Empréstimo DSCR e Foreign National para casa de temporada: o que está publicado

O que é o empréstimo DSCR, nas palavras dos credores

Nenhuma página de agência federal lida para este guia define o empréstimo DSCR; a definição é dos credores. Uma tabela escreve o índice como “Gross Income/PITIA (or ITIA for I/O products)”, a renda bruta dividida pela PITIA, e acrescenta que a operação é “qualified on cash flow of the subject property”, qualificada pelo fluxo de caixa do próprio imóvel (FundLoans, Spectrum DSCR Matrix V1.3, em vigor desde 8/01/2026). Outra diz: “Debt Service Coverage Ratio is the Monthly Gross Rents divided by the PITIA of the subject property” (Foreign National DSCR Matrix publicada em wholesale.thelender.com, datada de 05.1.2025). Uma terceira escreve “Gross Income ÷ PITIA or ITIA” (Forward Lending, DSCR Matrix, em vigor desde 02.10.26). Nenhuma das três abre a sigla; o glossário da Fannie Mae abre, como “principal, interest, taxes, insurance, and other assessments”, isto é, principal, juros, impostos, seguro e outras cobranças (Fannie Mae, Selling Guide, E-3-16).

O que conta como aluguel também muda de documento para documento. O primeiro imprime “Gross Income: Existing Long Term Lease, 12 mos Short Term (AirBnB) History, or 1007”: um contrato de longo prazo existente, 12 meses de histórico de temporada, ou o formulário 1007. O terceiro imprime “Gross Income = Lower of estimated market rent from Form 1007 or monthly rent from existing lease with 2 mos proof of receipt”, o menor entre o aluguel de mercado estimado no formulário 1007 e o aluguel mensal de um contrato existente com dois meses de comprovante de recebimento, com um teto quando o aluguel atual passa do de mercado. O formulário 1007, nas palavras do segundo documento, é onde se estabelecem os “long term market rents”. São as condições publicadas por três credores em três datas, e variam conforme o credor.

Onde esses empréstimos ficam diante das regras comuns de hipoteca

O Consumer Financial Protection Bureau descreve assim a regra comum: “The ability-to-repay rule prohibits most lenders from giving you a mortgage unless they have made a reasonable and good faith determination that you are able to pay back the loan.” Em português: a regra de capacidade de pagamento proíbe a maioria dos credores de conceder uma hipoteca sem antes concluir, de forma razoável e de boa-fé, que o tomador consegue pagar o empréstimo. Segundo o Bureau, por essa regra os credores devem, em geral, apurar, considerar e documentar a renda, o patrimônio, o emprego, o histórico de crédito e as despesas mensais do tomador (Consumer Financial Protection Bureau, What is the ability-to-repay rule?).

A frase do próprio regulamento está na Regulation Z: “A creditor shall not make a loan that is a covered transaction unless the creditor makes a reasonable and good faith determination at or before consummation that the consumer will have a reasonable ability to repay the loan according to its terms”, isto é, o credor não pode conceder um empréstimo abrangido sem concluir, de forma razoável e de boa-fé, até a contratação, que o consumidor terá capacidade razoável de pagá-lo nos termos contratados (12 CFR § 1026.43(c)). E a Regulation Z lista operações que ela não alcança, entre elas “An extension of credit primarily for a business, commercial or agricultural purpose”, o crédito concedido principalmente para fim empresarial, comercial ou agrícola (12 CFR § 1026.3(a)). A interpretação oficial do regulamento trata do imóvel de aluguel diretamente: “Credit extended to acquire, improve, or maintain rental property (regardless of the number of housing units) that is not owner-occupied is deemed to be for business purposes.” Isto é: o crédito para adquirir, melhorar ou manter um imóvel de aluguel que não é ocupado pelo dono, seja qual for o número de unidades, é considerado de fim empresarial. E fixa um teste sobre o uso do próprio dono: “If the owner expects to occupy the property for more than 14 days during the coming year, the property cannot be considered non-owner-occupied and this special rule will not apply”, ou seja, se o dono pretende ocupar o imóvel por mais de 14 dias no ano seguinte, o imóvel não pode ser considerado não ocupado pelo dono e essa regra especial não se aplica (12 CFR Part 1026, Supplement I, comentário 3(a)-4).

A interpretação dá o exemplo mais próximo de uma casa de temporada: “a beach house that the owner will occupy for a month in the coming summer and rent out the rest of the year is owner occupied and is not governed by this special rule”, uma casa de praia que o dono vai ocupar por um mês no verão seguinte e alugar no resto do ano é ocupada pelo dono e não segue essa regra especial (12 CFR Part 1026, Supplement I, comentário 3(a)-4). Nenhuma fonte lida aqui diz, portanto, que o empréstimo DSCR, como espécie, fica fora das regras comuns: depende do uso que o próprio dono faz do imóvel. Para o imóvel de aluguel que o dono ocupa valem outras regras, pelo número de unidades e por uma lista de fatores; estão no comentário 3(a)-5 e no comentário 3(a)-3, e não cabem em uma frase. De que lado dessa linha fica um empréstimo específico é decisão que o regulamento atribui ao credor, e pergunta para um advogado, não para esta página.

O que a Fannie Mae exige de uma second home, e onde entra o aluguel

O Selling Guide da Fannie Mae fixa as condições das hipotecas que a Fannie Mae compra dos credores, e separa os imóveis em três tipos de ocupação: “Fannie Mae purchases or securitizes mortgages secured by properties that are principal residences, second homes, or investment properties”, isto é, residência principal, segunda residência (second home) e imóvel de investimento (Fannie Mae, Selling Guide, B2-1.1-01).

A tabela de requisitos da second home tem sete linhas. A second home deve ser ocupada pelo tomador durante alguma parte do ano; é restrita a imóveis de uma unidade; deve ser adequada à ocupação o ano inteiro; o tomador deve ter controle exclusivo sobre o imóvel; ela não pode ser imóvel de aluguel nem regime de timeshare; não pode estar sujeita a nenhum contrato que dê a uma empresa de administração o controle sobre a ocupação do imóvel; e o empréstimo deve ser analisado no Desktop Underwriter da Fannie Mae e receber a recomendação Approve/Eligible, com uma exceção que o guia nomeia para refinanciamentos de loan-to-value alto. Os requisitos de second home da Fannie Mae dizem que o imóvel “must not be rental property or a timeshare arrangement”, com uma nota de rodapé: se o credor identifica renda de aluguel do imóvel, o empréstimo pode ser entregue como second home desde que essa renda não seja usada para a qualificação e todos os outros requisitos de second home sejam cumpridos, inclusive o de ocupação (Fannie Mae, Selling Guide, B2-1.1-01).

O imóvel de investimento, no mesmo tema, “is owned but not occupied by the borrower”: pertence ao tomador e não é ocupado por ele. O guia tem um tema à parte sobre a renda de aluguel de um imóvel de uma unidade usado como aluguel de curta duração, que define como “a furnished, residential property rented for brief periods, typically less than 30 consecutive days, rather than with a standard long-term lease agreement”, um imóvel residencial mobiliado alugado por períodos breves, tipicamente de menos de 30 dias consecutivos, e não por um contrato comum de longo prazo. Um dos requisitos desse tema diz: “The property must be legally permitted to operate as a short-term rental, including compliance with all applicable local registration and licensing requirements”, ou seja, o imóvel deve ter permissão legal para operar como aluguel de curta duração, incluído o cumprimento de todas as exigências locais de registro e de licença aplicáveis. As demais condições desse tema estão em B3-3.8-03, e as condições gerais do guia para usar renda de aluguel na qualificação estão em B3-3.8-01.

Quem pode tomar empréstimo pelas regras das agências

Sobre cidadania, o Selling Guide diz: “Fannie Mae purchases and securitizes mortgages made to non–U.S. citizens who are lawful permanent or non-permanent residents of the United States under the same terms that are available to U.S. citizens.” Em português: a Fannie Mae compra e securitiza hipotecas concedidas a não cidadãos que são residentes legais, permanentes ou não permanentes, dos Estados Unidos, nas mesmas condições oferecidas aos cidadãos. A prova fica com o credor, que deve definir a situação do não cidadão conforme as circunstâncias de cada caso, com a documentação que julgar adequada, e que, ao entregar a hipoteca, declara e garante que o tomador está legalmente no país (Fannie Mae, Selling Guide, B2-2-02). O tema descreve residentes dos Estados Unidos; não descreve o tomador que mora no exterior.

Para os empréstimos segurados pela Federal Housing Administration, uma carta de 2025 mudou a regra: “This ML removes the Non-permanent Residents sections in its entirety, eliminating eligibility for non-permanent resident Borrowers”, isto é, a carta retira por inteiro as seções sobre residentes não permanentes e elimina a elegibilidade desses tomadores. A carta diz que deve ser aplicada aos números de caso da FHA atribuídos a partir de 25 de maio de 2025, e que vale para todos os programas FHA Title II Single Family forward e Home Equity Conversion Mortgage (U.S. Department of Housing and Urban Development, Mortgagee Letter 2025-09).

O que os documentos de credores publicam para o estrangeiro

Cada documento imprime uma grade, não um número. A tabela abaixo dá a linha mais alta de três grades para a compra feita por um estrangeiro, com as principais condições impressas ao lado; cada grade depois diminui ou ganha limites, pela pontuação de crédito e pelo valor do empréstimo e, em algumas, pelo tipo de imóvel ou pela experiência do tomador, e este guia não copia tudo isso: está nos documentos. Um dos três define o tomador: “A Foreign National is a non-resident alien who is not authorized to live or work in the U.S.”, um estrangeiro não residente sem autorização para morar ou trabalhar nos Estados Unidos, e para ser elegível “the borrower must live and work in another country and be a legal resident of that same country”, deve morar e trabalhar em outro país e ser residente legal desse mesmo país (LoanStream Wholesale, Foreign National DSCR, webinar para corretores, janeiro de 2026). A mesma apresentação lista os países e as regiões cujos residentes e cidadãos são elegíveis, alguns com exclusões, entre eles “Latin America (excluding Nicaragua)” e “South America (excluding Venezuela)”. Um segundo documento diz “Citizens and individuals from OFAC sanctioned countries are not eligible”, que cidadãos e pessoas de países sob sanção do OFAC não são elegíveis, e lista a ocupação como “Investment for all eligible foreign citizens”, só investimento (Foreign National DSCR Matrix publicada em wholesale.thelender.com, datada de 05.1.2025).

Um loan-to-value máximo de 75% quer dizer que o empréstimo pode ser de no máximo 75% do valor que o credor usa, de modo que pelo menos 25% vêm do comprador; a 65%, pelo menos 35%; a 50%, pelo menos 50%. As linhas mais altas das três grades para a compra por um estrangeiro são 65%, 75% e 75%. Elas não são o número de todo imóvel nem de todo tomador: os mesmos documentos imprimem 60% para pontuação de crédito de 680 em empréstimo de até US$1.5 milhão (LoanStream Wholesale), 70% para condomínio ou imóvel de duas a quatro unidades (a tabela em wholesale.thelender.com) e, no slide da matriz da apresentação da LoanStream, “Condo - 60% (FL Condo - 50%)” para o estrangeiro. Nenhum documento lido para este guia traz “25% a 30% de entrada” como regra.

Sobre reservas, uma tabela pede do estrangeiro “12 months subject +2 mo each addl property”, 12 meses do imóvel financiado mais 2 meses por imóvel adicional, onde a sua exigência básica é de seis meses (FundLoans, Spectrum DSCR Matrix V1.3, em vigor desde 8/01/2026), e uma apresentação diz “12 mos reserves – Cash-out can be used” (LoanStream Wholesale, janeiro de 2026). Cada uma é a condição publicada por um credor em uma data; as condições variam conforme o credor.

Como a renda de aluguel por temporada é contada

Para o estrangeiro, dois dos quatro documentos dizem não. Na grade da Forward Lending, a linha de aluguel de curta duração diz “Not Allowed”, não permitido, sob o programa Foreign National DSCR, e a nota dela diz “DSCR Fusion, Sub1, Foreign National and No Ratio ineligible” (Forward Lending, DSCR Matrix, em vigor desde 02.10.26). O slide da matriz na apresentação da LoanStream imprime “Not Allowed” na linha de short term rentals sob Foreign National DSCR (LoanStream Wholesale, Foreign National DSCR, webinar para corretores, janeiro de 2026). Um terceiro documento é escrito para estrangeiros e imprime uma fórmula que corta um quinto do aluguel: “(Gross Rents * .80) divided by PITIA = DSCR”, com “Monthly gross rents based upon a 12-month average to account for seasonality required”, a média de 12 meses dos aluguéis brutos, para levar em conta a sazonalidade (Foreign National DSCR Matrix publicada em wholesale.thelender.com, datada de 05.1.2025). O quarto imprime “Gross rents * .80” sob o título “STR Income (>1.00 DSCR + Loan Amount <$2MM)” e não diz se essa linha vale para o estrangeiro (FundLoans, Spectrum DSCR Matrix V1.3, em vigor desde 8/01/2026).

Onde o documento da Forward Lending admite renda de aluguel de curta duração, nos outros programas dela, a seção é para “Experienced investors only”, só investidores experientes; a compra exige 12 meses ou mais de histórico de aluguel de curta duração nos últimos 3 anos, ou sofre uma redução adicional de 5% no loan-to-value; e aplica-se uma redução de 20% a título de taxa de administração, entre outras condições impressas ali (Forward Lending, DSCR Matrix, em vigor desde 02.10.26). Se um estrangeiro pode contar a renda de uma casa de temporada depende, portanto, do credor: nesses quatro documentos, nas datas deles, dois disseram não.

O aluguel em si é assunto separado do empréstimo. Se um imóvel pode ser alugado por temporada, a licença estadual e os impostos pagos pelo hóspede estão nos nossos guias de aluguel por temporada, nos links abaixo.

Como conferir o credor

O Office of Financial Regulation da Flórida encaminha quem quer consultar um mortgage broker, um credor hipotecário ou um loan originator, estadual ou nacional, ao NMLS Consumer Access, e informa que todos os pedidos, alterações e renovações de licença hipotecária devem ser feitos pelo Nationwide Mortgage Licensing System and Registry (Florida Office of Financial Regulation, páginas Verify a License e Loan Originator).

O que essas fontes não dizem

Não dão uma taxa de juros típica, um prazo típico de fechamento nem uma entrada típica, e este guia não dá nenhum dos três. Os números de loan-to-value máximo da própria Fannie Mae para second home e para imóvel de investimento estão na sua Eligibility Matrix, documento que este guia não conseguiu abrir no dia em que foi escrito, e por isso não estão aqui. E os documentos de credores são quatro entre muitos: uma tabela datada deste ano pode ser substituída no mês que vem. O número que vale é o que um loan originator licenciado põe por escrito para um comprador específico e um imóvel específico.