Custos de fechamento nos EUA: o que o brasileiro paga além do preço

O que são os custos de fechamento nos EUA

O preço da casa é o começo da conta, não o fim. Os custos de fechamento (closing costs) são tudo o que se soma ao valor negociado para que a propriedade mude de mãos de forma legal e segura: serviços de título, custos de escrow, taxas de registro, encargos do credor quando há financiamento e despesas pré-pagas de impostos e seguro. Para quem compra da distância do Brasil, mapear esses itens desde o início é o que separa um orçamento realista de um susto no dia da assinatura.

Não existe um número único. Cada operação combina esses componentes de forma diferente conforme o condado, o tipo de imóvel e a presença ou não de um empréstimo, de modo que aqui tratamos tudo como faixas e estimativas, jamais como valor fechado. Como referência editorial, costuma-se falar em uma faixa de 2% a 5% do preço do imóvel — mas é uma estimativa ilustrativa, que varia por credor, condado e imóvel; nenhum órgão oficial publica esse percentual, então use-o apenas como ordem de grandeza.

Uma parte desses valores é fixa por natureza (taxas de registro, por exemplo), enquanto outra é proporcional ao preço ou ao valor financiado, como o seguro de título e alguns encargos do credor. Por isso, dois imóveis de preços parecidos podem fechar com contas diferentes, e a única forma segura de saber o seu número é pedir uma estimativa por escrito antes de assinar.

O que está dentro da conta: título, escrow, registro e taxas do credor

Nos Estados Unidos, o comprador costuma arcar com a maior parte dos custos de fechamento, embora, dependendo do contrato ou da lei estadual, o vendedor possa acabar pagando alguns deles, segundo o CFPB — a agência federal de proteção ao consumidor financeiro. Entre as taxas mais comuns, o CFPB lista a avaliação (appraisal), a taxa do provedor de serviço de impostos, o seguro de título, os tributos governamentais e despesas pré-pagas — como impostos do imóvel, seguro residencial e juros.

As taxas de título (title service fees) são os custos ligados à emissão da apólice de seguro de título para o credor e incluem a pesquisa de título, o prêmio da apólice de seguro de título do credor, outros custos de emissão do seguro e, na maioria dos estados, a taxa de condução do próprio fechamento, segundo o CFPB. É esse conjunto que confirma que a propriedade está livre de pendências antes de trocar de dono — uma etapa a que o comprador estrangeiro deve dar atenção especial.

Os encargos de registro governamental (government recording charges) são cobrados por órgãos estaduais e locais para registrar legalmente a escritura, a hipoteca e os documentos do empréstimo — e, segundo o CFPB, tanto o comprador quanto o vendedor podem arcar com eles. Já a conta de escrow funciona como um cofre neutro operado por uma terceira parte: é onde ficam o depósito e os recursos até que todas as condições do contrato sejam cumpridas no dia do fechamento, protegendo os dois lados da negociação.

A ordem dos acontecimentos

Boa parte dos custos aparece em momentos específicos do processo, e não todos de uma vez. Conhecer a sequência ajuda o comprador brasileiro a planejar quando cada valor precisa estar disponível — sobretudo quando os recursos vêm de uma remessa internacional que leva alguns dias úteis para compensar.

O roteiro abaixo é ilustrativo e pode variar conforme o contrato, o credor e o condado; use-o como mapa geral do caminho, não como cronograma exato do seu caso.

FIRPTA: o custo que aparece na revenda, não na compra

Há um custo que o comprador brasileiro não paga ao comprar, mas precisa ter no radar desde já: o FIRPTA. Quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA, a lei em geral exige a retenção de 15% do valor realizado na venda (eram 10% para alienações anteriores a 17 de fevereiro de 2016), segundo a IRS — FIRPTA Withholding. Ou seja, ele incide na revenda futura pelo próprio proprietário, e não no fechamento da compra.

Um detalhe que costuma surpreender: na maioria dos casos, quem faz a retenção é o comprador (transferee) do imóvel, e não o vendedor estrangeiro, segundo a IRS. Existe alívio importante: não há retenção quando o valor realizado é de US$300.000 ou menos e o comprador pretende usar o imóvel como residência pessoal por pelo menos 50% dos dias em que for usado em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a transferência, segundo a IRS. E, para quem estrutura a compra por meio de uma empresa estrangeira, vale saber que a distribuição de um imóvel americano aos sócios pode exigir a retenção de 21% do ganho reconhecido, segundo a IRS. Em todos os casos, o FIRPTA é uma retenção antecipada, não necessariamente o imposto final — o acompanhamento de um contador é essencial.

Remessa e câmbio: o timing também é custo

Como todos esses custos são pagos em dólar, o câmbio entra na conta antes mesmo do fechamento. A cotação do real frente ao dólar no dia da remessa muda quanto você precisa enviar do Brasil para cobrir a entrada, os custos de fechamento e as reservas exigidas. Uma remessa internacional também leva alguns dias úteis para compensar e pode envolver tarifas e impostos sobre a operação — por isso o timing importa tanto quanto o valor.

Converse com o seu banco ou casa de câmbio sobre prazos, limites e custos da remessa, e evite deixar a transferência para a véspera do fechamento. O conversor abaixo serve apenas como referência de ordem de grandeza: não reflete a cotação exata de fechamento nem inclui tarifas de remessa, e não substitui a orientação de um profissional financeiro.

Se você vai financiar: a parcela entra na conta

Se a compra for financiada, além dos custos de fechamento entram as taxas do credor — avaliação, originação e análise — e a parcela mensal, que costuma combinar principal, juros, impostos e seguro em um único pagamento. Esses valores são definidos pelo credor e variam caso a caso; a Flexway Realty LLC é uma corretora licenciada na Flórida e não é um credor, portanto não originamos, aprovamos nem garantimos empréstimos, taxas ou prazos.

Use o simulador abaixo apenas para ter uma noção da ordem de grandeza da parcela dentro do seu orçamento. Ele é uma estimativa e não representa uma oferta de crédito, uma taxa garantida nem uma promessa de aprovação.

Como se preparar para o fechamento

Para chegar preparado, peça ao seu agente uma estimativa dos custos de fechamento por categoria, confirme no contrato quem paga o quê e planeje a remessa dos recursos com folga de dias. Reserve também uma parte do orçamento para os valores pré-pagos de impostos e seguro, que muitas vezes passam despercebidos na primeira conta e engrossam o desembolso do dia do fechamento.

Nenhuma das faixas citadas aqui é uma cotação nem uma promessa de resultado: os custos de fechamento variam por credor, condado, imóvel e momento do mercado. Um contador e um profissional de título ajudam a fechar os números do seu caso antes de você assinar — e a Flexway Realty organiza essa sequência e conecta você a esses profissionais.