¿LLC o a nombre propio? Cómo los extranjeros estructuran la compra

Dos formas de titular una propiedad en EE. UU.

Cuando un comprador extranjero decide comprar una casa en EE. UU., pronto aparece una pregunta estructural: ¿a nombre de quién quedará el título? Las dos rutas más frecuentes son adquirir la propiedad a nombre propio —es decir, como persona física— o hacerlo a través de una LLC, una compañía de responsabilidad limitada creada específicamente para ser dueña del inmueble. Ambas son legales y ambas se usan a diario en Florida; ninguna es universalmente 'la correcta'.

La diferencia no es solo administrativa. La forma de titular afecta cómo se ve expuesto ante posibles reclamos, qué información suya queda en registros públicos, cómo se transmitirá el bien a sus herederos y cómo lo tratarán las autoridades fiscales de EE. UU. y de su país. Por eso la decisión rara vez se toma en el vacío: se coordina con un abogado y con un contador que conozcan tanto su situación en el extranjero como las reglas estadounidenses. Este artículo describe los factores que la gente sopesa, sin recomendarle uno u otro camino.

Comprar a nombre propio: la vía directa

Adquirir a nombre propio significa que usted, como persona física, figura en la escritura (deed) como dueño. Es la estructura más sencilla: no hay que constituir ninguna entidad, no hay cuotas societarias anuales y el proceso de cierre suele ser directo. Para muchos compradores que buscan una segunda vivienda de uso personal, esa simplicidad es atractiva.

El otro lado de la simplicidad es la exposición. Al estar su nombre directamente en el título, sus datos aparecen en los registros públicos del condado y usted responde de forma personal ante los reclamos vinculados a la propiedad. Además, cuando llega el momento de vender, un vendedor extranjero que titula a nombre propio queda sujeto a las reglas de retención federal que se describen más adelante. Ninguno de estos puntos hace que la titularidad personal sea 'mala': simplemente son variables que conviene entender antes de firmar.

Formar una LLC en Florida: costos y trámites

Una LLC (limited liability company) es una entidad legal independiente que se convierte en la propietaria del inmueble; usted, a su vez, es miembro de esa entidad. En Florida se constituye presentando los Articles of Organization ante la División de Corporaciones (Sunbiz). La tasa de presentación obligatoria es de US$100,00, y existen servicios opcionales como la designación de agente registrado (US$25,00), la copia certificada (US$30,00) y el certificado de estatus (US$5,00), según Florida Division of Corporations — Sunbiz, julio 2026.

La LLC no es un trámite de una sola vez. Toda LLC de Florida debe presentar un Annual Report cada año, cuya cuota —con el cargo suplementario— es de US$138,75, según Florida Division of Corporations — Sunbiz (Fees), julio 2026. A esto se suma una obligación federal reciente: desde el 1 de enero de 2024 existe un requisito de reporte de información de beneficiarios finales (Beneficial Ownership Information), señalado en la propia página de formación de LLC de Sunbiz, julio 2026. En otras palabras, la estructura societaria aporta ciertas características, pero también trae costos recurrentes y obligaciones de cumplimiento que conviene presupuestar.

Responsabilidad, privacidad y protección de activos

El primer factor que la gente sopesa es la responsabilidad. Una LLC está diseñada para crear una separación legal entre el patrimonio personal del dueño y los reclamos asociados a la propiedad; a nombre propio, esa barrera no existe de la misma forma. Cuán efectiva sea esa separación en un caso concreto depende de cómo se administre la entidad y de los hechos particulares, y es precisamente el tipo de pregunta que un abogado debe responder, no un artículo general.

El segundo factor es la privacidad. Como la escritura puede quedar a nombre de la LLC en lugar de su nombre personal, algunos compradores perciben un grado adicional de confidencialidad en los registros públicos del condado. Aquí conviene ser preciso: el reporte federal de beneficiarios finales vigente desde 2024 significa que la información sobre quién controla la entidad se reporta a las autoridades, aunque no necesariamente sea de acceso público. La 'privacidad' que ofrece una LLC no es absoluta y su alcance real es una consulta legal, no una suposición.

Sucesión y consideraciones fiscales

Un tercer bloque de factores tiene que ver con la planificación sucesoria y con los impuestos. Para una persona extranjera, la forma en que se titula un bien inmueble en EE. UU. puede influir en cómo se transmite a los herederos y en cómo lo tratan las reglas fiscales estadounidenses, que distinguen entre residentes y no residentes. Los tratados entre EE. UU. y el país de origen del comprador, cuando existen, agregan otra capa.

No damos cifras aquí a propósito: los umbrales, exenciones y tasas que aplican a un no residente dependen de su situación individual y cambian con el tiempo, y una guía general no puede sustituir el análisis de un contador con experiencia transfronteriza. Lo importante es reconocer que 'a nombre propio o LLC' no es solo una decisión de hoy, sino una que proyecta consecuencias hacia la sucesión y la declaración de impuestos de mañana.

FIRPTA: donde la estructura toca la venta

Al vender, aparece un punto que conecta directamente la estructura con la fiscalidad: FIRPTA. La Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 autoriza a EE. UU. a gravar a las personas extranjeras por la disposición de intereses en bienes raíces estadounidenses mediante una retención del impuesto sobre la renta, según IRS — FIRPTA Withholding, febrero 2026. Una 'disposición' no es solo una venta: incluye, entre otros, la venta o el intercambio, la liquidación, el rescate, la donación y otras transferencias, según la misma fuente.

Como regla general, se retiene el 15 % del monto realizado en las disposiciones posteriores al 17 de febrero de 2016 (antes de esa fecha la tasa era del 10 %), y en la mayoría de los casos es el comprador —el 'transferee'— quien actúa como agente de retención, según IRS — FIRPTA Withholding, febrero 2026. Es un adelanto a cuenta del impuesto federal, no necesariamente el impuesto final.

Existe una excepción relevante: la retención no se exige cuando el comprador adquiere el inmueble para usarlo como residencia y el monto realizado (precio) no supera los US$300.000, siempre que el adquirente sea una persona física y se cumplan los requisitos de uso como residencia y de notificación, según IRS — Exceptions From FIRPTA Withholding, junio 2026. Para esa excepción, el adquirente o un familiar debe planear residir en la propiedad al menos el 50 % de los días en que se use durante cada uno de los dos primeros períodos de doce meses posteriores a la transferencia, según la misma fuente. Note que esa excepción depende de que el comprador sea una persona física: es un ejemplo de cómo la estructura elegida puede cambiar qué opciones están disponibles más adelante.

Financiamiento según la estructura

Si planea financiar la compra, la estructura también influye. Las condiciones de préstamo para un comprador extranjero que adquiere a nombre propio pueden diferir de las que se ofrecen a una LLC, y no todos los prestamistas trabajan de la misma manera con entidades. Antes de comprometerse con una estructura, conviene conversar con un oficial de crédito para entender qué opciones de financiamiento tendría en cada caso.

Las preguntas que conviene llevar a su asesor

Si algo debe quedar claro es que este artículo no responde '¿cuál es mejor?'. Esa respuesta es individual y profesional. Lo que sí puede hacer es llegar preparado a la conversación con su abogado y su contador con las preguntas correctas: ¿qué nivel de protección de responsabilidad busco y cómo se mantiene?; ¿cuánta privacidad necesito y qué se reporta de todos modos?; ¿cómo quiero que este bien pase a mis herederos?; ¿cómo tratará mi país de origen esta inversión?; ¿qué implica FIRPTA cuando venda?; y ¿justifican los costos y trámites anuales de una LLC los beneficios en mi caso?

Un buen equipo —abogado, contador y agente inmobiliario licenciado— puede tomar esas preguntas y ajustarlas a sus circunstancias. En Flexway Realty acompañamos la parte inmobiliaria del proceso y le ayudamos a conectarse con los profesionales adecuados, pero la elección de la estructura y sus consecuencias legales y fiscales corresponde a esos especialistas. Ninguna cifra o descripción de esta guía constituye asesoría ni una promesa sobre el resultado de su inversión.