Comprar imóvel na Flórida do exterior: procuração, consulado, apostila e notarização online

Por que é preciso um notário, e onde ele pode estar

Para que um instrumento relativo a um imóvel possa ser registrado nos registros públicos, a sua assinatura deve ser reconhecida por quem o assina, provada por uma testemunha que o subscreve, ou legalizada ou autenticada em uma das formas que a lei enumera (Estatutos da Flórida, § 695.03). A seção traz três listas de autoridades conforme o lugar em que esse ato é feito: dentro da Flórida, fora da Flórida mas dentro dos Estados Unidos, e fora dos Estados Unidos ou em um país estrangeiro (Estatutos da Flórida, § 695.03(1), (2) e (3)).

As normas da Flórida preveem, entre outras, três maneiras de reconhecer uma assinatura sem estar no estado, que este guia percorre: perante um notário online da Flórida, perante um funcionário consular dos Estados Unidos e perante um notário do país que tenha selo oficial (Estatutos da Flórida, § 117.209 e § 695.03). Quais instrumentos o comprador assina em uma operação concreta, e quais deles vão a registro, depende de a compra ser à vista ou financiada; isso quem diz são a companhia de título e o credor daquela operação.

Via 1: o notário online da Flórida

Notarização online é o ato notarial praticado por meios eletrônicos em que o signatário ou uma testemunha comparece perante o notário por tecnologia de áudio e vídeo (Estatutos da Flórida, § 117.201(9)). Notário online é o notário público comissionado nos termos da Parte I do capítulo 117, o notário de direito civil nomeado nos termos do capítulo 118 ou o comissário de escrituras nomeado nos termos da Parte IV do capítulo 721, que se registrou no Department of State para fazer notarizações online (Estatutos da Flórida, § 117.201(10)).

Um notário online que está fisicamente na Flórida pode fazer uma notarização online nos termos da Parte II do capítulo 117, estejam ou não o signatário e as testemunhas fisicamente na Flórida naquele momento (Estatutos da Flórida, § 117.209(3)). Quando o signatário não está na Flórida, o notário online deve confirmar, verbalmente ou pelo consentimento escrito do signatário, que este deseja que o ato notarial seja praticado por um notário público da Flórida e segundo a lei geral da Flórida (Estatutos da Flórida, § 117.265(3)). A notarização online feita de acordo com o capítulo é considerada praticada dentro da Flórida e é regida pelas leis aplicáveis da Flórida (Estatutos da Flórida, § 117.265(1)).

O notário online confirma a identidade do signatário por conhecimento pessoal, ou então por estas três coisas juntas, com as alterações ou acréscimos que as regras do Department of State fizerem: a apresentação remota de um documento de identidade emitido por um governo, a análise dessa credencial, e uma prova de identidade na forma de autenticação baseada em perguntas ou por outro método que atenda aos padrões do capítulo. Se o notário não consegue cumprir esses três passos, ou se as bases de dados consultadas para a prova de identidade não contêm informação suficiente para autenticar a pessoa, o notário não pode fazer a notarização online (Estatutos da Flórida, § 117.265(4)).

Na notarização online de um signatário que não está dentro dos Estados Unidos, pode ser usado como documento de identidade um passaporte emitido por um governo estrangeiro que não traga o carimbo do órgão de cidadania e imigração dos Estados Unidos; nos demais casos, documento de identidade emitido por um governo é qualquer credencial aprovada para verificar a identidade nos termos do § 117.05(5)(b)2 (Estatutos da Flórida, § 117.201(6)). Os padrões mínimos da análise da credencial e da prova de identidade estão no § 117.295, e não cabem em uma frase.

Ao fazer a notarização, o notário deve confirmar a identidade do signatário e de toda testemunha que compareça online no momento em que a assinatura é colhida, com tecnologia e processos de áudio e vídeo que atendam à Parte II e às suas regras, e gravar a sessão de áudio e vídeo de duas vias entre o notário, o signatário e as testemunhas; o signatário não pode atuar como testemunha da própria assinatura (Estatutos da Flórida, § 117.265(2)). O que o notário deve anotar e guardar de cada ato está no § 117.245.

As testemunhas, quando o documento as exige

Um notário online pode supervisionar o testemunho da assinatura de um documento eletrônico, cumprindo os procedimentos de notarização online da Parte II e usando a mesma tecnologia de áudio e vídeo que usa com o signatário. A testemunha pode estar na presença física do signatário ou longe dele, desde que a testemunha e o signatário usem tecnologia de áudio e vídeo (Estatutos da Flórida, § 117.285(1)). Se a testemunha está longe do signatário, a identidade dos dois deve ser verificada pelo procedimento do § 117.265(4); se está na presença física do signatário, a testemunha confirma a sua identidade dizendo o nome e o endereço atual na gravação (Estatutos da Flórida, § 117.285(2)).

A testemunha que está longe do signatário e comparece por áudio e vídeo deve confirmar verbalmente que é residente dos Estados Unidos ou de um território dos Estados Unidos e que está fisicamente lá no momento do testemunho (Estatutos da Flórida, § 117.285(4)).

Para certos documentos, entre eles a procuração que autoriza as operações bancárias ou de investimento do § 709.2208, a mesma seção acrescenta regras quando há menos de duas testemunhas na presença física do signatário; elas estão no § 117.285(5).

Via 2: um consulado dos Estados Unidos

Um reconhecimento feito fora dos Estados Unidos pode ser feito perante um embaixador, um cônsul ou qualquer outro funcionário diplomático ou consular dos Estados Unidos designado para residir naquele país, e o certificado deve trazer o selo do funcionário (Estatutos da Flórida, § 695.03(3)). A mesma subseção nomeia outras autoridades, entre elas o notário do país, de que trata a seção seguinte.

A Embaixada dos Estados Unidos no Brasil informa que a Embaixada, os Consulados e as Agências Consulares prestam serviços notariais para todas as nacionalidades e somente com agendamento, e que, salvo para declarações juramentadas (affidavits), só podem prestar serviços notariais para documentos que serão usados nos Estados Unidos. Informa também que o reconhecimento de assinatura (acknowledgement of execution) é usado, entre outros, para procurações e para documentos de operações financeiras e imobiliárias; que o interessado comparece pessoalmente com um documento de identidade válido, com foto e com a sua assinatura, emitido por um governo; que os documentos devem ser levados sem assinar, inteiros, para serem assinados diante do funcionário consular; e que a equipe não pode servir de testemunha, de modo que, se o documento exige testemunhas, o interessado deve levá-las, com prova de identidade e legalmente aptas a servir de testemunha, e todos os que terão a assinatura notarizada devem comparecer no mesmo dia (Embaixada e Consulados dos Estados Unidos no Brasil, serviços notariais).

A tarifa está em um regulamento federal: US$50 pelo primeiro selo notarial e US$50 por cada selo adicional dado na mesma ocasião em relação à mesma operação; a mesma tabela enumera os casos em que não há cobrança (22 CFR § 22.1, Schedule of Fees, itens 41 e 45). A Embaixada no Brasil diz o mesmo de outro modo: US$50 por selo consular, pagos no dia do agendamento, e a cobrança é por selo exigido, não por documento.

Consulado não apostila. A Embaixada no Brasil informa que ela e os Consulados não estão autorizados a emitir apostilas nem a ajudar a obtê-las, e que, nos Estados Unidos, quem as emite são o Secretary of State e o Deputy Secretary of State de cada estado (Embaixada e Consulados dos Estados Unidos no Brasil, serviços notariais).

Via 3: um notário do seu país, e a apostila

Um reconhecimento feito fora dos Estados Unidos pode ser feito, entre outras autoridades, perante um notário público daquele país, ou perante um notário de direito civil da Flórida ou daquele país, que tenha selo oficial, e o certificado deve trazer o selo do funcionário. Um certificado que legaliza ou autentica a assinatura de quem firma um instrumento relativo a um imóvel, e ao qual um notário de direito civil ou um notário público daquele país apôs o seu selo oficial, basta como reconhecimento (Estatutos da Flórida, § 695.03(3)).

Para essa seção, notário de direito civil é o definido no capítulo 118, ou a autoridade de um país estrangeiro que tem selo oficial e está autorizada a tornar legal a assinatura de um documento naquela jurisdição, na qual a aposição do seu selo oficial é tida como prova de que o documento foi firmado em pleno cumprimento das leis daquela jurisdição (Estatutos da Flórida, § 695.03(3)).

A palavra apostila não aparece no § 695.03. A apostila vem de um tratado, a Convenção da Haia de 1961, e a Conferência da Haia (HCCH) descreve assim o seu alcance: o único efeito de uma apostila é certificar a autenticidade da assinatura, a qualidade em que agiu quem assinou o documento e a identidade do selo ou carimbo que o documento traz; ela não certifica o conteúdo do documento. Se a companhia de título ou o credor de uma operação pedem a apostila, quem diz são eles, não essas normas. Só podem emiti-la as autoridades competentes que cada Estado parte designou, e entre os exemplos de documento público que o artigo 1 da Convenção dá estão os atos notariais (HCCH, Outline of the Apostille Convention).

Do lado brasileiro, o Itamaraty informa que o apostilamento de documentos brasileiros é feito apenas no Brasil, por cartórios habilitados pelo Conselho Nacional de Justiça (Ministério das Relações Exteriores, Apostila da Haia). O CNJ informa que as autoridades apostilantes brasileiras só emitem a apostila para documentos emitidos em território nacional, e que só podem ser apostilados documentos públicos ou documentos particulares previamente reconhecidos por notário ou autoridade pública competente (Conselho Nacional de Justiça, Apostila da Haia, perguntas frequentes).

Do lado americano, a apostila aparece, como uma de duas alternativas, no Selling Guide da Fannie Mae, que fixa as condições dos empréstimos hipotecários que a Fannie Mae compra dos credores. Diz que, observadas as exigências legais do estado onde fica o imóvel, é admitida a notarização internacional não praticada por autoridade devidamente autorizada dos Estados Unidos, desde que esteja de acordo com as leis e os regulamentos da jurisdição estrangeira onde foi feita, e seja válida segundo eles, no momento em que foi feita, ou que traga uma certificação de apostila de autoridade competente reconhecida pelo Departamento de Estado dos Estados Unidos (Fannie Mae, Selling Guide, A2-4.1-04).

A procuração: outra pessoa assina por você

Procuração (power of attorney) é o escrito que dá a um procurador autoridade para agir no lugar do outorgante, use ou não esse nome (Estatutos da Flórida, § 709.2102(9)). O procurador deve ser uma pessoa natural de 18 anos ou mais, ou uma instituição financeira que tenha poderes fiduciários, tenha um estabelecimento na Flórida e esteja autorizada a exercer atividade fiduciária na Flórida (Estatutos da Flórida, § 709.2105(1)).

Uma procuração deve ser assinada pelo outorgante e por duas testemunhas que a subscrevem, e reconhecida pelo outorgante perante um notário público ou na forma do § 695.03 (Estatutos da Flórida, § 709.2105(2)). O § 695.03 é o das três listas acima: por isso uma procuração pode ser reconhecida perante um cônsul ou perante um notário estrangeiro com selo oficial.

Salvo o disposto nessa seção ou em outra lei aplicável, o procurador só pode exercer a autoridade que a procuração lhe concede de forma específica e a que for razoavelmente necessária para dar efeito a essa concessão expressa. Cláusulas gerais que não identificam a autoridade concreta, como as que pretendem dar ao procurador autoridade para fazer tudo o que o outorgante pode fazer, não são concessões expressas de autoridade específica e não dão autoridade alguma ao procurador (Estatutos da Flórida, § 709.2201(1)).

Há uma regra para a procuração firmada em “another state” sem as formalidades da Flórida, no § 709.2106(3), e a lei define “another state” como um estado dos Estados Unidos, o Distrito de Columbia, Porto Rico, as Ilhas Virgens dos Estados Unidos, ou qualquer território ou possessão insular sujeito à jurisdição dos Estados Unidos (Estatutos da Flórida, § 709.2102(2)).

Salvo disposição diversa na própria procuração, uma fotocópia ou uma cópia transmitida eletronicamente de uma procuração original tem o mesmo efeito que o original; mas pode ser exigido, para registro nos registros públicos, o original de uma procuração em que se confia para afetar o título de um imóvel (Estatutos da Flórida, § 709.2106(5)).

O que pode pedir quem recebe a procuração

Quem recebe uma procuração não pode exigir uma forma adicional ou diferente de procuração para a autoridade concedida na procuração apresentada (Estatutos da Flórida, § 709.2120(2)). Pode, quando lhe é apresentada uma procuração que aparenta ter sido firmada de acordo com o § 709.2105, pedir de boa-fé certos documentos e confiar neles sem mais investigação; entre eles, uma tradução certificada para o inglês se a procuração contiver, no todo ou em parte, idioma diferente do inglês, e um parecer de advogado sobre qualquer questão de direito relativa à procuração, se quem pede informar por escrito o motivo (Estatutos da Flórida, § 709.2119(3)). Quem paga esses documentos e quando uma procuração pode ser recusada está no § 709.2119 e no § 709.2120.

Quando há financiamento, somam-se as regras de quem compra o empréstimo. A Fannie Mae publica no seu Selling Guide quando aceita que um procurador assine a nota promissória ou a hipoteca (B8-5-05) e quando aceita uma notarização eletrônica ou remota (A2-4.1-03); neste último tema diz que o credor não pode exigir que o tomador use a notarização remota e deve ter outras opções de notário disponíveis para os tomadores que as pedirem (Fannie Mae, Selling Guide, A2-4.1-03). As demais condições de cada tema estão no guia.

O dinheiro viaja à parte: a fraude nas transferências

O FBI descreve assim a fraude de transferências em operações imobiliárias: com frequência, os criminosos se fazem passar por partes da operação e se comunicam diretamente com as outras partes para roubar os recursos destinados a pagar o imóvel. Entre as medidas que sugere está usar canais secundários ou autenticação de dois fatores para verificar pedidos de alteração nos dados de uma conta (FBI, relatório ao Congresso de 2022 sobre Business Email Compromise and Real Estate Wire Fraud).

O que essas normas deixam sem resposta

As seções citadas dizem perante quem uma assinatura pode ser reconhecida e o que uma procuração deve ter. Não dizem qual via uma companhia de título específica prefere, se ela pede a apostila para um documento assinado perante um notário estrangeiro, nem quanto demora um agendamento consular em cada cidade: isso não está nessas fontes, e este guia não supõe. Também não dizem se a prova de identidade de uma notarização online vai funcionar com os documentos de uma pessoa específica; o que a lei diz é que, se as bases de dados consultadas não bastam para autenticá-la, o notário não pode praticar o ato (Estatutos da Flórida, § 117.265(4)). São perguntas para a companhia de título e para o credor da operação, logo no começo.