Heredé una propiedad en Florida: qué pasa ahora

El derecho se adquiere con el fallecimiento; la prueba la da el tribunal

Sin testamento, la muerte del causante es el hecho que confiere a los herederos el derecho sobre los bienes intestados del causante (Estatutos de Florida, § 732.101). Con testamento, la muerte del testador es el hecho que confiere el derecho a lo que el testamento dispone, salvo que el testador haya previsto en el testamento que antes deba ocurrir otro hecho (Estatutos de Florida, § 732.514).

La prueba está en otra disposición. Mientras un testamento no haya sido admitido en una sucesión en Florida, o en el estado donde el causante tenía su domicilio, no sirve para probar la titularidad ni el derecho a la posesión de los bienes del testador (Estatutos de Florida, § 733.103).

La validez y el efecto de una disposición de bienes raíces situados en Florida, con testamento o sin él, se determinan por la ley de Florida (Estatutos de Florida, § 731.1055).

Quien tenga en custodia un testamento debe depositarlo ante el secretario del tribunal competente para la sucesión dentro de los 10 días siguientes a recibir la información de que el testador falleció (Estatutos de Florida, § 732.901).

Qué tribunal, y quién puede actuar por el patrimonio

La sucesión se tramita en el condado de Florida donde el causante tenía su domicilio; si no tenía domicilio en Florida, en cualquier condado donde estén situados sus bienes; y si no tenía domicilio ni bienes en Florida, en el condado donde resida cualquier deudor del causante (Estatutos de Florida, § 733.101).

Quien actúa por el patrimonio es el representante personal (personal representative). Con sujeción a los límites de esa parte del Código de Sucesiones, puede serlo toda persona con plena capacidad legal (sui juris) que resida en Florida al momento del fallecimiento (Estatutos de Florida, § 733.302). No puede serlo quien ha sido condenado por un delito grave (felony); quien ha sido condenado en cualquier estado o jurisdicción extranjera por abuso, negligencia o explotación de una persona mayor o de un adulto con discapacidad; quien está mental o físicamente incapacitado para cumplir las funciones; ni quien tiene menos de 18 años (Estatutos de Florida, § 733.303).

Una persona que no tiene su domicilio en Florida no puede ser representante personal salvo que sea hijo adoptivo o padre adoptivo del causante; pariente consanguíneo del causante en línea recta; cónyuge, hermano, hermana, tío, tía, sobrino o sobrina del causante, o pariente consanguíneo en línea recta de alguno de ellos; o cónyuge de una persona que cumple los requisitos de esa sección (Estatutos de Florida, § 733.304).

En una sucesión intestada, el orden de preferencia para otorgar las cartas de administración es: el cónyuge sobreviviente; la persona elegida por la mayoría en interés de los herederos; el heredero de grado más próximo, y si lo solicita más de uno el tribunal puede elegir al más calificado (Estatutos de Florida, § 733.301).

Según las Florida Probate Rules, todo representante personal, salvo que el representante personal sea la única persona interesada, debe estar representado por un abogado admitido para ejercer en Florida; el representante personal que es abogado admitido para ejercer en Florida puede representarse a sí mismo (Florida Probate Rules, regla 5.030).

Administración formal: el procedimiento completo

Salvo que el testamento del causante disponga otra cosa, todo representante personal tiene derecho a los bienes del causante y toma posesión o control de ellos, con excepción del homestead protegido; pero un inmueble puede dejarse en manos de la persona que presuntamente tiene derecho a él, o entregársele, salvo que la posesión por el representante personal sea necesaria para la administración; y el representante personal no tiene derecho a la mitad que corresponde al cónyuge sobreviviente en los bienes a los que se aplica la Florida Uniform Disposition of Community Property Rights at Death Act, ni puede tomar posesión o control de ella a sabiendas (Estatutos de Florida, § 733.607). Salvo que ya se haya presentado uno, el representante personal debe presentar un inventario del patrimonio dentro de los 60 días siguientes a la emisión de las cartas de administración, plazo que el tribunal puede ampliar a petición y por causa justificada (Florida Probate Rules, regla 5.340).

La persona interesada a quien se le notifica copia del aviso de administración debe objetar la validez del testamento, la sede o la jurisdicción del tribunal a más tardar 3 meses después de la fecha de esa notificación, o esas objeciones quedan excluidas para siempre; el plazo de 3 meses solo puede ampliarse por estoppel basado en una declaración errónea del representante personal sobre el plazo para objetar (Estatutos de Florida, § 733.212). Salvo que los reclamos de los acreedores ya estén excluidos por la sección 733.710, el representante personal publica sin demora un aviso a los acreedores, una vez por semana durante 2 semanas consecutivas, en un periódico publicado en el condado donde se administra el patrimonio o, si no lo hay, en un periódico de circulación general en ese condado (Estatutos de Florida, § 733.2121).

Si no está ya excluido por el límite de 2 años de la sección 733.710, un reclamo contra el patrimonio que nació antes del fallecimiento no obliga al patrimonio, al representante personal ni a ningún beneficiario salvo que se presente en la sucesión a más tardar en la fecha que resulte posterior entre los 3 meses siguientes a la primera publicación del aviso a los acreedores y, para el acreedor que debe ser notificado con copia del aviso, los 30 días siguientes a la fecha de esa notificación; el reclamo que no se presenta a tiempo queda excluido salvo que el tribunal amplíe el plazo, lo que solo puede hacer por fraude, estoppel o aviso insuficiente del período de reclamos; y la sección no afecta el procedimiento para ejecutar una hipoteca, una garantía u otro gravamen sobre bienes del causante (Estatutos de Florida, § 733.702). Hay además un límite final: 2 años después del fallecimiento de una persona, ni el patrimonio del causante, ni el representante personal, ni los beneficiarios responden por ningún reclamo ni causa de acción contra el causante, salvo lo que esa sección dispone: no se aplica al acreedor que presentó un reclamo dentro de los 2 años siguientes al fallecimiento y cuyo reclamo no ha sido pagado ni resuelto de otro modo, y no afecta el gravamen de una hipoteca o garantía debidamente registrada (Estatutos de Florida, § 733.710).

Administración sumaria: la vía más breve y sus límites

La administración sumaria puede usarse en el patrimonio de un causante residente o no residente cuando el valor de todo el patrimonio sujeto a administración en Florida, menos el valor de los bienes exentos de los reclamos de acreedores, no supera US$150,000, o cuando el causante falleció hace más de 2 años; si hay testamento, este además no debe ordenar una administración formal (Estatutos de Florida, § 735.201).

Al presentarse la petición, el testamento, si lo hay, se prueba y se admite, y antes de que se dicte la orden el peticionario debe hacer una búsqueda diligente y una indagación razonable de los acreedores conocidos o razonablemente identificables, notificarles copia de la petición y prever el pago a esos acreedores en la medida en que haya bienes (Estatutos de Florida, § 735.206). El tribunal puede entonces dictar una orden de administración sumaria que permita la distribución inmediata de los bienes a quienes tienen derecho a ellos, y después de dictada la orden los compradores de buena fe y a título oneroso que adquieran de las personas a quienes la orden asigna bienes reciben la propiedad libre de todo reclamo de los acreedores del causante y de todo derecho del cónyuge sobreviviente y de los demás beneficiarios (Estatutos de Florida, § 735.206).

La sección enumera otros efectos de la orden. Los bienes del causante que no están exentos de los reclamos de acreedores y que quedan en manos de las personas a quienes se asignan siguen respondiendo por los reclamos contra el causante hasta que queden excluidos conforme al código; quienes reciben los bienes responden personalmente por una parte proporcional de todos los reclamos legítimos contra el patrimonio, pero solo hasta el valor de lo que cada uno recibió efectivamente, sin contar los bienes exentos; pasados 2 años desde el fallecimiento, ni el patrimonio ni las personas a quienes se asigna responden por ningún reclamo contra el causante, salvo que se hayan iniciado actuaciones para hacerlo valer; y el heredero o legatario que tenía derecho legítimo a participar en el patrimonio pero no fue incluido en la orden puede hacer valer todos sus derechos contra quienes obtuvieron la orden (Estatutos de Florida, § 735.206).

No se exige administración en el patrimonio de un causante que deja únicamente bienes muebles exentos conforme a la sección 732.402, bienes muebles exentos de los reclamos de acreedores conforme a la Constitución del estado, y bienes muebles no exentos cuyo valor no supera la suma de los gastos funerarios preferentes y los gastos médicos y hospitalarios razonables y necesarios de los últimos 60 días de la última enfermedad (Estatutos de Florida, § 735.301).

Vender una propiedad heredada durante la sucesión

Cuando no hay testamento, o el testador no otorgó facultad de venta, o la otorgó tan limitada por el testamento o por la ley que no puede ejercerse convenientemente, y el representante personal considera que vender un inmueble responde al mejor interés del patrimonio y de quienes tienen interés en él, el representante personal puede venderlo en venta pública o privada, y la titularidad no se transmite hasta que el tribunal autoriza o confirma la venta (Estatutos de Florida, § 733.613). Cuando el testamento otorga una facultad específica para vender o hipotecar inmuebles, o una facultad general para vender cualquier bien del patrimonio, el representante personal puede vender sin autorización ni confirmación del tribunal (Estatutos de Florida, § 733.613).

En una venta hecha bajo una facultad específica para vender inmuebles, o bajo una orden judicial que la autoriza o confirma, el comprador recibe la titularidad libre de los reclamos de los acreedores del patrimonio y de los derechos de los beneficiarios del patrimonio, salvo que no se ven afectadas las hipotecas u otros gravámenes existentes sobre el inmueble (Estatutos de Florida, § 733.613).

Si la vivienda era el homestead del propietario

El Código de Sucesiones define el homestead protegido como el bien descrito en la sección 4(a)(1) del artículo X de la Constitución del estado sobre el cual, al fallecer el propietario, la exención beneficia a su cónyuge sobreviviente o a sus herederos, y dice que no es homestead protegido el inmueble que se tiene en tenencia por la totalidad (tenancy by the entireties) ni el que se tiene en tenencia conjunta con derecho de supervivencia (Estatutos de Florida, § 731.201). Todos los bienes muebles e inmuebles del causante, con excepción del homestead protegido, están entre los bienes en manos del representante personal; si un bien que razonablemente le parece al representante personal homestead protegido no está ocupado por una persona que parezca tener un interés en él, el representante personal está autorizado, pero no obligado, a tomar posesión de ese bien con el fin limitado de preservarlo, asegurarlo y protegerlo para la persona que tiene un interés en él, mientras se determina su condición de homestead (Estatutos de Florida, § 733.608).

Como dispone la Constitución del estado, el homestead no puede dejarse por testamento si al propietario lo sobrevive un cónyuge o uno o más hijos menores, salvo que puede dejarse al cónyuge si no hay hijos menores (Estatutos de Florida, § 732.4015). Si no se dejó por testamento del modo que la ley y la Constitución autorizan, el homestead se transmite como los demás bienes intestados; pero si al causante lo sobreviven un cónyuge y uno o más descendientes, el cónyuge sobreviviente recibe un derecho vitalicio sobre el homestead (life estate), y los descendientes que existen al momento del fallecimiento quedan como titulares, por estirpes, al terminar ese derecho (Estatutos de Florida, § 732.401). En lugar del derecho vitalicio, el cónyuge sobreviviente puede elegir una mitad indivisa del homestead en tenencia en común; la elección debe hacerse dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento y en vida del cónyuge sobreviviente, y ese plazo no puede ampliarse salvo cuando un apoderado o el tutor de los bienes del cónyuge sobreviviente pide a tiempo la aprobación judicial para hacer la elección, caso en que se amplía al menos 30 días desde que se dicta la orden que la permite (Estatutos de Florida, § 732.401).

Las exenciones de homestead de la Constitución benefician al cónyuge sobreviviente o a los herederos del propietario (Constitución de Florida, artículo X, § 4). Una persona interesada puede presentar una petición para que se determine la condición de homestead protegido de un inmueble del causante (Florida Probate Rules, regla 5.405). Esta guía no dice si una casa concreta era homestead protegido en la fecha del fallecimiento.

Cuando no hay testamento, y cuando la escritura nombra a dos personas

La cuota intestada del cónyuge sobreviviente es todo el patrimonio intestado si el causante no deja descendientes, o si al causante lo sobreviven uno o más descendientes que son todos también descendientes del cónyuge sobreviviente y este no tiene otros descendientes. Es la mitad del patrimonio intestado si hay uno o más descendientes del causante que no son descendientes en línea recta del cónyuge sobreviviente, o si todos los descendientes del causante lo son también del cónyuge sobreviviente y este tiene uno o más descendientes que no lo son del causante (Estatutos de Florida, § 732.102).

La parte del patrimonio intestado que no corresponde al cónyuge sobreviviente, o todo el patrimonio intestado si no hay cónyuge sobreviviente, pasa a los descendientes del causante; si no hay descendientes, a su padre y a su madre por partes iguales, o al que sobreviva; y si no hay ninguno de los anteriores, a los hermanos y hermanas del causante y a los descendientes de los hermanos fallecidos. Si tampoco los hay, la sección sigue con los parientes paternos y maternos, la mitad para cada lado, y después con los parientes del último cónyuge fallecido del causante (Estatutos de Florida, § 732.103).

Salvo en los bienes de los cónyuges en tenencia por la totalidad, un legado, una transferencia o una transmisión a dos o más personas crea una tenencia en común, a menos que el instrumento que crea el derecho establezca expresamente el derecho de supervivencia (Estatutos de Florida, § 689.15).

Conservar o vender: lo que dicen los estatutos sobre los impuestos de la propiedad

Salvo lo que dispone la sección 193.155, la propiedad valorada con el límite de homestead se valora a su valor justo (just value) al 1 de enero del año siguiente a un cambio de titularidad, que es toda venta, ejecución hipotecaria o transferencia del título legal o del título beneficiario en equidad a cualquier persona (Estatutos de Florida, § 193.155). La sección dice que no hay cambio de titularidad cuando el título legal o en equidad se cambia o se transfiere entre esposo y esposa, incluido el cambio o la transferencia al cónyuge sobreviviente; cuando la transferencia ocurre por ministerio de la ley al cónyuge sobreviviente o al hijo o hijos menores conforme a la sección 732.401; cuando, al fallecer el propietario, la transferencia es entre el propietario y otra persona que es residente permanente y que depende legal o naturalmente del propietario; o cuando varios propietarios tenían el título en tenencia conjunta con derecho de supervivencia, uno o más de ellos tenían derecho a la exención de homestead y la recibían, uno o más propietarios fallecen, y el propietario o los propietarios sobrevivientes que antes tenían derecho a la exención de homestead y la recibían siguen teniendo derecho a ella y recibiéndola (Estatutos de Florida, § 193.155). El mismo párrafo enumera otros casos, en los que la misma persona tiene derecho a la exención de homestead después de la transferencia que antes (Estatutos de Florida, § 193.155).

En la propiedad residencial que no es homestead, la regla está en otra sección: salvo lo que ella dispone, la propiedad se valora a su valor justo al 1 de enero del año siguiente a un cambio de titularidad o de control, y no hay cambio de titularidad si la transferencia del título es para corregir un error, si es entre el título legal y el título en equidad, o si es entre esposo y esposa, incluida la transferencia al cónyuge sobreviviente y la que se debe a una disolución del matrimonio; un cuarto caso se refiere a las sociedades que cotizan en bolsa (Estatutos de Florida, § 193.1554).

La persona que, al 1 de enero, tiene el título legal o el título beneficiario en equidad de un inmueble en Florida y de buena fe lo convierte en su residencia permanente, o en la residencia permanente de otra u otras personas que dependen legal o naturalmente de ella, tiene derecho a la exención de homestead, y antes de que pueda concederse la exención la escritura o el instrumento debe estar inscrito en los registros oficiales del condado donde está el inmueble; la exención se aplica solo a las parcelas clasificadas y valoradas como propiedad residencial ocupada por su dueño; y no tiene derecho a la exención de homestead la persona que recibe o reclama en otro estado una exención o un crédito de impuestos ad valorem para los que se exige residencia permanente, salvo que tenga el título de un inmueble en Florida y mantenga en él la residencia permanente de otra persona que depende legal o naturalmente del propietario (Estatutos de Florida, § 196.031). La solicitud se presenta ante el Property Appraiser del condado a más tardar el 1 de marzo de cada año, y no presentarla hasta esa fecha constituye una renuncia a la exención por ese año, salvo lo que disponen los incisos (8) y (9) de esa sección: la junta de ajuste de valor concede la exención al solicitante que por lo demás califica y puede documentar claramente que no solicitó hasta el 1 de marzo por un error postal, y el solicitante que califica y no presenta la solicitud hasta el 1 de marzo debe presentarla ante el Property Appraiser a más tardar el día 25 siguiente al envío del aviso de impuestos propuestos, y el Property Appraiser puede conceder la exención si recibe prueba suficiente de que el solicitante no pudo solicitar a tiempo o de circunstancias atenuantes que a su juicio lo justifiquen (Estatutos de Florida, § 196.011).

Una enmienda constitucional en la boleta de la elección general de 2026, la número 3, titulada "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (aumento de la exención de homestead; tope más bajo a los aumentos de valoración de las propiedades que no son homestead), dice en su resumen de boleta, entre otras cosas, que aumenta la exención de homestead, para todos los impuestos no escolares, a US$150,000 en 2027 y a US$250,000 en 2028, con ajuste por inflación en adelante; que las personas que no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 recibirán la exención de homestead actual cuando califiquen para una, y la exención aumentada a partir del quinto año de exención, en la medida en que lo permita la Constitución de los Estados Unidos; que reduce del 10 % al 5 % el tope anual a los aumentos de valoración de las propiedades que no son homestead; y que entra en vigor el 1 de enero de 2027; esta guía recoge la ley tal como estaba el 13 de octubre de 2026 (División de Elecciones de Florida).

El Departamento de Ingresos de Florida indica que un cambio en la ley federal eliminó el impuesto estatal al patrimonio sucesorio para las personas fallecidas después del 31 de diciembre de 2004. El impuesto federal es un sistema distinto: el IRS indica que el albacea de una persona no residente que no era ciudadana de Estados Unidos debe presentar el Formulario 706-NA si el valor de mercado, a la fecha del fallecimiento, de los bienes situados en Estados Unidos supera US$60,000. Para una venta posterior, el IRS indica que la base de un bien heredado de una persona fallecida es, por lo general, una de las siguientes: el valor de mercado del bien en la fecha del fallecimiento; el valor de mercado en la fecha alternativa de valoración, si el representante personal del patrimonio elige usar la valoración alternativa; el valor según el método de valoración por uso especial para inmuebles usados en la agricultura o en un negocio de pocos dueños, si se eligió para el impuesto al patrimonio sucesorio; o la base ajustada del causante en un terreno, en la medida de la parte del valor excluida de su patrimonio gravable como servidumbre de conservación calificada; esa regla no se aplica al bien que se valorizó y que se recibe de una persona fallecida si quien lo recibe, o su cónyuge, se lo había dado originalmente a esa persona dentro del año anterior a su fallecimiento (Publicación 551 del IRS).