Divorcio y la vivienda conyugal en Florida

Distribución equitativa: el punto de partida es la igualdad

En un proceso de disolución del matrimonio, el tribunal aparta para cada cónyuge sus bienes y deudas no matrimoniales, y al distribuir los bienes y las deudas matrimoniales debe partir de la premisa de que la distribución debe ser igual, salvo que haya una justificación para una distribución desigual basada en todos los factores pertinentes (Estatutos de Florida, § 61.075).

Uno de esos factores trata de la casa. El estatuto enumera la conveniencia de conservar la vivienda conyugal como residencia de un hijo dependiente del matrimonio, o de cualquier otra parte, cuando sea equitativo hacerlo, sea lo mejor para el hijo o para esa parte y sea económicamente viable para las partes mantener la residencia hasta que el hijo se emancipe o hasta que un tribunal ponga fin de otro modo a la posesión exclusiva (Estatutos de Florida, § 61.075). Al decidirlo, el tribunal determina primero si lo mejor para el hijo dependiente es permanecer en la vivienda conyugal y, si no lo es, si otras razones de equidad se atenderían dando a cualquier otra parte el uso y la posesión exclusivos de ella (Estatutos de Florida, § 61.075).

¿La casa es un bien matrimonial?

Son bienes matrimoniales los adquiridos durante el matrimonio, individualmente por cualquiera de los cónyuges o conjuntamente por ambos. Son bienes no matrimoniales, entre otros, los adquiridos por cualquiera de las partes antes del matrimonio, y los adquiridos por separado por cualquiera de las partes por donación de un tercero, legado o herencia, incluido el inmueble así adquirido cuyo título legal no se ha transferido a las partes en tenencia por la totalidad (Estatutos de Florida, § 61.075). Todo inmueble que las partes tienen en tenencia por la totalidad, se haya adquirido antes o durante el matrimonio, se presume bien matrimonial, y la carga de la prueba recae en la parte que sostiene que el inmueble, o una porción de él, no lo es (Estatutos de Florida, § 61.075).

Cuando la casa es un bien no matrimonial, el lado matrimonial puede incluir de todos modos el aumento de valor y la apreciación que resultan del esfuerzo de cualquiera de las partes durante el matrimonio o de fondos matrimoniales, y la amortización del capital de un pagaré e hipoteca que gravan un inmueble no matrimonial, con una porción de la apreciación pasiva, si la hipoteca se amortiza con fondos matrimoniales durante el matrimonio (Estatutos de Florida, § 61.075).

La fecha de corte para determinar qué bienes son matrimoniales es la más temprana entre la fecha en que las partes celebran un acuerdo de separación válido, otra fecha que ese acuerdo establezca expresamente, o la fecha de presentación de la demanda de disolución del matrimonio; la fecha para determinar el valor es la fecha o las fechas que el juez considere justas y equitativas según las circunstancias (Estatutos de Florida, § 61.075).

Los bienes adquiridos por cualquiera de los cónyuges después de la fecha del matrimonio, y que no se hayan establecido específicamente como no matrimoniales, se presumen matrimoniales, pero esa presunción solo tiene fines probatorios y no confiere titularidad: la titularidad de los bienes en disputa se adquiere únicamente por la sentencia de un tribunal (Estatutos de Florida, § 61.075).

Primera opción: vender la casa

Para un homestead, la Constitución de Florida dispone que el propietario del inmueble homestead, junto con su cónyuge si está casado, puede enajenarlo por hipoteca, venta o donación, y que si el propietario o el cónyuge es incapaz, la forma de enajenar o gravar es la que disponga la ley (Constitución de Florida, artículo X, § 4). El estatuto agrega que la concurrencia de un cónyuge en una escritura, con el único fin de transmitir un inmueble homestead a alguien distinto del otro cónyuge o de ambos cónyuges conjuntamente, no cambia el carácter del inmueble transmitido, ni el del producto de su venta, a bien matrimonial (Estatutos de Florida, § 61.075).

En las tenencias por la totalidad, los cónyuges pasan a ser copropietarios en tenencia en común al disolverse el matrimonio (Estatutos de Florida, § 689.15).

En los condados de Orange y Osceola, una orden temporal permanente del Noveno Circuito Judicial, firmada el 18 de diciembre de 2019, se aplica y debe cumplirse desde la presentación de una acción contenciosa de disolución del matrimonio, salvo en los casos en que haya un acuerdo escrito de las partes en contrario. La orden obliga al demandante desde la presentación de la acción y al demandado desde que se le notifica la orden, y sigue en vigor hasta nueva orden del tribunal, como una sentencia final, la desestimación del caso o una orden temporal posterior, lo que ocurra primero. Según esa orden, ninguna de las partes puede ocultar, dañar ni disponer de ningún bien, sea matrimonial o no matrimonial; ninguna puede disponer de un bien salvo en el curso habitual de sus negocios y asuntos personales; y ninguna pignorará, gravará ni hipotecará bienes salvo con el consentimiento escrito de las partes, por orden del tribunal o en la forma que la propia orden prevé (Noveno Circuito Judicial, Orden Administrativa 2004-05-05).

En lo fiscal federal, el IRS indica que una persona que cumple ciertas condiciones puede excluir de sus ingresos los primeros US$250,000 de ganancia en la venta de su vivienda, exclusión que sube a US$500,000 para un matrimonio que declara en conjunto, y que quien estaba separado o divorciado antes de la venta puede tratar la casa como su residencia si es propietario único o copropietario y su cónyuge o excónyuge tiene permitido vivir en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y la usa como su vivienda principal (IRS, Publicación 523).

Segunda opción: uno le compra su parte al otro

Para hacer equidad entre las partes, el tribunal puede, en lugar de la división equitativa de los bienes y deudas matrimoniales o para complementarla, facilitarla o llevarla a efecto, ordenar un pago en dinero en una sola suma o en cuotas durante un período fijo (Estatutos de Florida, § 61.075).

La transmisión de un inmueble, incluido el homestead, hecha por un cónyuge al otro transmite el título legal al cónyuge que lo recibe en todos los casos en que sería eficaz si las partes no estuvieran casadas, y este no necesita firmar la transmisión (Estatutos de Florida, § 689.11). El formulario aprobado por la Corte Suprema para el acuerdo de liquidación matrimonial advierte que el formulario no transfiere la titularidad del inmueble, y que esa transferencia debe hacerse por escritura o por sentencia final complementaria (Formulario 12.902(f)(2) aprobado por la Corte Suprema de Florida). Una sentencia que distribuye bienes tiene el efecto de un instrumento de transmisión debidamente otorgado cuando la sentencia, o una copia certificada de ella, se inscribe en los registros oficiales del condado donde está el inmueble (Estatutos de Florida, § 61.075).

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) indica que una sentencia de divorcio o un acuerdo de bienes puede asignar las deudas a uno de los cónyuges, pero eso no cambia el hecho de que el acreedor puede seguir cobrando a cualquier persona cuyo nombre figure como prestatario en el préstamo o la deuda, y que quitar un nombre del título de una casa no lo quita de la hipoteca. La Oficina añade que, aunque las leyes de cada estado varían, una persona es por lo general responsable de una deuda salvo que el acreedor la haya liberado por contrato o que el excónyuge haya refinanciado el préstamo y retirado su nombre (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor).

Para el valor fiscal de un homestead, no hay cambio de titularidad cuando el título legal o en equidad se cambia o se transfiere entre esposo y esposa, incluida la transferencia debida a una disolución del matrimonio (Estatutos de Florida, § 193.155). El IRS indica que, por lo general, se considera que no tiene ganancia ni pérdida quien transfirió su casa, o su parte de una casa en copropiedad, a su cónyuge o excónyuge como parte de un acuerdo de divorcio; sin embargo, si el cónyuge o excónyuge es un extranjero no residente (nonresident alien), es probable que quien hizo la transferencia sí tenga una ganancia o una pérdida por ella (IRS, Publicación 523).

Tercera opción: conservarla entre los dos por un tiempo

Entre los factores de la distribución, el estatuto nombra la conveniencia de conservar la vivienda conyugal como residencia de un hijo dependiente del matrimonio, o de cualquier otra parte, hasta que el hijo se emancipe o hasta que un tribunal competente ponga fin de otro modo a la posesión exclusiva, con las condiciones citadas más arriba (Estatutos de Florida, § 61.075). Disuelto el matrimonio, los titulares de una tenencia por la totalidad son copropietarios en tenencia en común (Estatutos de Florida, § 689.15).

Mientras el caso está abierto: la divulgación

La regla de Florida sobre la divulgación obligatoria se aplica a todos los procesos que abarcan las reglas de familia salvo los que ella nombra: adopción, disolución simplificada, ejecución, desacato, órdenes de protección contra la violencia doméstica, repetida, de pareja o sexual o contra el acoso, y disoluciones no contenciosas en que el demandado es notificado por edictos y no contesta; y, salvo sus disposiciones sobre las hojas de cálculo de la manutención de menores, cualquier parte de la regla puede modificarse por orden del tribunal o por acuerdo de las partes (Florida Family Law Rules of Procedure, regla 12.285). Cuando se aplica, todo documento que la regla exige en un proceso inicial o complementario debe entregarse a la otra parte dentro de los 45 días siguientes a la notificación de la demanda inicial al demandado, y los documentos incluyen todas las escrituras que acrediten un interés de propiedad en bienes que la parte haya tenido en algún momento de los últimos 3 años (Florida Family Law Rules of Procedure, regla 12.285).

El papel del corredor según la ley de licencias de Florida

Un licenciatario inmobiliario puede actuar como transaction broker o como agente único (single agent), y no puede operar como agente dual, revelado o no; se presume que todo licenciatario actúa como transaction broker salvo que se establezca por escrito una relación de agente único o la ausencia de relación de corretaje (Estatutos de Florida, § 475.278). Un transaction broker presta una forma limitada de representación a un comprador, a un vendedor o a ambos en una operación inmobiliaria, pero no representa a ninguno en calidad fiduciaria ni como agente único (Estatutos de Florida, § 475.278).

Los deberes de un transaction broker incluyen estos siete: actuar de manera honesta y justa; rendir cuentas de todos los fondos; emplear habilidad, cuidado y diligencia en la operación; revelar todos los hechos conocidos que afectan de modo sustancial el valor de un inmueble residencial y que el comprador no puede observar fácilmente; presentar todas las ofertas y contraofertas oportunamente, salvo que una parte le haya indicado antes otra cosa por escrito; una confidencialidad limitada, salvo que una parte renuncie a ella por escrito; y los deberes adicionales que se acuerden mutuamente con una parte (Estatutos de Florida, § 475.278). Esa confidencialidad limitada impide revelar que el vendedor aceptará un precio menor que el pedido o el de lista, que el comprador pagará un precio mayor que el presentado en una oferta escrita, la motivación de cualquiera de las partes para vender o comprar, que un vendedor o un comprador aceptará condiciones de financiamiento distintas de las ofrecidas, y cualquier otra información que una parte pida mantener confidencial (Estatutos de Florida, § 475.278).