Cómo comprar casa en Orlando, Florida desde Colombia

Colombia en el mercado de Florida: el salto, y en qué periodo ocurrió

Los compradores colombianos protagonizaron un repunte fuerte: pasaron a US$925 millones en volumen de compra en Florida, desde US$307 millones en el periodo anterior, y con ello Colombia quedó como la segunda nacionalidad por volumen, detrás de Canadá, según el 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida de Florida Realtors. Las ventanas de medición importan y las decimos: ese periodo va de agosto de 2024 a julio de 2025, y se compara con agosto de 2023 a julio de 2024.

Un dato menos citado y bastante revelador: entre las cinco nacionalidades con más operaciones en Florida, los colombianos compraron típicamente las propiedades más caras, con un precio mediano de US$491.477, explicado en buena parte por su preferencia por mercados como Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, según la misma fuente. Para referencia, el precio mediano de todos los compradores internacionales en Florida fue de US$442.000 en ese periodo, US$27.000 menos que en el anterior.

El corredor Orlando-Kissimmee juega en otra liga de precio que el sur de Florida, y esa es precisamente la razón por la que varios clientes colombianos lo miran: el mismo capital rinde distinto. Por eso empezamos por los números de su caso —arriendo estimado, gastos, cuotas de HOA e impuesto predial, que se fija por condado y no es igual en Osceola que en Polk o en Orange— antes de mirar propiedades.

Lo que el Banco de la República dice —y no dice— sobre comprar vivienda afuera

Empecemos por corregir algo que esta misma página afirmaba hasta hace poco, y que es la confusión más extendida entre compradores colombianos: que girar dinero para comprar una casa en Florida hay que declararlo al Banco de la República como inversión de capital colombiano en el exterior. Para una compra a nombre propio, eso no es así.

Esa categoría es societaria. El Decreto 1068 de 2015 define la inversión de capital colombiano en el exterior como la vinculación a empresas en el extranjero de activos generados en Colombia, y precisa que cubre aportes en empresas, adquisición de acciones, cuotas o derechos de propiedad, y el establecimiento de sucursales. Los inmuebles no están en esa lista. El mismo decreto sí menciona expresamente la adquisición de inmuebles, pero en el capítulo de la inversión extranjera que entra a Colombia, no en el de la que sale: los redactores usaron el lenguaje inmobiliario donde quisieron usarlo.

Una vivienda suya en el exterior cae en otra categoría: las inversiones financieras y en activos en el exterior del artículo 60 de la Resolución Externa 1 de 2018. Que eso incluye viviendas no es interpretación nuestra: el propio Banco, al definir el numeral cambiario 4573, describe la inversión financiera en activos fijos como bienes tales como viviendas, edificios y estructuras. Y sobre esas inversiones el Banco es explícito: no requieren registro en el Banco de la República, cualquiera que sea la fecha en que se hayan efectuado, según la Circular Reglamentaria Externa DCIP-83 y la propia página de preguntas frecuentes del Banco, agosto de 2026.

Ahora bien, no registrar no es no reportar, y son cosas distintas. Si usted canaliza las divisas por el mercado cambiario, eso se hace a través de un intermediario del mercado cambiario o de una cuenta de compensación —el Banco admite las dos rutas, no solo la primera— y se suministra la declaración de cambio bajo el numeral 4573. El Banco también señala que la inversión puede hacerse con divisas del mercado libre o no regulado, es decir, sin canalizar, cuando se trata de divisas que no deban canalizarse.

Y aquí está la vuelta de tuerca que sí puede cambiarle el trámite: si en lugar de comprar a nombre propio usted compra a través de una sociedad en el exterior —una LLC estadounidense, por ejemplo—, el aporte a esa sociedad sí es inversión de capital colombiano en el exterior, sí debe registrarse en el Banco de la República, y el incumplimiento del registro constituye infracción cambiaria, según el Decreto 1068 de 2015. Es una decisión de estructura con consecuencias cambiarias, y por eso conviene tomarla antes de girar, no después.

Todo lo anterior describe la norma; no sustituye a su asesor cambiario ni a su contador, que son quienes deben revisar su caso concreto antes de mover fondos.

La apostilla colombiana: en línea, sin intermediarios, con un requisito previo

Colombia es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla desde el 30 de enero de 2001, según la tabla de estados de la HCCH. La apostilla la emite el Ministerio de Relaciones Exteriores, que apostilla o legaliza la firma del servidor público impuesta en el documento —certifica la firma y la calidad del firmante, no el contenido—, según la Resolución 1959 del 3 de agosto de 2020, modificada por la Resolución 7943 de 2022.

En lo práctico, Colombia lo tiene resuelto mejor que la mayoría: el trámite es en línea. La Cancillería indica que usted mismo puede hacerlo las 24 horas, cualquier día, sin intermediarios, sin cita previa y sin acudir a las instalaciones del Ministerio, con un tiempo máximo de estudio de tres días hábiles, según Cancillería, agosto de 2026.

Dos condiciones que conviene conocer antes, porque son la causa habitual de un rechazo. La primera: la firma del funcionario que suscribe el documento debe estar previamente registrada en la base de datos del Ministerio. La segunda: un documento privado —una carta, un poder, una declaración— no se apostilla tal cual; necesita antes una certificación oficial, y en la práctica eso significa reconocimiento de firma ante notaría. Los documentos de educación superior pasan primero por el Ministerio de Educación Nacional, y los del registro civil por la Registraduría Nacional.

Un punto útil si usted ya está fuera del país: los consulados de Colombia no emiten apostillas, únicamente reciben el pago del trámite. La emisión está centralizada en el sistema en línea del Ministerio.

Firmar desde Bogotá, Medellín o Cali

Florida permite la notarización en línea: cuando un acto notarial exigiría comparecer ante el notario, esa comparecencia puede hacerse por audio y video, según Fla. Stat. § 117.209 (2025). La restricción de ubicación recae sobre el notario, que debe estar físicamente en Florida, y no sobre usted; el acto se considera realizado en Florida y regido por su ley, según Fla. Stat. § 117.265 (2025).

Su pasaporte colombiano funciona como identificación: la ley acepta expresamente un pasaporte extranjero sin sello de inmigración estadounidense, según Fla. Stat. § 117.201 (2025). Y como Colombia y Florida están prácticamente en el mismo huso horario, la firma remota se coordina dentro del horario laboral de ambos lados, sin madrugadas.

Planee un detalle con tiempo: transmitir un inmueble en Florida exige dos testigos que suscriban el instrumento, y aunque el requisito se puede cumplir por medios electrónicos, un testigo remoto que comparezca por audio y video debe estar en Estados Unidos, según Fla. Stat. § 689.01 y § 117.285 (2025). Lo resuelve la compañía de título, siempre que se sepa con antelación. Aparte de la ley, cada prestamista y cada compañía de título fija sus propios requisitos de aceptación.

Financiamiento e impuestos: lo esencial y dónde está el detalle

Las compras se pagan por transferencia a la cuenta de plica de la compañía de título en Estados Unidos, nunca a nosotros ni al vendedor, y antes del cierre usted recibe el desglose por escrito.

En financiamiento no publicamos porcentajes, porque no existe una cifra única: la fija cada prestamista según el programa y su perfil, y presentarla como regla general sería inventar un dato. Lo que sí es estructural: los programas Foreign National no exigen historial crediticio estadounidense, evalúan capacidad de pago, reservas y en algunos casos la renta proyectada del inmueble, y suelen pedir un enganche mayor y reservas comprobables frente a un comprador con crédito local, además de pasaporte, ITIN y referencias bancarias. Los términos exactos no están garantizados. No somos prestamistas; coordinamos para que el financiamiento no atrase el cierre.

En impuestos estadounidenses, lo esencial: Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta personal; sí existe el impuesto anual a la propiedad, que varía por condado; la renta tributa a nivel federal; y al vender aplica la retención FIRPTA sobre el monto realizado, que es un pago a cuenta y no un impuesto adicional. Las cifras canónicas, las excepciones y la comparación entre comprar a título personal o mediante una LLC están en las guías enlazadas abajo, con sus fuentes: no las repetimos aquí para que exista una sola versión de cada número en el sitio.

Sobre el ITIN: es un número para efectos fiscales federales y nada más —el IRS afirma que no autoriza a trabajar, no da derecho a beneficios del Seguro Social y no confiere estatus migratorio—. En los materiales publicados del IRS, comprar una propiedad no figura entre las finalidades que obligan a tenerlo; donde sí aparece es al arrendar, al vender o con una hipoteca sujeta a reporte de intereses.

No somos asesores fiscales ni legales. Le conectamos con contadores (CPA) con experiencia en inversionistas internacionales.