Cómo comprar casa en Orlando, Florida desde Colombia

Por qué Florida es el destino natural del inversionista colombiano

Colombia se consolidó como uno de los principales compradores de finca raíz en Estados Unidos. Según Florida Realtors (2025), los colombianos fueron la segunda nacionalidad por volumen de compra en Florida, con cerca de US$925 millones —un salto notable frente a los US$307 millones del período anterior—. Florida concentra alrededor del 21% de todas las compras internacionales de vivienda en EE. UU., y el corredor Orlando-Kissimmee es de los de mayor presencia latinoamericana.

La lógica es sencilla: ingresos en dólares, un mercado con demanda de arriendo constante y un estado sin impuesto estatal sobre la renta personal. Para muchas familias colombianas, una propiedad en Orlando es a la vez refugio de valor frente a la volatilidad del peso y una fuente de renta en dólares.

La mayoría de nuestros clientes colombianos compra pensando en inversión —arriendo anual o renta vacacional cerca de los parques— más que en vivienda de uso propio. Por eso empezamos por los números: renta estimada, gastos, HOA e impuestos, para que la decisión se tome sobre flujo de caja real y no sobre una promesa.

A esto se suma la cercanía: desde Bogotá, Medellín y Cali existen vuelos directos al Aeropuerto Internacional de Orlando (MCO), lo que hace viable un solo viaje para conocer la propiedad y la zona de parques en la misma visita. Además, el corredor de Kissimmee y el condado de Osceola tienen una comunidad colombiana en crecimiento y servicios en español —restaurantes, médicos, contadores—, lo que facilita tanto la administración de su inversión como la vida del inquilino que la arrienda.

Comprar desde Colombia, sin viajar (o viajando una sola vez)

El proceso completo puede manejarse a distancia. Comienza con una conversación para definir presupuesto y objetivo; sigue con la pre-aprobación o la comprobación de fondos, tours por video en vivo de cada propiedad, la oferta, la inspección profesional y el cierre ante la compañía de título. Usted firma desde Colombia mediante poder notarial o firma electrónica.

Dicho esto, la mayoría de los compradores internacionales visita la propiedad al menos una vez antes de comprar, y nos parece sano: conocer la zona, el clima y el vecindario ayuda a decidir mejor. Si viaja, coordinamos varias visitas en un mismo viaje; si prefiere no hacerlo, los tours por video y nuestra inspección independiente hacen el trabajo.

En la práctica, un tour por video en vivo recorre lo que usted revisaría en persona: el estado del techo, el aire acondicionado, el ruido de la calle, el vecindario y la distancia real a los parques o a los colegios. El informe de la inspección independiente documenta por escrito lo estructural y los sistemas. Como Colombia y Florida están en husos horarios muy cercanos, coordinamos las visitas y las llamadas sin madrugadas incómodas, y usted decide con la misma información que un comprador presente.

Dinero y pagos: cómo se mueven los fondos

Las compras se pagan mediante transferencia internacional (wire) a la cuenta de plica (escrow) de la compañía de título en Estados Unidos —nunca directamente a nosotros ni al vendedor—. La cuota inicial típica para un préstamo de extranjero es del 25% al 30% del precio, más los costos de cierre (aproximadamente 2% a 5%).

Recomendamos coordinar la transferencia con su banco y su asesor en Colombia para cumplir con los requisitos cambiarios que correspondan. Nosotros nos aseguramos de que los fondos lleguen a la cuenta de plica correcta y dentro de los tiempos del cierre.

En cuanto al giro desde Colombia, lo habitual es canalizar los fondos a través de un intermediario del mercado cambiario (IMC) autorizado y, cuando corresponda, declarar la salida como inversión de capital colombiano en el exterior ante el Banco de la República. Los requisitos dependen de su caso, así que conviene revisarlos con su asesor cambiario o su contador antes de girar. Nosotros no gestionamos ese trámite en Colombia; nos encargamos de que el dinero llegue completo y a tiempo a la cuenta de plica correcta.

Financiamiento para colombianos: préstamos Foreign National

No necesita historial de crédito en Estados Unidos. Los programas Foreign National evalúan su capacidad de pago, sus reservas y, en algunos casos, la renta proyectada de la propiedad (préstamos DSCR). Por lo general se requiere pasaporte vigente, un ITIN y referencias bancarias de Colombia.

Las tasas suelen ser algo más altas que las de un residente, pero permiten apalancar su capital y comprar más de una propiedad. No somos prestamistas: le conectamos con entidades con experiencia en compradores colombianos y coordinamos el proceso para que el financiamiento no atrase el cierre. Los términos exactos los define el prestamista y no están garantizados.

Cuando hablamos de reservas nos referimos a los fondos que le quedan disponibles después de la cuota inicial y los costos de cierre —por ejemplo, varios meses de pagos del préstamo—, que el prestamista suele pedir como respaldo. La documentación típica desde Colombia incluye extractos bancarios, referencias del banco y comprobación del origen de los fondos. Si su ingreso es difícil de documentar en el exterior, el préstamo DSCR es una alternativa, porque se evalúa sobre la renta proyectada de la propiedad más que sobre su declaración personal.

Impuestos: lo esencial (y lo que debe consultar)

Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta personal, pero sí existe el impuesto anual a la propiedad (property tax), que varía por condado. La renta que genere su propiedad tributa a nivel federal, y al vender puede aplicar la retención FIRPTA para extranjeros (por lo general el 15% del precio de venta), recuperable en parte según su declaración.

No somos asesores fiscales ni legales. Le conectamos con contadores (CPA) con experiencia en inversionistas internacionales para que su estructura —a título personal o mediante una LLC— y su declaración se hagan correctamente desde el inicio. Como referencia, según Florida Realtors (2025) el precio medio pagado por compradores internacionales en Florida rondó los US$442.000.

Sobre la renta: un extranjero no residente que arrienda una propiedad en Estados Unidos normalmente presenta una declaración federal por esos ingresos, y la forma de hacerlo depende de su situación, por lo que debe apoyarse en un CPA. Tenga presente, además, que el impuesto a la propiedad se fija por condado: la tarifa efectiva no es igual en Osceola que en Polk o en Orange, aunque los tres estén dentro del corredor de Orlando-Kissimmee. Por eso conviene incluir ese costo en los números desde el comienzo.