Lo que realmente cuesta al año una casa vacacional en Kissimmee o Davenport

Qué hay en esta cuenta y qué no

Hay tres líneas con fuente oficial: el impuesto a la propiedad, que sale del millaje publicado por el Property Appraiser de cada condado; la licencia estatal de alquiler vacacional; y el recibo de impuesto comercial del condado. La tabla las suma sobre un precio de ejemplo de US$400,000, y el precio es lo único que no es un dato: es un ejemplo.

No hay cuota de HOA, prima de seguro ni honorario de administración, porque ninguna oficina publica una cifra típica y esta guía no la inventa. Tampoco hay ingresos: lo que una casa renta depende de la casa.

Kissimmee, condado de Osceola

La tabla de millaje final de 2026 del Property Appraiser del condado de Osceola da al código 200, Kissimmee, un total de 17.3824 mills, y al código 300, Osceola County, un total de 13.8253 mills (Osceola County Property Appraiser, tasas de millaje finales de 2026).

El impuesto se calcula sin exención de homestead: esa exención corresponde a la persona que, al 1 de enero, tiene el título legal o el título beneficiario en equidad del inmueble y de buena fe lo convierte en su residencia permanente, o en la de otra u otras personas que dependen legal o naturalmente de ella (Estatutos de Florida, § 196.031). Salvo lo que esa sección dispone, la propiedad residencial que no es homestead, que el estatuto define como el inmueble residencial de nueve unidades de vivienda o menos, incluido el terreno baldío zonificado y loteado para uso residencial, que no recibe la exención de homestead, se valora a su valor justo al 1 de enero del año siguiente a un cambio de titularidad o de control, y desde el año siguiente el cambio que resulte de la revaloración anual no puede superar el 10 % del valor fiscal del año anterior; la regla se aplica a todos los gravámenes salvo los del distrito escolar (Estatutos de Florida, § 193.1554).

Una enmienda constitucional en la boleta de la elección general de 2026, la número 3, titulada "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (aumento de la exención de homestead; tope más bajo a los aumentos de valoración de las propiedades que no son homestead), dice en su resumen de boleta, entre otras cosas, que aumenta la exención de homestead, para todos los impuestos no escolares, a US$150,000 en 2027 y a US$250,000 en 2028, con ajuste por inflación en adelante; que las personas que no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibirán la exención de homestead actual cuando califiquen para una, y la exención aumentada a partir del quinto año de exención, en la medida en que lo permita la Constitución de los Estados Unidos; que reduce del 10 % al 5 % el tope anual a los aumentos de valoración de las propiedades que no son homestead; y que entra en vigor el 1 de enero de 2027; esta guía recoge la ley tal como estaba el 13 de octubre de 2026 (División de Elecciones de Florida).

La factura trae además cargos que no dependen del valor. El Tax Collector de Osceola indica que el padrón incluye impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre bienes tangibles y cargos no ad valorem, que son principalmente cargos por servicios de bomberos, residuos sólidos y recolección de basura. El condado indica que el cargo por residuos sólidos se paga como parte de la factura de impuestos, y que los cargos de un Community Development District suelen incluirse en la factura que emite el Tax Collector.

Davenport, condado de Polk

El condado de Polk no había publicado sus tasas de 2026 cuando se escribió esta guía: la tabla más reciente en la página del Tax Collector es la de millaje final de 2025. La tabla de millaje final de 2025 del Property Appraiser del condado de Polk da al código 90430, Davenport, un total de 19.3579 mills, de los cuales 7.2500 son de la ciudad; y bajo «Unincorporated Rates» (área no incorporada) da al código 90, área fiscal SWFWMD, un total de 12.9291 mills, y al código 30, área fiscal SOUTH FL WMD, un total de 12.9761, entre cinco códigos con totales distintos (Polk County Property Appraiser, tasas de millaje finales de 2025).

La misma hoja publica dos cargos no ad valorem: un cargo residencial de bomberos de US$393.00 por vivienda unifamiliar y un total de recolección y disposición de basura de US$346.05 (Polk County Property Appraiser, tasas de millaje finales de 2025). Cuáles se aplican a una parcela concreta lo dice su factura; por eso no están en la tabla de arriba.

El Tax Collector de Polk explica la cuenta con sus propias palabras: la tasa de millaje es la suma en dólares que se paga de impuesto por cada US$1,000 de valor tasado (Polk County Tax Collector).

Los impuestos que paga el huésped, y quién los remite

En el condado de Osceola, el impuesto de desarrollo turístico es del 6 % sobre el monto total del alquiler de corto plazo, de menos de 180 días, y la persona que recibe la renta es responsable de remitirlo. El Tax Collector lo dice sin rodeos: el condado de Osceola no tiene contrato con Airbnb, VRBO, Evolve ni ninguna otra plataforma de reservas, y es responsabilidad de los propietarios y de sus agentes cobrar y remitir el 6 % (Osceola County Tax Collector).

En el condado de Polk la tasa es del 5 %, se cobra al inquilino cuando se cobra la renta, y se aplica a la casa o condominio que se alquila por un período de seis meses o menos. Los propietarios, y los administradores u operadores que correspondan, son responsables de cobrarlo y remitirlo cada mes: el pago vence el día 1 del mes siguiente al cobro y se considera en mora si no se paga antes del día 20; para eso deben solicitar una cuenta de impuesto de desarrollo turístico (Polk County Tax Collector).

A eso se suma en los dos condados el impuesto estatal sobre las ventas, del 6 %, más el recargo discrecional del condado, que para el año calendario 2026 es del 1.5 % en Osceola y del 1 % en Polk (Florida Department of Revenue, GT-800034 y DR-15DSS). El Departamento de Ingresos indica que el impuesto sobre las ventas y el recargo de los alquileres transitorios siempre se declaran y se remiten al Departamento, y que toda persona que alquila alojamientos transitorios debe registrarse ante él para cobrar, declarar y remitir el impuesto.

Licencias y recibos

La licencia es estatal. Un alquiler vacacional es toda unidad o grupo de unidades de un condominio o cooperativa, o toda casa o unidad de vivienda unifamiliar, bifamiliar, trifamiliar o cuatrifamiliar de propiedad individual o colectiva, que además es un establecimiento público de alojamiento transitorio pero que no es un proyecto de tiempo compartido (Estatutos de Florida, § 509.242), y todo establecimiento público de alojamiento debe obtener una licencia de la división estatal de hoteles y restaurantes (Estatutos de Florida, § 509.241). La guía de esa división indica que la licencia hace falta si se alquila una unidad entera más de tres veces en un año calendario por períodos de menos de 30 días o de un mes calendario, lo que sea menor, o si se anuncia al público como un lugar que se alquila regularmente a huéspedes.

La tabla de tarifas de la división da US$170 por el año completo y US$90 por medio año para una sola unidad de alquiler. Su fórmula para la licencia colectiva es US$150 de tarifa básica, más US$10 por cada unidad de alquiler, más US$10 del programa de educación en hospitalidad (HEP), que para una unidad da los mismos US$170, y la página indica que los US$10 del HEP no se prorratean. Al solicitar una licencia nueva o por cambio de propietario se suma una tarifa de solicitud de US$50 (Florida Department of Business and Professional Regulation, Division of Hotels and Restaurants).

El recibo es del condado. En Osceola, el Local Business Tax Receipt ya emitido se renueva cada año por US$30.00; un recibo nuevo cuesta US$30.00, US$15.00 o US$45.00 según la fecha en que se solicita y los meses que cubre, y según la ubicación pueden sumarse tarifas de zonificación; y un negocio situado dentro de los límites de una ciudad necesita tanto la licencia municipal como el recibo del condado (Osceola County Tax Collector). En Polk, quien alquila alojamientos de corto plazo por seis meses o menos debe obtener un recibo de impuesto comercial del condado, clase B, por cada propiedad de alquiler, y para emitirlo se exige prueba de la licencia estatal; si la vivienda se alquila tres veces o menos en un año calendario por períodos de no más de treinta días, solo se exige un recibo de clase A (Polk County Tax Collector, aviso TA 05-01); el condado no publica su monto en esa página.

Cuándo se paga

Todos los impuestos vencen y son pagaderos el 1 de noviembre de cada año o tan pronto después como el Tax Collector reciba el padrón certificado, y entran en mora el 1 de abril siguiente al año en que se liquidan o inmediatamente después de transcurridos 60 días desde el envío de la factura original, lo que ocurra más tarde (Estatutos de Florida, § 197.333). Los descuentos por pagar antes de la mora son: 4 % en el mes de noviembre o en cualquier momento dentro de los 30 días siguientes al envío de la factura original, 3 % en diciembre, 2 % en enero, 1 % en febrero, y 0 % en marzo o dentro de los 30 días anteriores a la fecha de mora si esta es posterior al 1 de abril (Estatutos de Florida, § 197.162).