Qué es un CDD en Florida y cómo encontrar casas sin CDD

Qué es un CDD, con las palabras del estatuto

Los Estatutos de Florida dicen que un community development district “means a local unit of special-purpose government which is created pursuant to this act and limited to the performance of those specialized functions authorized by this act”: una unidad local de gobierno de propósito especial, creada conforme a esa ley y limitada a las funciones especializadas que la ley autoriza (§ 190.003(6)). Es un gobierno, con una junta, un presupuesto y reuniones públicas. No es una cuota y no es un bono: un distrito emite bonos, y cobra cargos para pagarlos y para mantener lo que construyó.

La Legislatura da su razón en el § 190.002(1)(a): sobre “a proper and fair determination of applicable facts”, una determinación adecuada y justa de los hechos, “an independent district can constitute a timely, efficient, effective, responsive, and economic way to deliver these basic services, thereby providing a solution to the state’s planning, management, and financing needs for delivery of capital infrastructure in order to service projected growth without overburdening other governments and their taxpayers.” Es decir, un distrito independiente puede ser una forma oportuna, eficiente, eficaz, receptiva y económica de prestar esos servicios básicos, y con ello una solución a las necesidades de planificación, gestión y financiamiento del estado para dotar la infraestructura de capital que atienda el crecimiento previsto, sin sobrecargar a otros gobiernos ni a sus contribuyentes.

El mismo capítulo pone dos límites. Sobre la zonificación, el capítulo declara “the purpose and intent of the Legislature that a district created under this chapter not have or exercise any zoning or development permitting power”: el propósito y la intención de la Legislatura de que un distrito creado bajo este capítulo no tenga ni ejerza ninguna facultad de zonificación ni de permisos de desarrollo (§ 190.002(3)). Y sus deudas son suyas: “A default on the bonds or obligations of a district shall not constitute a debt or obligation of a local general-purpose government or the state.”, el incumplimiento de los bonos u obligaciones de un distrito no constituye deuda ni obligación de un gobierno local de propósito general ni del estado (§ 190.016(15)).

Quién crea un distrito y quién lo dirige

El estatuto da dos métodos, según el tamaño. “The exclusive and uniform method for the establishment of a community development district with a size of 2,500 acres or more shall be pursuant to a rule, adopted under chapter 120 by the Florida Land and Water Adjudicatory Commission, granting a petition for the establishment of a community development district.” (§ 190.005(1)): para uno de 2,500 acres o más, el método exclusivo es una regla de la Florida Land and Water Adjudicatory Commission que concede una petición. Y: “The exclusive and uniform method for the establishment of a community development district of less than 2,500 acres in size or a community development district of up to 7,000 acres in size located within a connected-city corridor established pursuant to s. 163.3246(13) shall be pursuant to an ordinance adopted by the county commission of the county having jurisdiction over the majority of land in the area in which the district is to be located granting a petition for the establishment of a community development district” (§ 190.005(2)): para uno de menos de 2,500 acres, o de hasta 7,000 acres dentro de un connected-city corridor establecido conforme al s. 163.3246(13), el método exclusivo es una ordenanza de la comisión del condado con jurisdicción sobre la mayor parte de la tierra, que concede una petición. La misma subsección tiene reglas propias para la tierra que está dentro de una ciudad o en más de un condado o ciudad, y permite al condado o a la ciudad pasar la petición a la Commission; el § 190.005(2) entero las contiene.

Un distrito lo dirige una junta de cinco supervisores (§ 190.006(1)). La petición que crea el distrito nombra a los cinco primeros: “A designation of five persons to be the initial members of the board of supervisors, who shall serve in that office until replaced by elected members as provided in s. 190.006”, que sirven hasta ser reemplazados por miembros elegidos (§ 190.005(1)(a)3.). Después eligen los propietarios de la tierra: “Within 90 days following the effective date of the rule or ordinance establishing the district, there shall be held a meeting of the landowners of the district for the purpose of electing five supervisors for the district.” Cada propietario emite “one vote per acre of land owned by him or her and located within the district for each person to be elected”, un voto por acre que posea dentro del distrito por cada persona a elegir (§ 190.006(2)); la misma subsección dice cómo se cuentan una fracción de acre y los lotes ya loteados. Más adelante los puestos pasan a los “qualified electors”, que el capítulo define como “any person at least 18 years of age who is a citizen of the United States, a legal resident of Florida and of the district, and who registers to vote with the supervisor of elections in the county in which the district land is located”, toda persona de al menos 18 años que es ciudadana de Estados Unidos, residente legal de Florida y del distrito, y que se registra para votar ante el supervisor de elecciones del condado donde está la tierra del distrito (§ 190.003(17)), según un calendario y unas condiciones que el § 190.006(3) expone completas.

Sus asuntos son públicos. “All meetings of the board shall be open to the public and governed by the provisions of chapter 286.” (§ 190.006(9)): todas las reuniones de la junta están abiertas al público. Cada año, “On or before each June 15, the district manager shall prepare a proposed budget for the ensuing fiscal year to be submitted to the board for board approval.” y “The budget shall be adopted prior to October 1 of each year.” (§ 190.008(2)(a)): el administrador del distrito prepara el presupuesto propuesto a más tardar el 15 de junio, y el presupuesto se adopta antes del 1 de octubre. Antes hay una audiencia, y en ella “the board shall hear all objections to the budget as proposed and may make such changes as the board deems necessary”, la junta oye todas las objeciones al presupuesto propuesto y puede hacer los cambios que estime necesarios (§ 190.008(2)(a)).

Qué puede cobrar un distrito

Un distrito tiene la facultad “To borrow money and issue bonds, certificates, warrants, notes, or other evidence of indebtedness as hereinafter provided; to levy such tax and special assessments as may be authorized; and to charge, collect, and enforce fees and other user charges” (§ 190.011(9)): tomar dinero prestado y emitir bonos y otros títulos de deuda, imponer los impuestos y cargos especiales que se autoricen, y cobrar y hacer cumplir tarifas y otros cargos a usuarios. Dos de los cargos que nombra el capítulo son estos. El benefit special assessment paga lo que el distrito tomó prestado: la junta impone cada año “the annual installment of the total benefit special assessments for bonds issued and related expenses to finance district facilities and projects”, la cuota anual por los bonos emitidos y los gastos relacionados para financiar las instalaciones y proyectos del distrito (§ 190.021(2)). El maintenance special assessment paga el mantenimiento: “To maintain and preserve the facilities and projects of the district, the board may levy a maintenance special assessment.” (§ 190.021(3)). Los presupuestos de distritos citados más abajo llaman al primero debt service, o debt, y al segundo operations and maintenance, u O&M.

Los dos son un gravamen sobre la propiedad: “Benefit special assessments and maintenance special assessments authorized by this section, and special assessments authorized by s. 190.022 and chapter 170, shall constitute a lien on the property against which assessed from the date of imposition thereof until paid, coequal with the lien of state, county, municipal, and school board taxes.” (§ 190.021(9)). Es decir, constituyen un gravamen sobre la propiedad gravada desde la fecha en que se imponen hasta que se pagan, con el mismo rango que el gravamen de los impuestos estatales, del condado, municipales y de la junta escolar. Una junta elegida puede además imponer un impuesto ad valorem sobre la propiedad gravable del distrito, dentro de los límites del § 190.021(1).

Cómo llega a la factura de impuestos y qué pasa si no se paga

La misma subsección dice cómo se cobran: “These non-ad valorem assessments may be collected, at the district’s discretion, by the tax collector pursuant to the provisions of s. 197.363 or s. 197.3632, or in accordance with other collection measures provided by law.” (§ 190.021(9)): a discreción del distrito, por medio del recaudador de impuestos o por otros medios de cobro que la ley prevea. Cuando un distrito usa el registro de impuestos del condado, su cargo “may be evidenced to and certified to the property appraiser by the board of supervisors not later than August 31 of each year and shall be entered by the property appraiser on the county tax rolls and shall be collected and enforced by the tax collector in the same manner and at the same time as county taxes, and the proceeds therefrom shall be paid to the district” (§ 190.021(3)): la junta lo certifica al tasador de la propiedad a más tardar el 31 de agosto de cada año, el tasador lo inscribe en el registro de impuestos del condado, y el recaudador lo cobra y lo hace cumplir de la misma manera y al mismo tiempo que los impuestos del condado. Por eso, cuando un distrito cobra así, el cargo es una línea de la factura de impuestos del condado y no una factura aparte.

Puede no estar en el aviso de impuestos propuestos. Ese aviso, el aviso TRIM, lleva esta advertencia en negrita: “Your final tax bill may contain non-ad valorem assessments which may not be reflected on this notice such as assessments for roads, fire, garbage, lighting, drainage, water, sewer, or other governmental services and facilities which may be levied by your county, city, or any special district.” (§ 200.069(9)). Es decir, la factura final puede traer cargos no ad valorem que el aviso no refleja, entre ellos los que imponga cualquier distrito especial. La advertencia no se pone cuando el aviso ya los incluye todos: “If the notice includes all adopted non-ad valorem assessments, the provisions contained in subsection (9) shall not be placed on the notice.” (§ 200.069(10)(b)).

Un cargo que se cobra conforme al § 197.3632, que los estatutos llaman el método uniforme, se hace cumplir por el sistema de impuestos: “Non-ad valorem assessments collected pursuant to this section shall be subject to all collection provisions of this chapter, including provisions relating to discount for early payment, prepayment by installment method, deferred payment, penalty for delinquent payment, and issuance and sale of tax certificates and tax deeds for nonpayment.” (§ 197.3632(8)(a)): queda sujeto a todas las disposiciones de cobro del capítulo, incluidas las de descuento por pronto pago, pago anticipado por el método de cuotas, pago diferido, penalidad por mora, y emisión y venta de certificados de impuestos y de escrituras por impuestos por falta de pago. Un certificado de impuestos, en la definición del mismo capítulo, es un documento “representing unpaid delinquent real property taxes, non-ad valorem assessments, including special assessments, interest, and related costs and charges”, que representa impuestos sobre bienes inmuebles en mora y no pagados, cargos no ad valorem, incluidos los cargos especiales, intereses y los costos y cargos relacionados (§ 197.102(1)(f)). Un distrito también puede ejecutar su gravamen en un tribunal: “Such foreclosure proceedings may be brought at any time after the expiration of 1 year from the date any tax, or installment thereof, becomes delinquent; however no lien shall be foreclosed against any political subdivision or agency of the state.” (§ 190.026): ese proceso puede iniciarse en cualquier momento después de cumplido 1 año desde la fecha en que un impuesto, o una cuota de él, queda en mora; y ningún gravamen se ejecuta contra una subdivisión política o una agencia del estado. Qué se aplica a una propiedad es pregunta para un abogado.

La divulgación en el contrato: el § 190.048

El estatuto pone una advertencia en el contrato de venta inicial. “Subsequent to the establishment of a district under this chapter, each contract for the initial sale of a parcel of real property and each contract for the initial sale of a residential unit within the district shall include, immediately prior to the space reserved in the contract for the signature of the purchaser, the following disclosure statement in boldfaced and conspicuous type which is larger than the type in the remaining text of the contract”: “THE (Name of District) COMMUNITY DEVELOPMENT DISTRICT MAY IMPOSE AND LEVY TAXES OR ASSESSMENTS, OR BOTH TAXES AND ASSESSMENTS, ON THIS PROPERTY. THESE TAXES AND ASSESSMENTS PAY THE CONSTRUCTION, OPERATION, AND MAINTENANCE COSTS OF CERTAIN PUBLIC FACILITIES AND SERVICES OF THE DISTRICT AND ARE SET ANNUALLY BY THE GOVERNING BOARD OF THE DISTRICT. THESE TAXES AND ASSESSMENTS ARE IN ADDITION TO COUNTY AND OTHER LOCAL GOVERNMENTAL TAXES AND ASSESSMENTS AND ALL OTHER TAXES AND ASSESSMENTS PROVIDED FOR BY LAW.” (§ 190.048). En español: después de establecido un distrito, cada contrato de venta inicial de una parcela y cada contrato de venta inicial de una unidad residencial dentro del distrito debe incluir, inmediatamente antes del espacio para la firma del comprador, en negrita y en letra más grande que el resto del contrato, la declaración de que el distrito puede imponer impuestos o cargos, o ambos, sobre la propiedad; que esos impuestos y cargos pagan los costos de construcción, operación y mantenimiento de ciertas instalaciones y servicios públicos del distrito y los fija cada año su junta de gobierno; y que se suman a los impuestos y cargos del condado y de otros gobiernos locales y a todos los demás que la ley prevea.

El § 190.048 exige una declaración, en negrita, en cada contrato “for the initial sale”, de venta inicial, de una parcela o de una unidad residencial dentro del distrito. El capítulo no define “initial sale”, y la sección no dice que la declaración deba estar en el contrato cuando una casa se vende de nuevo más adelante; esta guía no dice qué contiene un contrato de reventa. Las formas de comprobar una dirección, por la factura de impuestos, la lista del estado, el sitio web del distrito y el aviso registrado, no dependen del contrato.

Hay dos divulgaciones más en el registro público. “Within 30 days after the effective date of a rule or ordinance establishing a community development district under this act, the district shall cause to be recorded in the property records in the county in which it is located a “Notice of Establishment of the Community Development District.”” (§ 190.0485): dentro de los 30 días siguientes a la fecha de vigencia de la regla u ordenanza que lo establece, el distrito hace inscribir un aviso de establecimiento en los registros de propiedad del condado, y ese aviso debe incluir “the legal description of the district and a copy of the disclosure statement specified in s. 190.048”, la descripción legal del distrito y una copia de la declaración del § 190.048. Y “The district shall take affirmative steps to provide for the full disclosure of information relating to the public financing and maintenance of improvements to real property undertaken by the district. Such information shall be made available to all existing residents, and to all prospective residents, of the district.” (§ 190.009(1)): el distrito debe divulgar por completo la información sobre el financiamiento público y el mantenimiento de las mejoras, y ponerla a disposición de todos los residentes actuales y futuros; esos documentos se presentan “in the property records of each county in which the district is located”, en los registros de propiedad de cada condado donde está el distrito.

Cómo encontrar una casa sin CDD: compruebe la dirección

No existe una lista oficial de casas sin CDD, y esta página no hace una. Lo que el estado publica es lo contrario: la Official List of Special Districts, que mantiene FloridaCommerce y que nombra cada distrito y su condado. Su informe del 13 de octubre de 2026 muestra 1,103 distritos en todo el estado con el propósito especial “Community Development” y, entre los distritos activos que están en un solo condado, 28 en el condado de Orange, 61 en el de Osceola, 91 en el de Polk y 43 en el de Lake (FloridaCommerce, Official List of Special Districts). El informe del estado para un condado deja fuera los distritos que están en más de un condado. Son cuentas de distritos. No son cuentas de comunidades ni de casas, y una casa está dentro o fuera de un distrito según dónde esté su lote.

Primero, la factura de impuestos. Un distrito que cobra por medio del condado aparece en la factura de impuestos de la parcela entre sus cargos no ad valorem. El recaudador de impuestos del condado de Orange dice que sus registros se pueden buscar “by owner name, parcel ID, tangible ID, or location address”, por nombre del propietario, número de parcela, número de bienes tangibles o dirección (Orange County Tax Collector, Property Tax). El recaudador del condado de Polk lista los organismos que gravan, entre ellos community development districts, bajo “Other Non-Ad Valorem Assessing Authorities”, y pide a los propietarios “direct their inquiries” a ellos, dirigirles sus consultas (Polk County Tax Collector, Taxing Authorities). Los recaudadores de Osceola y de Lake tienen sus propias páginas de impuestos (Osceola County Tax Collector, Real Estate Taxes; Lake County Tax Collector, Property Taxes). La factura que hay que leer es la de esa parcela, del año más reciente. Un distrito puede cobrar de otra manera, “in accordance with other collection measures provided by law”, por otras vías de cobro que la ley prevea (§ 190.021(9)), así que una factura sin ningún distrito no es prueba por sí sola: la lista del estado, el sitio web del distrito y el aviso inscrito son las otras comprobaciones.

Segundo, la lista del estado. La Official List se puede buscar por condado y por propósito especial, y cada entrada da el nombre legal del distrito, su estado y su sitio web cuando figura uno (FloridaCommerce, Official List of Special Districts). La lista dice qué distritos existen en un condado; el mapa de límites del propio distrito, o la factura de impuestos, dice si una dirección está dentro de uno.

Tercero, el sitio web del propio distrito. La ley exige uno: “Beginning on October 1, 2015, or by the end of the first full fiscal year after its creation, each special district shall maintain an official website containing the information required by this section.” (§ 189.069(1)), y debe llevar, entre otras cosas, “A listing of all taxes, fees, assessments, or charges imposed and collected by the special district, including the rates or amounts for the fiscal year and the statutory authority for the levy of the tax, fee, assessment, or charge” (§ 189.069(2)(a)): una lista de todos los impuestos, tarifas, cargos especiales o cobros que el distrito impone y cobra, con las tasas o montos del año fiscal y la autoridad legal de cada uno. También debe llevar “The budget of the special district and any amendments thereto in accordance with s. 189.016”, el presupuesto del distrito y sus enmiendas (§ 189.069(2)(a)). En esos dos se leen los cargos de un distrito.

Cuarto, el aviso inscrito. El § 190.0485 hace que el distrito inscriba un aviso de establecimiento en los registros de propiedad del condado, con la descripción legal del distrito; está ahí para buscarlo. Una búsqueda que no lo encuentra no prueba que no haya distrito.

Cuánto cuesta un CDD: cifras de cuatro distritos

Lo que cuesta un distrito lo fija su propia junta cada año, así que las únicas cifras honestas son las del propio distrito, con su año. La tabla da líneas de cuatro presupuestos adoptados, uno en cada uno de cuatro condados, exactamente como cada distrito las publica. Son ejemplos de lo distintos que son los montos, no un rango: cada una es para una clase de casa en un distrito en un año fiscal.

Los montos no se pueden comparar entre sí sin leer cada tabla. El presupuesto de Cascades at Groveland dice que su monto incluye “all applicable county collection costs (2%) and early payment discounts”, todos los costos de cobro del condado y los descuentos por pago anticipado, y el cuadro de Reunion East publica una sola cifra bruta por unidad y no la divide. La tabla del propio distrito es el lugar para leer qué incluye una línea.

Cuánto dura

El capítulo 190 no dice cuántos años durará el cargo por bonos de una casa. Lo que limita es otra cosa, y en más de un lugar. El § 190.022, cuya primera subsección permite a la junta imponer cargos especiales por los procedimientos del capítulo 170 o del capítulo 197, dice en la segunda: “Notwithstanding the provisions of s. 170.09, district assessments may be made payable in no more than 30 yearly installments.” (§ 190.022(2)), no más de 30 cuotas anuales. Las fechas de vencimiento de un bono “shall not exceed 40 years from their respective dates of issuance”, no pueden pasar de 40 años desde su emisión (§ 190.016(2)). El capítulo tiene otros límites de tiempo sobre lo que un distrito toma prestado, entre ellos: los pagarés en anticipación de bonos “mature at such time or times not later than 5 years from the date of issuance”, vencen a más tardar a los 5 años de su emisión (§ 190.014); y para los bonos de cargos especiales, “the maturities of such assessment bonds or other obligations shall not be more than 2 years after the due date of the last installment which will be payable on any of the special assessments for which such assessment liens, or the certificates of indebtedness representing such assessment liens, are assigned to or deposited in such special fund”, sus vencimientos no pueden pasar de 2 años después de la fecha de pago de la última cuota de los cargos especiales que los respaldan (§ 190.023(3)). El § 190.021(2), sobre los benefit special assessments que se imponen por los bonos, y el § 190.021(3), sobre los maintenance special assessments, no dan ningún número de años. El plazo de un bono determinado, y cuánto dura el cargo de una casa determinada, están en los documentos del distrito, no en el estatuto.

Pagar un cargo por adelantado tiene sus propias reglas. Para un cargo que se cobra conforme al § 197.3632: “Within 30 days following the hearing provided in subsection (4), any person having any right, title, or interest in any parcel against which an assessment has been levied may elect to prepay the same in whole, and the amount of such assessment shall be the full amount levied, reduced, if the local government so provides, by a discount equal to any portion of the assessment which is attributable to the parcel’s proportionate share of any bond financing costs, provided the errors and insolvency procedures available for use in the collection of ad valorem taxes pursuant to s. 197.492 are followed.” (§ 197.3632(8)(b)): dentro de los 30 días siguientes a la audiencia de la subsección (4), toda persona con algún derecho, título o interés en una parcela sobre la que se impuso un cargo puede elegir pagarlo entero por adelantado, por el monto total impuesto, reducido, si el gobierno local así lo dispone, con un descuento igual a la parte del cargo atribuible a la cuota proporcional de la parcela en los costos de financiamiento de bonos, siempre que se sigan los procedimientos de errores e insolvencias del § 197.492. Y para el que financia un proyecto de capital: “The local government is not required to allow prepayment for capital project assessments as set forth in paragraph (8)(b); however, if prepayment is allowed, the errors and insolvency procedures available for use in the collection of ad valorem taxes pursuant to s. 197.492 must be followed.” (§ 197.3632(10)(b)3.): el gobierno local no está obligado a permitir ese pago anticipado; si lo permite, deben seguirse esos mismos procedimientos. Un distrito dice a sus propios residentes que su cargo por bonos “typically lasts about 30 years, does not change, and can be paid off early”, que suele durar unos 30 años, no cambia y se puede pagar antes, y de su cargo de mantenimiento que “it never goes away”, que nunca desaparece (Solterra Resort CDD, Understanding Your CDD Assessment Letter). Son declaraciones de ese distrito sobre sí mismo.

Un distrito puede terminar, con condiciones: “If a district has no outstanding financial obligations and no operating or maintenance responsibilities, upon the petition of the district, the district may be dissolved by a nonemergency ordinance of the general-purpose local governmental entity that established the district or, if the district was established by rule of the Florida Land and Water Adjudicatory Commission, the district may be dissolved by repeal of such rule of the commission.” (§ 190.046(10)): si no tiene obligaciones financieras pendientes ni responsabilidades de operación o mantenimiento, puede ser disuelto, a petición del propio distrito, por una ordenanza no de emergencia del gobierno local que lo estableció o, si lo estableció una regla de la Commission, por la derogación de esa regla. Esa es una de las vías que nombra la sección. Un distrito también deja de existir cuando se fusiona con otro o cuando todos sus sistemas, instalaciones y servicios pasan a un condado o ciudad (§ 190.046(2)); se disuelve automáticamente en el caso del § 190.046(8): “If, within 5 years after the effective date of the rule or ordinance establishing the district, a landowner has not received a development permit, as defined in chapter 380, on some part or all of the area covered by the district, then the district will be automatically dissolved and a judge of the circuit court shall cause a statement to that effect to be filed in the public records.”, es decir, si dentro de los 5 años siguientes a la fecha de vigencia de la regla u ordenanza que lo estableció un propietario no ha recibido un permiso de desarrollo, como lo define el capítulo 380, sobre alguna parte o la totalidad del área del distrito, el distrito queda disuelto automáticamente; y el § 190.046(9) dice qué hace el condado o la ciudad cuando un distrito ha quedado inactivo. Cada vía tiene sus propias condiciones en la sección.

Casas sin CDD en Lake Nona

La búsqueda que trae a muchos lectores aquí es la de casas sin CDD en Lake Nona. Las fuentes no la responden por vecindario. La lista del estado muestra, entre los 28 del condado de Orange, cuatro distritos que se llaman improvement districts (Boggy Creek, GreeneWay, Midtown y Myrtle Creek) y, junto a ellos, distritos que se llaman community development districts. El Narcoossee Community Development District nombra “Lake Nona Preserve” entre sus vecindarios, y el Midtown Improvement District se describe como “an independent special district, created pursuant to and existing under the provisions of Chapter 190, Florida Statutes, and established by Ordinance No. 2021-33, enacted by the City Council for the City of Orlando, Florida, on June 28, 2021”: un distrito especial independiente, creado y existente bajo el capítulo 190 de los Estatutos de Florida, y establecido por la Ordenanza n.º 2021-33 del Concejo de la ciudad de Orlando, del 28 de junio de 2021 (Narcoossee CDD, home page; Midtown Improvement District, home page). Ninguna de esas páginas dice qué otras comunidades de Lake Nona están dentro de un distrito y cuáles no.

Así que la respuesta para Lake Nona es la misma que para cualquier otro lugar: por dirección. Una casa está fuera de todo distrito cuando su factura de impuestos no trae el cargo de ningún distrito y su lote no está dentro de los límites de ninguno, y eso se comprueba parcela por parcela, no por el nombre de la comunidad.

Qué significa esto al elegir una casa

Si una casa dentro de un distrito le conviene a un comprador es decisión del comprador. Lo que el estatuto le da es el medio de saber, antes de firmar, que el distrito existe, cuánto cobra este año y que sus cargos son un gravamen sobre la propiedad.