accommodations on behalf of the owner or lessor is also required to register to collect, report, and remit the tax due. Note: This does not apply to employees of an owner or lessor.” (Florida Department of Revenue, GT-800034). Quando uma administradora recebe, a regra diz: “Agents, representatives, or management companies that collect and receive rent as the owner’s representative are required to register as a dealer and collect and remit the applicable tax due on such rentals to the proper taxing authority.” E sobre o proprietário: “Even though a written agreement exists between the agent, representative, or management company and the property owner, the property owner remains responsible for the tax obligation in the event the agent, representative, or management company fails to collect or remit the tax due to the proper taxing authority and the taxing authority is unable to collect the applicable tax from the agent, representative, or management company.” (Regra 12A-1.061(9)). Ou seja, mesmo havendo um acordo escrito com a administradora, o proprietário continua respondendo pela obrigação se ela não cobrar ou não recolher o imposto e a autoridade fiscal não conseguir cobrá-lo dela.

As declarações têm as suas datas. Ao estado: “Florida law requires you to file a tax return even if you do not owe sales and use tax.” e “Sales and use tax returns and payments are due on the 1st and late after the 20th day of the month following each reporting period.” (Florida Department of Revenue, GT-800034): é preciso declarar mesmo sem imposto a pagar, e a declaração vence no dia 1º e está em atraso depois do dia 20 do mês seguinte a cada período. Ao condado, cada um publica o seu. Polk: “The Tourist Development Tax rate in Polk County is set at 5%.”, e os pagamentos “are due on the first of the month following collection and are considered delinquent if not paid by the 20th of that same month” (Polk County Tax Collector, Tourist Development Taxes). Lake: o imposto é “a 4% tax on the total gross rental amount” (Lake County Tax Collector, Tourist Development Tax). Osceola: “Osceola County is NOT CONTRACTED with Airbnb, VRBO, Evolve, or any other third-party booking platforms. It is the responsibility of the property owners and agents to collect and remit the 6% tourist tax to the Osceola County Tax Collector for all short-term rentals.” (Osceola County Tax Collector, Tourist Development Taxes). Orange: o Comptroller do condado tem um site para registro e declaração (Orange County Comptroller, Tourist Development Tax).

O que este guia não cobre

Este guia não cobre a venda do imóvel, que tem as suas próprias regras e a sua própria retenção federal, além de apontar, como se fez acima, que a opção do § 871(d) alcança também esses ganhos; o imposto federal sobre heranças; os tratados fiscais país por país; nem o imposto da Flórida sobre a renda das empresas. Também não diz se a um determinado proprietário convém optar pela tributação sobre o líquido: isso depende dos números dele e é trabalho de um profissional de impostos.