Cómo comprar casa en Florida desde México

México en el mercado de Florida, con la cifra y su periodo

En el periodo de agosto de 2024 a julio de 2025, México volvió al top 5 de compradores internacionales en Florida por volumen de compra, con US$489 millones, desplazando al Reino Unido de esa lista, según el 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida de Florida Realtors. Conviene decirlo con precisión: ese top 5 es por volumen en dólares. Medido por número de operaciones, la lista es otra —Canadá, Colombia, Brasil, Argentina y Reino Unido— y México no aparece en ella, según la misma fuente.

Dos datos más para dimensionar el mercado, cada uno con su ventana de medición, porque no son la misma. Florida fue el destino principal de los compradores extranjeros en Estados Unidos con el 20% del total entre abril de 2025 y marzo de 2026, según la National Association of REALTORS®. Y el precio mediano pagado por compradores internacionales en Florida fue de US$442,000 entre agosto de 2024 y julio de 2025 —US$27,000 menos que en el periodo anterior—, según Florida Realtors.

Ese último matiz importa más de lo que parece: la mediana bajó, no subió. Preferimos que usted lo sepa antes de ofertar. Por eso empezamos por los números de su caso —renta estimada, gastos, cuotas de HOA e impuesto predial del condado— y no por una proyección optimista.

La apostilla mexicana no se tramita en un solo lugar

Aquí está la diferencia práctica más grande entre comprar desde México y comprar desde otro país de la región, y casi nadie la anticipa. México es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla desde el 14 de agosto de 1995, según la tabla de estados de la HCCH. Pero no existe una sola oficina que apostille todo: la autoridad depende de quién emitió el documento.

Si el documento lo emitió una autoridad federal, lo apostilla la Secretaría de Gobernación (SEGOB), a través de su Dirección de Registro de Nombramientos, Legalización, Apostilla y Administración del Territorio Insular. El trámite se llama Apostilla de Documentos y tiene homoclave SGOB-01-007, según el registro oficial de trámites de gob.mx.

Si lo emitió una autoridad estatal o municipal, se apostilla en la entidad federativa correspondiente, y son 32 oficinas distintas. La propia SEGOB lo dice sin rodeos: no apostilla documentos estatales ni municipales, e incluye expresamente en esa exclusión los emitidos por el Gobierno de la Ciudad de México —actas de nacimiento, matrimonio, divorcio y defunción, entre otros—, que deben apostillarse en la Secretaría de Gobierno del estado donde se expidieron, según SEGOB, agosto de 2026. La CDMX está del lado estatal, no del federal. La misma SEGOB publica el directorio de las 32 oficinas estatales.

Y una corrección que le ahorra un viaje: la Secretaría de Relaciones Exteriores no apostilla documentos públicos mexicanos. Es la dependencia que un comprador supondría responsable, y en su propia página sobre apostilla la SRE remite el trámite a las oficinas que correspondan según el origen del documento, según SRE, agosto de 2026. Un acta notarial de su notario en Monterrey no se apostilla en la SRE ni en SEGOB: se apostilla en Nuevo León.

Qué significa en la práctica: antes de pedir cualquier documento, identifique quién lo emite. Ese dato, y no otro, decide a qué ventanilla va.

Firmar desde México: qué autoriza la ley de Florida, y qué condiciona

Florida permite la notarización en línea. Cuando un acto notarial exigiría que el firmante comparezca ante el notario, esa comparecencia puede hacerse por tecnología de audio y video, según Fla. Stat. § 117.209 (2025). La ley define comparecer de modo que no requiere presencia física, siempre que las partes puedan verse, oírse y comunicarse.

El detalle que casi siempre se cuenta al revés: la restricción de ubicación recae sobre el notario, no sobre usted. La ley autoriza a un notario en línea que esté físicamente en Florida a actuar sin importar dónde se encuentren el firmante o los testigos, y el acto se considera realizado en Florida y regido por la ley de Florida, según Fla. Stat. § 117.209 y § 117.265 (2025). Su ubicación en Ciudad de México, Monterrey o Guadalajara no afecta la validez.

La ley incluso previó al firmante fuera de Estados Unidos: un pasaporte extranjero sin sello de inmigración estadounidense es una credencial aceptable de identificación, según Fla. Stat. § 117.201 (2025). Su pasaporte mexicano sirve.

Hay una limitación real que sí conviene planear con tiempo. Transmitir un inmueble en Florida exige dos testigos que suscriban el instrumento, según Fla. Stat. § 689.01 (2025), y ese requisito puede cumplirse por medios electrónicos. Pero un testigo remoto que comparezca por audio y video debe encontrarse en Estados Unidos, según Fla. Stat. § 117.285 (2025). La restricción aplica al testigo remoto, no a usted ni a un testigo que esté físicamente en la misma sala. Es el tipo de detalle que la compañía de título resuelve todos los días, y también el tipo de detalle que descarrila un cierre si se descubre el mismo día.

Aparte de lo que la ley permite, cada prestamista y cada compañía de título fija sus propios requisitos de aceptación. Eso no lo determina el estatuto y conviene confirmarlo al inicio, no al final.

El ITIN: lo que el IRS dice, y lo que no dice

El ITIN es un número para efectos fiscales federales, y nada más. No autoriza a trabajar, no da derecho a beneficios del Seguro Social y no confiere estatus migratorio, según el IRS. Esa frase es del propio IRS y es la respuesta más limpia al mito de que un número fiscal acerca a una residencia.

Sobre cuándo lo necesita, seamos exactos, porque el IRS lo es. El IRS define la necesidad de un ITIN por finalidad fiscal federal: se emite a quienes están obligados a tener un número de identificación de contribuyente y no son elegibles para un Seguro Social. En sus materiales publicados, comprar una propiedad no aparece listado como una de esas finalidades. Note la formulación: no aparece listado. El IRS no dice que usted necesite un ITIN para comprar, y tampoco dice lo contrario; simplemente no trata la compra.

Lo que sí está en la lista, y es lo que suele aplicar después: rentar el inmueble puede requerirlo, cuando la renta queda sujeta a retención por un tercero; venderlo también, porque la disposición de un inmueble en Estados Unidos por una persona extranjera es una de las excepciones del formulario W-7; y tener una hipoteca sobre una vivienda propia en Estados Unidos sujeta a reporte de intereses por un tercero es la vía más cercana a la compra que el IRS sí contempla, según las instrucciones del Formulario W-7.

El plazo se ata a una declaración, no a una fecha de cierre. Y si ya tiene uno: un ITIN que no se usa en una declaración federal durante tres años consecutivos vence el 31 de diciembre del tercer año, según el IRS. El detalle está desarrollado en nuestra guía del ITIN.

Dinero, financiamiento e impuestos: lo esencial y dónde está el detalle

Las compras se liquidan por transferencia internacional a la cuenta de plica de la compañía de título en Estados Unidos, nunca a nosotros ni al vendedor. Antes del cierre usted recibe un desglose por escrito con cada concepto. Coordine la transferencia con su banco en México con anticipación.

Sobre financiamiento seremos deliberadamente estructurales, porque las cifras concretas varían por prestamista y por perfil, y publicarlas como si fueran una regla sería inventar un dato. Los programas Foreign National no exigen historial crediticio estadounidense; evalúan capacidad de pago, reservas y, en algunos casos, la renta proyectada del inmueble. Suelen requerir un enganche mayor y reservas comprobables frente a un comprador con crédito local, y piden pasaporte, ITIN y referencias bancarias. Los términos exactos —porcentajes, tasas y condiciones— los fija cada prestamista y no están garantizados. No somos prestamistas: coordinamos para que el financiamiento no atrase el cierre. El desglose está en nuestra guía de financiamiento Foreign National.

En impuestos, lo esencial: Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta personal, pero sí existe el impuesto anual a la propiedad, que varía por condado —no es igual en Osceola que en Polk o en Orange—. La renta tributa a nivel federal. Y al vender, aplica la retención FIRPTA sobre el monto realizado, que es un pago a cuenta y no un impuesto adicional. Los números canónicos, las excepciones y el detalle de la estructura a título personal o mediante una LLC están en las guías enlazadas abajo; no los repetimos aquí para que exista una sola versión de cada cifra en el sitio.

No somos asesores fiscales ni legales. Lo conectamos con contadores (CPA) con experiencia en inversionistas internacionales.