Seguro residencial na Flórida Central: é obrigatório? O que cobre?

A lei da Flórida obriga?

Não. O Department of Financial Services do estado escreve: “Florida law does not require homeowners to have homeowners insurance.” E continua: “Additionally, if you have a mortgage, your lender may require you to have homeowners insurance, as they have a financial interest in the property and want to ensure it’s protected”, isto é, quem tem hipoteca pode ter o seguro exigido pelo credor, que tem interesse financeiro no imóvel e quer vê-lo protegido (Florida Department of Financial Services, Homeowners Insurance). O órgão regulador de seguros do estado diz o mesmo dos credores: “Mortgage lenders usually require homeowners' insurance as part of the mortgage terms”, os credores hipotecários costumam exigir o seguro como parte das condições da hipoteca (Florida Office of Insurance Regulation, Homeowners Insurance).

Quando o credor exige o seguro, a exigência é uma condição do empréstimo. O Consumer Financial Protection Bureau explica: “When you have a mortgage, your lender wants to make sure your property is protected by insurance. That’s why lenders generally require proof that you have homeowner’s insurance”, por isso os credores em geral exigem prova de que o seguro existe. E acrescenta: “Many homeowners pay for their homeowner’s insurance through an escrow account as part of their monthly mortgage payment”, muitos proprietários pagam o seguro por uma conta de escrow embutida na parcela mensal (Consumer Financial Protection Bureau, What is homeowner's insurance?).

Quem compra à vista não tem credor a quem perguntar. A mesma página do Department of Financial Services dá o outro lado dessa liberdade: “for most consumers, their home is one of their largest assets and insurance will help to offset the cost to repair or replace the home”, para a maioria das pessoas a casa é um dos maiores bens, e o seguro ajuda a compensar o custo de repará-la ou de substituí-la. O condomínio é um caso à parte: toda associação de condomínio deve ter seguro de imóvel adequado, na medida que a lei define, e a mesma subseção diz quais partes da unidade essa apólice deve excluir e deixar para o dono da unidade; o texto está nos Estatutos da Flórida, § 718.111(11).

O que acontece se quem tem hipoteca deixa a apólice vencer

O Bureau de novo: “If you don’t have insurance, your lender is allowed to buy it for you and charge you for it—but your lender must give you advance notice”, o credor pode contratar o seguro e cobrar por ele, mas tem de avisar antes. Sobre esse seguro, diz: “that insurance may only cover the lender, and not you. It also may be more expensive than what you could buy on your own”, ele pode cobrir só o credor, e não o proprietário, e pode custar mais do que o seguro contratado por conta própria (Consumer Financial Protection Bureau, What is homeowner's insurance?). O regulador da Flórida o chama de lender-placed ou force-placed insurance e diz: “The premium cost for this insurance is usually higher than conventional homeowners’ premium, and this cost may ultimately be borne by the homeowner”, o prêmio costuma ser mais alto que o de um seguro comum, e esse custo pode acabar com o proprietário (Florida Office of Insurance Regulation, Homeowners Insurance).

Os avisos que a administradora da hipoteca deve enviar antes de cobrar por esse seguro, os prazos deles e a devolução devida quando o tomador prova que tinha cobertura estão em um regulamento federal, 12 CFR § 1024.37, que não se resume em uma frase.

O que o credor pede: as regras da Fannie Mae como exemplo

O Selling Guide da Fannie Mae fixa as condições das hipotecas que a Fannie Mae compra dos credores, entre elas o seguro do imóvel. Sobre quem escolhe a seguradora: “The borrower has the right to select the insurer of their choice to provide property insurance for the subject property, provided that the insurance meets Fannie Mae's requirements”, o tomador tem o direito de escolher a seguradora, desde que o seguro atenda às exigências da Fannie Mae (Fannie Mae, Selling Guide, B7-3-01).

Para uma casa de uma a quatro unidades, os riscos que a apólice deve cobrir incluem “Windstorm (including named storms designated by the U.S. National Weather Service or the National Oceanic and Atmospheric Administration by a name or number)”, o vendaval, incluídas as tempestades que recebem nome ou número. Sobre o valor: “The property insurance policy must provide coverage on a replacement cost basis, with the exception of roofs”, cobertura pelo custo de reposição, exceto o telhado, e “Roofs must be insured, but do not have to be insured on a replacement cost basis”, o telhado tem de estar segurado, mas não necessariamente pelo custo de reposição. Sobre a franquia: “The maximum allowable deductible for all required property insurance perils for one-to four-unit properties is 5% of the property insurance coverage amount”, no máximo 5% do valor de cobertura, e “If the property insurance policy includes separate deductibles for different required perils, such as windstorm or wildfire, each individual deductible must not exceed 5% of the property insurance coverage amount”, se houver franquias separadas por risco, cada uma respeita o mesmo teto (Fannie Mae, Selling Guide, B7-3-02). As demais exigências do tema estão em B7-3-02.

Sobre enchente: “Flood insurance coverage is required when a loan is secured by a property located in” uma Special Flood Hazard Area, ou em um Coastal Barrier Resources System ou Otherwise Protected Area, e “All flood zones beginning with the letter "A" or "V" are considered SFHAs”, todas as zonas de enchente que começam com a letra A ou V são consideradas Special Flood Hazard Areas. O valor mínimo para uma primeira hipoteca “must be equal to the lesser of”, deve ser igual ao menor entre, 100% do custo de reposição das benfeitorias, o valor máximo de cobertura disponível no National Flood Insurance Program, ou o saldo devedor do empréstimo (Fannie Mae, Selling Guide, B7-3-06). As exceções estão em B7-3-06.

O que uma apólice comum cobre

O regulador de seguros da Flórida diz que o formulário HO-3 “is commonly offered by today’s leading home insurers”, é comumente oferecido pelas principais seguradoras residenciais de hoje, e o descreve assim: “HO-3 is an open-peril policy, as opposed to a named-peril policy like HO-1 and HO-2”, uma apólice de riscos abertos, diferente das de riscos nomeados. Ou seja, “unless the insurer excludes a peril from the policy, then the policy covers any kind of peril, named or not”: o que a seguradora não exclui está coberto, nomeado ou não. E: “Typically, an HO-3 policy will cover the home’s structure, as well as any structures that are attached, like a carport or garage”, tipicamente ela cobre a estrutura da casa e as estruturas ligadas a ela, como abrigo de carro ou garagem (Florida Office of Insurance Regulation, Homeowners Insurance).

A mesma página nomeia as duas exclusões que mais importam aqui: “Insurers often exclude earthquakes and flooding from HO-3 plans and offer coverage for them separately from the main policy”, as seguradoras muitas vezes excluem terremoto e enchente da HO-3 e os oferecem à parte. O que uma apólice específica cobre, limita e exclui está escrito nela; as palavras do regulador são “typically” e “often”.

Antes de emitir uma apólice de proprietário, a seguradora deve oferecer cobertura pelo custo de reposição e cobertura do custo adicional de cumprir leis e posturas de construção, com as exceções que a seção traz; o que cada oferta deve conter, e o que a apólice se considera incluir quando o proprietário não recusa por escrito, está nos Estatutos da Flórida, § 627.7011.

Vendaval e furacões

A lei começa por um dever da seguradora: “An insurer issuing a residential property insurance policy must provide windstorm coverage”, a seguradora que emite uma apólice de seguro de imóvel residencial deve dar cobertura de vendaval. A mesma subseção diz a que riscos a seção não se aplica, por referência às regras de elegibilidade da Citizens Property Insurance Corporation; essa parte está nos Estatutos da Flórida, § 627.712(1).

O proprietário pode recusar essa cobertura, por escrito e em forma fixa. “A property insurer must make available, at the option of the policyholder, an exclusion of windstorm coverage”: a seguradora deve pôr à disposição do segurado, se ele quiser, a exclusão da cobertura de vendaval. Quando o segurado é pessoa natural, a cobertura só pode ser excluída se ele mesmo escrever à mão ou digitar e entregar à seguradora a declaração abaixo, assiná-la e datá-la, e todos os outros segurados nomeados na apólice também a assinarem: “I do not want the insurance on my (home/mobile home/condominium unit) to pay for damage from windstorms. I will pay those costs. My insurance will not.” Em português: não quero que o seguro da minha casa pague por danos de vendaval; eu pagarei esses custos; o meu seguro não. Havendo hipoteca, o credor tem de concordar: “If the structure insured by the policy is subject to a mortgage or lien, the policyholder must provide the insurer with a written statement from the mortgageholder or lienholder indicating that the mortgageholder or lienholder approves the policyholder electing to exclude windstorm coverage or hurricane coverage from his or her or its property insurance policy”, ou seja, se o imóvel segurado está sujeito a hipoteca ou outro gravame, o segurado deve entregar à seguradora uma declaração escrita do credor aprovando a exclusão da cobertura de vendaval ou de furacão (Estatutos da Flórida, § 627.712(2)). A forma para o segurado que não é pessoa natural está na mesma subseção, e por quanto tempo vale a exclusão está na mesma seção.

Para as perdas de furacão, o Department of Financial Services lista as opções de franquia: “All insurance companies must offer hurricane deductible options of $500, 2 percent, 5 percent, or 10 percent of the policy dwelling or structure limits, unless the specific percentage deductible is less than $500. The hurricane deductible must be listed as a dollar amount, even if the deductible is listed as a percentage amount.” Toda seguradora deve oferecer franquias de furacão de US$500, 2%, 5% ou 10% do limite da apólice para a edificação, salvo se o percentual resultar em menos de US$500, e a franquia deve aparecer em dólares, mesmo quando definida em percentual (Florida Department of Financial Services, Florida's Hurricane Deductible). A página lista cinco exceções, conforme o valor segurado da edificação; a segunda diz: “Dwellings with insured limits of $250,000 or more: The insurance company does not have to offer the option of a $500 hurricane deductible, but must offer options of 2, 5, or 10% hurricane deductible”, ou seja, para edificações seguradas em US$250,000 ou mais a seguradora não precisa oferecer a franquia de US$500, mas deve oferecer as de 2%, 5% ou 10%. A lei por trás da página, os Estatutos da Flórida, § 627.701, traz as outras e diz também como a franquia se aplica quando há mais de um furacão no mesmo ano civil. A apólice com franquia separada de furacão deve trazer na capa este aviso: “THIS POLICY CONTAINS A SEPARATE DEDUCTIBLE FOR HURRICANE LOSSES, WHICH MAY RESULT IN HIGH OUT-OF-POCKET EXPENSES TO YOU”, esta apólice contém uma franquia separada para perdas de furacão, que pode resultar em despesas altas do próprio bolso (Estatutos da Flórida, § 627.701(4)).

O que conta como perda de furacão é definido, não presumido: para os fins da cobertura de furacão, windstorm “means wind, wind gusts, hail, rain, tornadoes, or cyclones caused by or resulting from a hurricane which results in direct physical loss or damage to property”, isto é, vento, rajadas, granizo, chuva, tornados ou ciclones causados por um furacão ou dele resultantes, que causem perda ou dano físico direto ao imóvel; a mesma subseção fixa quando um furacão começa e termina para a apólice (Estatutos da Flórida, § 627.4025(2)).

Características da construção podem reduzir o prêmio de vento. A página do regulador diz: “Insurance companies are required to provide you with a copy of the Wind Mitigation Notice of Premium Discount Form with each new policy and at each renewal thereafter”, as seguradoras devem entregar o formulário de aviso de desconto por mitigação de vento a cada apólice nova e a cada renovação, e “To take advantage of the discounts, homeowners will need a qualified inspector to properly document your home’s wind mitigation features”, para ter os descontos é preciso que um inspetor qualificado documente essas características da casa (Florida Office of Insurance Regulation, Homeowners Insurance). A regra de que a tarifa registrada deve incluir esses descontos está nos Estatutos da Flórida, § 627.0629.

Enchente é apólice à parte

O site de seguro de enchente da FEMA diz: “Most homeowners and renters insurance do not cover flood damage. Only a flood insurance policy will help you recover after a flood”, a maioria dos seguros de proprietário e de inquilino não cobre dano de enchente, e só uma apólice de enchente ajuda na recuperação depois de uma (FEMA, FloodSmart, Buy a Flood Insurance Policy). Sobre a obrigatoriedade, o Department of Financial Services escreve: “Florida law does not require homeowners to have flood insurance”, a lei da Flórida não obriga o proprietário a ter seguro de enchente, e acrescenta que o credor pode exigi-lo de quem tem hipoteca (Florida Department of Financial Services, Flood Insurance).

A regra federal depende do mapa e do empréstimo: “In communities that participate in the National Flood Insurance Program (NFIP), flood insurance is mandatory for properties located in high-risk flood zones if mortgages are government-backed”, nas comunidades que participam do NFIP, o seguro de enchente é obrigatório para imóveis em zonas de alto risco se a hipoteca tem garantia do governo. As zonas têm letras: “High-risk flood areas begin with the letters A or V on FEMA flood maps”, as de alto risco começam com A ou V nos mapas da FEMA, e “Moderate- to lower-risk flood areas are designated with the letters B, C and X on FEMA flood maps”, as de risco moderado a baixo levam as letras B, C e X (FEMA, FloodSmart, What is my flood risk).

Estar fora de uma zona de alto risco não é estar fora do risco. O número da FEMA: “Over the past 10 years (2014 - 2024), nearly one-third of NFIP flood insurance claims (29%) came from areas located outside of current high-risk flood areas”, de 2014 a 2024, quase um terço dos sinistros de enchente do NFIP, 29%, veio de fora das áreas hoje classificadas como de alto risco (FEMA, FloodSmart, What is my flood risk).

A apólice de um proprietário no National Flood Insurance Program tem limites e carência. “Building policies cover up to $250,000 of flood damage and contents policies cover up to $100,000 of flood damage for belongings kept inside your home”: até US$250,000 para a edificação e até US$100,000 para os bens guardados dentro da casa. E: “Your flood insurance coverage will go into effect 30 days after your date of purchase. There are four exceptions to this rule:” a cobertura entra em vigor 30 dias depois da compra, com quatro exceções: não há carência quando a apólice é comprada ao contratar, aumentar, estender ou renovar uma hipoteca; não há carência quando a cobertura é alterada na renovação da apólice; a carência é de um dia se o imóvel está em uma zona de alto risco recém-designada e a apólice é comprada em até 12 meses da atualização do mapa; e é de um dia se a enchente é causada ou agravada por um incêndio florestal em terra federal e a apólice é comprada em até 60 dias da data de contenção do incêndio (FEMA, FloodSmart, Buy a Flood Insurance Policy).

Citizens: a seguradora do estado e a sua regra de enchente

A Citizens Property Insurance Corporation é, nas palavras da lei, “a government entity that is an integral part of the state, and that is not a private insurance company”, uma entidade governamental que é parte integrante do estado e não é uma seguradora privada, e a sua função vem ao lado: “The corporation shall provide insurance for residential and commercial property, for applicants who are entitled, but, in good faith, are unable to procure insurance through the voluntary market”, dar seguro de imóvel residencial e comercial a quem tem direito mas, de boa-fé, não consegue contratá-lo no mercado voluntário (Estatutos da Flórida, § 627.351(6)). Quem tem direito, incluídos os limites por custo de reposição e a comparação com a oferta de uma seguradora privada, está na mesma subseção e não se resume em uma frase.

A Citizens não vende cobertura de enchente e agora a exige. O aviso dela: “Citizens does not provide flood insurance, and flood coverage is not provided under standard multiperil policies”, a Citizens não oferece seguro de enchente, e as apólices multirrisco comuns não o incluem (Citizens Property Insurance Corporation, Flood insurance coverage rules). A lei: “Except as otherwise provided in this paragraph, the corporation shall require the securing and maintaining of flood insurance as a condition of coverage of a personal lines residential risk”, salvo o que o próprio parágrafo dispõe, a Citizens deve exigir a contratação e a manutenção de seguro de enchente como condição de cobertura de um risco residencial de linhas pessoais (Estatutos da Flórida, § 627.351(6)(aa)). A página da Citizens enuncia a exigência para as suas apólices residenciais pessoais que incluem cobertura de vento: os imóveis dentro da special flood hazard area devem ter e manter uma apólice de enchente, e os de fora devem tê-la conforme o calendário da tabela abaixo. As isenções do parágrafo e as suas outras condições estão no § 627.351(6)(aa).

A Citizens diz ainda isto dos seus próprios segurados: “Citizens’ policyholders are subject to a potential assessment of up to 45% of their premium following a major storm or series of storms”, os segurados da Citizens estão sujeitos a uma cobrança adicional potencial de até 45% do prêmio depois de uma grande tempestade ou de uma série delas (Citizens Property Insurance Corporation, Flood insurance coverage rules). As regras da sobretaxa e das cobranças adicionais em si estão no § 627.351(6).

Sinkholes: o que a seguradora deve cobrir, e o que não precisa

O solo da Flórida Central tem a sua própria lei. “Every insurer authorized to transact property insurance in this state must provide coverage for a catastrophic ground cover collapse”: toda seguradora autorizada a operar seguro de imóveis no estado deve cobrir o colapso catastrófico da cobertura do solo. O termo é estreito: a lei exige quatro elementos juntos, e diz “Damage consisting merely of the settling or cracking of a foundation, structure, or building does not constitute a loss resulting from a catastrophic ground cover collapse”, o dano que é só o assentamento ou a rachadura de uma fundação, estrutura ou edificação não é perda resultante de colapso catastrófico. E “The insurer may restrict catastrophic ground cover collapse and sinkhole loss coverage to the principal building, as defined in the applicable policy”, a seguradora pode restringir essas coberturas à edificação principal, como definida na apólice (Estatutos da Flórida, § 627.706). A cobertura de perdas por sinkhole além disso é algo que a seguradora deve pôr à disposição por um prêmio adicional, nas condições da mesma seção.

Sinistros e cancelamentos: os prazos

Depois de uma perda, o primeiro prazo é do proprietário. “A claim or reopened claim, but not a supplemental claim, under an insurance policy that provides property insurance, as defined in s. 624.604, including a property insurance policy issued by an eligible surplus lines insurer, for loss or damage caused by any peril is barred unless notice of the claim was given to the insurer in accordance with the terms of the policy within 1 year after the date of loss. A supplemental claim is barred unless notice of the supplemental claim was given to the insurer in accordance with the terms of the policy within 18 months after the date of loss.” O sinistro, ou o sinistro reaberto, de uma apólice de seguro de imóvel fica barrado se a seguradora não for avisada, nos termos da apólice, em até 1 ano da data da perda; o sinistro complementar, em até 18 meses da data da perda (Estatutos da Flórida, § 627.70132(2)). A mesma seção diz qual é a data da perda em um furacão e quando o prazo fica suspenso.

Os prazos seguintes são da seguradora. Ela “must provide a Homeowner Claims Bill of Rights to a policyholder within 14 days after receiving an initial communication with respect to a claim”, deve entregar ao segurado a carta de direitos do proprietário em sinistros em até 14 dias depois da primeira comunicação sobre um sinistro (Estatutos da Flórida, § 627.7142). E: “Within 60 days after an insurer receives notice of an initial, reopened, or supplemental property insurance claim from a policyholder, the insurer shall pay or deny such claim or a portion of the claim unless the failure to pay is caused by factors beyond the control of the insurer”, em até 60 dias depois de receber o aviso de um sinistro inicial, reaberto ou complementar, a seguradora deve pagar ou negar o sinistro ou parte dele, salvo se a falta de pagamento decorrer de fatores fora do controle dela (Estatutos da Flórida, § 627.70131(7)).

Sobre a apólice em si: “The insurer shall give the first-named insured written notice of nonrenewal, cancellation, or termination at least 120 days before the effective date of the nonrenewal, cancellation, or termination”, a seguradora deve avisar por escrito o primeiro segurado nomeado da não renovação, do cancelamento ou do término com pelo menos 120 dias de antecedência. O parágrafo lista em seguida as suas exceções, entre elas o cancelamento por falta de pagamento do prêmio; estão nos Estatutos da Flórida, § 627.4133(2).

O que essas fontes não dizem

Não dizem quanto custa uma apólice. Nenhum documento estadual ou federal lido para este guia traz um prêmio com data, e por isso este guia não traz nenhum; um número vindo de outro lugar seria um palpite com cifrão. Não dizem se uma associação de moradores específica pede seguro dos seus proprietários: este guia não encontrou fonte primária sobre isso, e não diz nada a respeito. E não dizem em que zona de enchente fica uma casa específica: isso está no mapa de enchentes da FEMA para o endereço, e a determinação do credor parte dele.