Impuestos de la renta de alquiler para propietarios extranjeros en Florida

¿A quién considera el IRS extranjero no residente?

Todo empieza por saber si el IRS lo considera residente o no residente, y esa prueba es fiscal, no migratoria. La Publicación 519 dice: “If you are an alien (not a U.S. citizen), you are considered a nonresident alien unless you meet one of the two tests described under Resident Aliens below.” Es decir, un extranjero es no residente para fines fiscales salvo que cumpla una de dos pruebas: la de la tarjeta de residente permanente (green card) o la de presencia sustancial (IRS, Publication 519).

La prueba de presencia sustancial es un cálculo de días. “To meet this test, you must be physically present in the United States on at least:” “31 days during 2025; and” “183 days during the 3-year period that includes 2025, 2024, and 2023, counting:” “All the days you were present in 2025,” “1/3 of the days you were present in 2024, and” “1/6 of the days you were present in 2023.” En español, con los años de la edición de 2025 de la publicación: al menos 31 días en 2025 y 183 días en el periodo de tres años que incluye 2025, 2024 y 2023, contando todos los días de 2025, un tercio de los de 2024 y un sexto de los de 2023. La publicación fija qué días no se cuentan y una excepción por conexión más cercana con otro país, cada una con sus condiciones; están en su capítulo 1 (IRS, Publication 519). El resto de esta guía trata del propietario que es extranjero no residente.

La regla por defecto: 30 % sobre el bruto, por retención

La regla general del IRS: “In general, income from real property located in the United States (U.S.) that is owned by a nonresident alien (NRA) is taxed at a 30% (or lower treaty rate) if it is not effectively connected with a U.S. trade or business.” Es decir, la renta de un inmueble situado en Estados Unidos que pertenece a un extranjero no residente tributa al 30 %, o a la tasa menor de un tratado, si no está efectivamente conectada con un negocio en Estados Unidos (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). El Código lo dispone en 26 U.S.C. § 871(a).

Ese 30 % se calcula sobre el bruto. “The 30% (or lower treaty) rate applies to the gross amount of U.S. source fixed, determinable, annual, or periodical (FDAP) gains, profits, or income.” (IRS, Publication 519): la tasa se aplica al monto bruto de las rentas de fuente estadounidense, sin restar gastos. Y se cobra por retención, que el Código impone en 26 U.S.C. § 1441. Sobre quién es agente de retención, la Publicación 515 dice: “You are a withholding agent if you are a U.S. or foreign person, in whatever capacity acting, that has control, receipt, custody, disposal, or payment of an amount subject to chapter 3 withholding.” Y: “You must withhold on the gross amount subject to chapter 3 withholding. You cannot reduce the gross amount by any deductions.” (IRS, Publication 515). Es decir, cualquier persona, de Estados Unidos o extranjera y en la calidad en que actúe, que tenga el control, el recibo, la custodia, la disposición o el pago de un monto sujeto a la retención del capítulo 3 es agente de retención, y debe retener sobre el monto bruto sujeto a esa retención, sin reducirlo por ninguna deducción. La Publicación 515 dice en qué casos una documentación válida cambia esa retención.

El agente de retención informa lo pagado: “Every U.S. and foreign withholding agent must file a Form 1042-S for amounts subject to chapter 3 withholding and chapter 4 reportable amounts unless an exception applies.” y “Every U.S. and foreign withholding agent that is required to file a Form 1042-S must also file an annual return on Form 1042.” (IRS, Publication 515). Para el propietario que no elige nada, la Publicación 519 da un ejemplo: no realiza un negocio en Estados Unidos, su única renta de fuente estadounidense es el alquiler, y recibió un Formulario 1042-S que muestra que sus inquilinos retuvieron debidamente ese impuesto; en ese caso, “You do not have to file a U.S. tax return (Form 1040-NR) because your U.S. tax liability is satisfied by the withholding of tax.” (IRS, Publication 519). El ejemplo vale para esos hechos: la misma publicación exige declarar a quien no realiza un negocio pero tiene renta estadounidense cuyo impuesto no quedó cubierto por la retención en la fuente.

La elección del § 871(d): tributar sobre el neto

El Código ofrece otra base. Un extranjero no residente que obtiene renta “from real property held for the production of income and located in the United States, or from any interest in such real property, including (i) gains from the sale or exchange of such real property or an interest therein, (ii) rents or royalties from mines, wells, or other natural deposits, and (iii) gains described in section 631(b) or (c)”, de bienes inmuebles situados en Estados Unidos y mantenidos para producir renta, o de cualquier interés en ellos, incluidas las ganancias de su venta o permuta, las rentas o regalías de minas, pozos u otros depósitos naturales y las ganancias que describe la sección 631(b) o (c), y que sin esta regla no se trataría como efectivamente conectada, “may elect for such taxable year to treat all such income as income which is effectively connected with the conduct of a trade or business within the United States.” (26 U.S.C. § 871(d)(1)). Es decir, puede elegir, para ese año fiscal, tratar toda esa renta como efectivamente conectada con un negocio en Estados Unidos. Y entonces tributa por esa vía “whether or not such individual is engaged in trade or business within the United States during the taxable year”, realice o no un negocio en Estados Unidos durante el año.

La elección es de todo o nada. “The election may not be made with respect to only one class of such income.” y “An election under this section shall apply to all income from real property which is located in the United States and, in the case of a nonresident alien individual, held for the production of income, and to all income derived from any interest in such property, including (i) gains from the sale or exchange of such property or an interest therein, (ii) rents or royalties from mines, oil or gas wells, or other natural resources, and (iii) gains described in section 631 (b) or (c), relating to treatment of gain on the disposal of timber, coal, or iron ore with a retained economic interest.” (26 CFR 1.871-10(b)(1)): no puede hacerse para una sola clase de renta, y alcanza a toda la renta de los bienes inmuebles situados en Estados Unidos que el propietario mantiene para producir renta y a toda la renta derivada de cualquier interés en ellos, incluidas las ganancias de la venta o permuta del inmueble, las rentas o regalías de minas, pozos de petróleo o gas u otros recursos naturales, y ciertas ganancias de madera, carbón o mineral de hierro. La página del IRS lo dice así: “It also includes gains from the sale or exchange of real property, and from the sale or exchange of timber, coal, or domestic iron ore with a retained economic interest.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). No alcanza a la renta de un inmueble “such as a personal residence, which is not held for the production of income”, como una residencia personal que no se mantiene para producir renta; el mismo párrafo enumera las demás rentas que la elección no alcanza (26 CFR 1.871-10(b)(2)).

Lo que cambia es la base. “Income you receive during the tax year that is effectively connected with your trade or business in the United States is, after allowable deductions, taxed at the rates that apply to U.S. citizens and residents.” (IRS, Publication 519): la renta efectivamente conectada tributa, después de las deducciones permitidas, a las tasas que se aplican a ciudadanos y residentes. Sobre las deducciones, la misma publicación dice: “You generally cannot claim deductions related to income that is not connected with your U.S. business activities. Except for certain itemized deductions, discussed later, you can claim deductions only to the extent they are connected with your effectively connected income.” Es decir, salvo ciertas deducciones detalladas, solo se pueden reclamar deducciones en la medida en que estén conectadas con la renta efectivamente conectada.

Qué gastos son esos lo trata la Publicación 527, que el IRS escribe para el contribuyente en general y que no menciona a los extranjeros no residentes: “In most cases, the expenses of renting your property, such as maintenance, insurance, taxes, and interest, can be deducted from your rental income.” y, sobre la depreciación del edificio, “You must use the straight line method and a mid-month convention for residential rental property.”, con un periodo de 27.5 años en el sistema general (IRS, Publication 527). Qué gastos puede deducir un propietario determinado, y si la elección le conviene, es materia de un profesional de impuestos.

Cómo se hace la elección, cuánto dura y cómo se revoca

La elección se hace con una declaración escrita. La página del IRS: “As provided in Treasury Regulation 1.871-10(d)(1), an NRA makes the initial election by attaching a statement to their income tax return, Form 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, or on an amended income tax return, Form 1040-X, Amended U.S. Individual Income Tax Return, for the year of the election.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.): se adjunta a la declaración de impuestos, Formulario 1040-NR, o a una declaración enmendada, Formulario 1040-X, del año de la elección. Las instrucciones del formulario enumeran lo que debe incluir, entre otras cosas: “A complete list of all of your real property, or any interest in real property, located in the United States (including location).” “The extent of your ownership in the real property.” “A description of any substantial improvements to the property.” “The dates you owned the property.” Es decir, una lista completa de todos sus bienes inmuebles situados en Estados Unidos, con su ubicación; el alcance de su propiedad sobre ellos; una descripción de las mejoras sustanciales; y las fechas en que fue propietario (IRS, Instructions for Form 1040-NR). La lista completa, y el plazo dentro del cual puede hacerse la elección inicial, están en 26 CFR 1.871-10.

Una vez hecha, dura. El Código: “An election under this paragraph for any taxable year shall remain in effect for all subsequent taxable years, except that it may be revoked with the consent of the Secretary with respect to any taxable year.” (26 U.S.C. § 871(d)(1)): sigue vigente para todos los años siguientes, y puede revocarse con el consentimiento del Secretario. Las instrucciones del Formulario 1040-NR lo dicen así: “Once made, the section 871 election will remain in effect until revoked with the consent of the Commissioner. A new section 871 election may not be made until after the fifth year in which the revocation occurs.” (IRS, Instructions for Form 1040-NR). El Código da ese plazo con su salvedad: después de una revocación, “a new election may not be made under such paragraph for any taxable year before the 5th taxable year which begins after the first taxable year for which such revocation is effective, unless the Secretary consents to such new election.” (26 U.S.C. § 871(d)(2)). Es decir, no puede hacerse una elección nueva para ningún año anterior al quinto año fiscal que empiece después del primer año para el que la revocación tiene efecto, salvo que el Secretario lo consienta. El reglamento, 26 CFR 1.871-10, dice a qué revocaciones se aplica ese plazo.

Sobre la revocación, las fuentes del IRS no dicen lo mismo con las mismas palabras, y esta guía no las resume en una sola regla. La página del IRS dice: “An NRA can revoke the election without IRS approval by filing Form 1040-X for the year the NRA made the election, and for later tax years.” y fija el plazo: “The NRA must file Form 1040-X within 3 years from the date the original return was filed, or 2 years from the time the tax was paid, whichever is later.” “If this time period has expired for the year of election, the NRA cannot revoke the election for that year.”: vencido ese plazo para el año de la elección, ya no puede revocarla para ese año. Añade: “The election may be revoked for later tax years only if IRS approval is received.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). El reglamento, 26 CFR 1.871-10, párrafo (d), es donde está la regla completa: distingue la revocación dentro del plazo en que la elección de ese año aún puede hacerse, sin consentimiento, de la revocación posterior, que exige el consentimiento del Comisionado.

El Formulario W-8ECI

Para que el agente de retención no retenga el 30 % sobre el bruto, el propietario que eligió le entrega un formulario. “Form W-8 ECI, Foreign Person's Claim of Income Effectively Connected with the Conduct of a Trade or Business in U.S., is required to be given to any withholding agent or payer by the NRA in the first year the IRC 871(d) election is made and in any subsequent year when required.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). Al entregarlo, el propietario declara bajo pena de perjurio que la renta es efectivamente conectada y que se incluye en su ingreso. El formulario no se envía al IRS: “Do not send Form W-8ECI to the IRS. Instead, give it to the person who is requesting it from you.” Y sin él: “If you do not provide Form W-8ECI, the withholding agent must withhold at the 30% rate or the backup withholding rate.” (IRS, Instructions for Form W-8ECI).

El formulario tiene condiciones propias. Exige un número de contribuyente: “You are required to provide a TIN for this form to be valid.” Vence: “Generally, a Form W-8ECI will remain valid for a period starting on the date the form is signed and ending on the last day of the third succeeding calendar year, unless a change in circumstances makes any information on the form incorrect.” Es decir, en general vale desde la fecha de la firma hasta el último día del tercer año calendario siguiente, salvo que un cambio de circunstancias vuelva incorrecta alguna información; en ese caso, “If a change in circumstances makes any information on the Form W-8ECI you have submitted incorrect, you must notify the withholding agent or payer within 30 days of the change in circumstances and you must file a new Form W-8ECI or other appropriate form.” (IRS, Instructions for Form W-8ECI): hay que avisar al agente de retención o al pagador dentro de los 30 días siguientes al cambio y presentar un Formulario W-8ECI nuevo u otro formulario apropiado. Y trae una nota: “Note: Persons submitting this form must file an annual U.S. income tax return to report income claimed to be effectively connected with a U.S. trade or business.” (IRS, Form W-8ECI): quien lo presenta debe declarar cada año la renta que afirma efectivamente conectada.

La declaración: Formulario 1040-NR y sus fechas

Con la elección vigente hay que declarar todos los años. “A nonresident alien (NRA) who makes a valid election under IRC 871(d) to treat rental income as effectively connected income must file Form 1040-NR. U.S. Nonresident Alien Income Tax Return, for the year the election is first made and for every subsequent year until the election is revoked.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). La renta va en formularios distintos según el caso: “If you’re electing to treat income from real property located in the United States as effectively connected with a U.S. trade or business, report the rental income or loss on Schedule 1 (Form 1040), line 5.” “Use Schedule E (Form 1040) to figure the amount to enter on Schedule 1 (Form 1040), line 5, and attach Schedule E (Form 1040) to your return.” “If you haven’t made or don’t make the election, report the rental income on Schedule NEC (Form 1040-NR), line 6.” (IRS, Instructions for Form 1040-NR). Es decir, con la elección, el resultado del alquiler se calcula en el Anexo E y se lleva al Anexo 1, línea 5; sin la elección, la renta se informa en el Anexo NEC, línea 6.

Las fechas que el IRS ha publicado son las de la declaración de 2025. “If you are an employee and you receive wages subject to U.S. income tax withholding, you will generally file by the 15th day of the 4th month after your tax year ends. For the 2025 calendar year, file your return by April 15, 2026.” “If you are not an employee who receives wages subject to U.S. income tax withholding, you must file by the 15th day of the 6th month after your tax year ends. For the 2025 calendar year, file your return by June 15, 2026.” (IRS, Publication 519). Es decir, el empleado con salarios sujetos a retención declara, en general, a más tardar el día 15 del cuarto mes después del cierre de su año fiscal, el 15 de abril de 2026 para el año calendario 2025; quien no lo es, a más tardar el día 15 del sexto mes, el 15 de junio de 2026. Las fechas de la declaración de 2026 no están publicadas todavía en ninguna de estas fuentes.

El plazo de 16 meses

El plazo que más cuesta dejar pasar es el de las deducciones. El Código: “A nonresident alien individual shall receive the benefit of the deductions and credits allowed to him in this subtitle only by filing or causing to be filed with the Secretary a true and accurate return, in the manner prescribed in subtitle F (sec. 6001 and following, relating to procedure and administration), including therein all the information which the Secretary may deem necessary for the calculation of such deductions and credits.” (26 U.S.C. § 874(a)): un extranjero no residente solo recibe el beneficio de las deducciones y los créditos si presenta una declaración veraz y exacta.

La Publicación 519 dice cuándo esa declaración está a tiempo, en dos partes: “To get the benefit of any allowable deductions or credits, you must timely file a true and accurate return. For this purpose, a return is timely if it is filed within 16 months of the due date just discussed.” “However, if you did not file a 2024 tax return and 2025 is not the first year for which you are required to file one, your 2025 return is timely for this purpose if it is filed by the earlier of:” “The date that is 16 months after the due date for filing your 2025 return, or” “The date the IRS notifies you that your 2025 return has not been filed and that you cannot claim certain deductions and credits.” (IRS, Publication 519). Es decir: está a tiempo si se presenta dentro de los 16 meses siguientes a la fecha de vencimiento; pero si no presentó la declaración de 2024 y 2025 no es el primer año en que debe declarar, la de 2025 está a tiempo solo si se presenta a más tardar en la primera de dos fechas: los 16 meses después del vencimiento, o la fecha en que el IRS le notifica que no ha declarado y que no puede reclamar ciertas deducciones y créditos. Los 16 meses se cuentan desde el vencimiento original, sin prórrogas: “An NRA who does not file within sixteen (16) months of the original due date (without regard to extensions of time to file), is not permitted to claim deductions from gross income and is ineligible to claim certain credits, unless the IRS grants a waiver.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.). La publicación añade: “The allowance of the following credits is not affected by this time requirement.” La publicación enumera tres, y el primero es “Credit for withheld taxes.” (IRS, Publication 519), es decir, el crédito por impuestos retenidos no depende de este plazo. Y el IRS puede dispensar el plazo en las condiciones que fija 26 CFR 1.874-1.

El ITIN

Para declarar hace falta un número. “You need an ITIN if you have a federal tax purpose and you’re not eligible for an SSN.” Y sobre cuándo pedirlo: “Apply on or before your tax return due date. Include the tax return in your ITIN application package. Don’t file it separately.” (IRS, Individual taxpayer identification number (ITIN)): quien tiene un fin tributario federal y no es elegible para un número de Seguro Social necesita un ITIN, y lo solicita a más tardar en la fecha de vencimiento de la declaración, incluyéndola en el paquete de la solicitud. La misma página añade: “If you need more time, you can apply for an extension.” y “You can apply for an ITIN at any time if you’re filing a prior year return or you meet an exception to the filing requirement.” Es decir, se puede pedir una prórroga, y el número puede pedirse en cualquier momento si se presenta la declaración de un año anterior o si se cumple una excepción al requisito de declarar. El Formulario W-8ECI también lo exige, como se vio arriba.

Si el dueño también usa la casa

Muchas casas vacacionales las usa también su dueño, y la Publicación 527 tiene reglas para eso. “You use a dwelling unit as a home during the tax year if you use it for personal purposes more than the greater of:” “14 days, or” “10% of the total days it is rented to others at a fair rental price.” (IRS, Publication 527): una vivienda se usa como hogar si el uso personal supera el mayor de 14 días o el 10 % de los días en que se alquila a un precio justo. Y: “If you use a dwelling unit as a home and you rent it less than 15 days during the year, its primary function isn’t considered to be rental and it shouldn’t be reported on Schedule E (Form 1040).” Es decir, si se usa como hogar y se alquila menos de 15 días en el año, la renta no se incluye en el ingreso y los gastos no se tratan como gastos de alquiler.

La Publicación 527 fija qué cuenta como día de uso personal y cómo se reparten los gastos cuando hay uso personal y alquiler, y no dice nada de los extranjeros no residentes: sus reglas están escritas para el contribuyente en general. Cómo se combinan con la elección del § 871(d) en un caso concreto es una pregunta para un profesional de impuestos.

Florida: sin impuesto sobre la renta personal, con impuesto sobre el alquiler de alojamientos

Florida no grava la renta personal: “Florida does not impose a personal income tax, so there are no filing requirements.” “However, there are filing requirements for businesses.” (Florida Department of Revenue, FAQ). Eso no significa que el alquiler esté libre de impuestos estatales. Florida grava el alquiler de alojamientos con su impuesto sobre las ventas, del que el § 212.03 exime ciertos contratos escritos por más de seis meses, con las condiciones que esa sección fija, y en los cuatro condados de esta guía se le suman dos impuestos de condado. Ninguna de las fuentes de Florida leídas para esta guía dice nada específico sobre un propietario extranjero o no residente: las reglas son las mismas para todo el que alquila.

El impuesto estatal: “For the exercise of such taxable privilege, a tax is hereby levied in an amount equal to 6 percent of and on the total rental charged for such living quarters or sleeping or housekeeping accommodations by the person charging or collecting the rental.” (§ 212.03(1)): el 6 % del alquiler total cobrado. El estatuto exime el contrato largo: en las clases de propiedad que esa frase enumera, no ejerce el privilegio gravado quien “exclusively enters into a bona fide written agreement for continuous residence for longer than 6 months in duration at such property”, es decir, quien celebra exclusivamente acuerdos escritos de buena fe para residencia continua por más de 6 meses en esa propiedad; y el impuesto no se cobra a la persona que “shall have entered into a bona fide written lease for longer than 6 months in duration for continuous residence at any one hotel, apartment house, roominghouse, tourist or trailer camp, or condominium”, ni a la que “shall reside continuously longer than 6 months at any one hotel, apartment house, roominghouse, tourist or trailer camp, or condominium and shall have paid the tax levied by this section for 6 months of residence in any one hotel, roominghouse, apartment house, tourist or trailer camp, or condominium”, es decir, a la que reside de forma continua más de 6 meses en uno de esos lugares y ya pagó el impuesto por 6 meses de residencia (§ 212.03(1) y (4)). El resto de esa sección tiene las demás exenciones.

El Department of Revenue lo resume así: “Florida’s 6% state sales tax, plus any applicable discretionary sales surtax, applies to rental charges or room rates paid for the right to use or occupy living quarters or sleeping or housekeeping accommodations for rental periods of six months or less, often called “transient accommodations” or “transient rentals.”” (Florida Department of Revenue, GT-800034), y entre sus ejemplos están “single-family homes” y “beach or vacation houses”. Qué es un contrato de más de seis meses lo define la regla: “To be considered a lease for periods longer than six months, a bona fide written lease agreement effective the first day of a month must run through the first day of the seventh consecutive month.” y, si empieza otro día, debe estar vigente hasta el día siguiente al día correspondiente del séptimo mes consecutivo; la misma regla enumera cuándo un contrato no se considera de buena fe (Regla 12A-1.061(17)).

El impuesto se suma al alquiler y lo remite quien cobra. “The tax provided for herein shall be in addition to the total amount of the rental, shall be charged by the lessor or person receiving the rent in and by said rental arrangement to the lessee or person paying the rental, and shall be due and payable at the time of the receipt of such rental payment by the lessor or person, as defined in this chapter, who receives said rental or payment.” (§ 212.03(2)): se cobra además del alquiler, lo carga el arrendador o la persona que recibe la renta, y se debe en el momento en que se recibe el pago.

Los dos impuestos del condado

En los cuatro condados de la tabla, dos impuestos de condado se suman al 6 %. El primero es el recargo discrecional sobre las ventas: “The tax imposed by the governing body of any county authorized to so levy pursuant to s. 212.055 shall be a discretionary surtax on all transactions occurring in the county which transactions are subject to the state tax imposed on sales, use, services, rentals, admissions, and other transactions by this chapter and communications services as defined for purposes of chapter 202.” (§ 212.054(2)(a)): se aplica a toda transacción del condado sujeta al impuesto estatal, y el alquiler es una de ellas. El tope de $5,000 del recargo no se aplica al alquiler transitorio: “The $5,000 cap does not apply to transactions such as charges for prepaid calling arrangements, sales of admissions, transient rentals, or sales of services.” (Florida Department of Revenue, Discretionary Sales Surtax). Las tasas de 2026 están en la tabla (Florida Department of Revenue, DR-15DSS).

El segundo es el impuesto de desarrollo turístico. El estatuto: “It is declared to be the intent of the Legislature that every person who rents, leases, or lets for consideration any living quarters or accommodations in any hotel, apartment hotel, motel, resort motel, apartment, apartment motel, roominghouse, mobile home park, recreational vehicle park, condominium, or timeshare resort for a term of 6 months or less is exercising a privilege which is subject to taxation under this section, unless such person rents, leases, or lets for consideration any living quarters or accommodations which are exempt according to the provisions of chapter 212.” (§ 125.0104(3)(a)). Es decir, quien alquila por un término de 6 meses o menos un alojamiento en alguno de los tipos de establecimiento que esa frase enumera ejerce un privilegio gravado, salvo que el alquiler esté exento conforme al capítulo 212. Es un impuesto que cada condado decide si impone, con las condiciones del § 125.0104(3)(b); no rige por sí solo en todo el estado. El Department of Revenue lo describe: “Individual Florida counties and certain cities may impose a local option tax on the rental or lease of living, sleeping, or housekeeping accommodations for a term of six months or less.” y “The local tax imposed is in addition to the 6% state sales tax and any applicable discretionary sales surtax.” (Florida Department of Revenue, DR-15TDT).

En los cuatro condados de la tabla el impuesto turístico lo cobra el propio condado, y eso cambia a quién se le paga: “The transient rental tax is reported and paid directly to the county; however, the 6% state sales tax and any discretionary sales surtax is reported and paid to the Florida Department of Revenue using Line D. (Transient Rentals) on the Sales and Use Tax Return (Form DR-15).” (Florida Department of Revenue, DR-15TDT). Es decir, el impuesto turístico se declara y se paga al condado, y el 6 % estatal y el recargo, al Department of Revenue. El mismo documento advierte que no todos los condados le avisan de sus cambios de tasa y pide confirmar la tasa con el condado que la cobra.

Quién se registra, quién remite y cuándo

Quien alquila por periodos cortos se registra. El estatuto exige el certificado de registro en el § 212.18(3), y el Department of Revenue lo explica: “Every person, as defined in section 212.02, Florida Statutes (F.S.), who rents, leases, lets, or grants a license to use transient accommodations, is required to register with the Department to collect, report, and remit tax.” “Any person who receives rent or license fees for transient accommodations on behalf of the owner or lessor is also required to register to collect, report, and remit the tax due. Note: This does not apply to employees of an owner or lessor.” (Florida Department of Revenue, GT-800034). Cuando una administradora cobra, la regla dice: “Agents, representatives, or management companies that collect and receive rent as the owner’s representative are required to register as a dealer and collect and remit the applicable tax due on such rentals to the proper taxing authority.” Y sobre el propietario: “Even though a written agreement exists between the agent, representative, or management company and the property owner, the property owner remains responsible for the tax obligation in the event the agent, representative, or management company fails to collect or remit the tax due to the proper taxing authority and the taxing authority is unable to collect the applicable tax from the agent, representative, or management company.” (Regla 12A-1.061(9)). Es decir, aunque haya un acuerdo escrito con la administradora, el propietario sigue respondiendo de la obligación si ella no cobra o no remite el impuesto y la autoridad fiscal no logra cobrárselo a ella.

Las declaraciones tienen sus fechas. Al estado: “Florida law requires you to file a tax return even if you do not owe sales and use tax.” y “Sales and use tax returns and payments are due on the 1st and late after the 20th day of the month following each reporting period.” (Florida Department of Revenue, GT-800034): hay que declarar aunque no se deba impuesto, y la declaración vence el día 1 y está en mora después del día 20 del mes siguiente a cada periodo. Al condado, cada uno publica lo suyo. Polk: “The Tourist Development Tax rate in Polk County is set at 5%.”, y los pagos “are due on the first of the month following collection and are considered delinquent if not paid by the 20th of that same month” (Polk County Tax Collector, Tourist Development Taxes). Lake: el impuesto es “a 4% tax on the total gross rental amount” (Lake County Tax Collector, Tourist Development Tax). Osceola: “Osceola County is NOT CONTRACTED with Airbnb, VRBO, Evolve, or any other third-party booking platforms. It is the responsibility of the property owners and agents to collect and remit the 6% tourist tax to the Osceola County Tax Collector for all short-term rentals.” (Osceola County Tax Collector, Tourist Development Taxes). Orange: el Comptroller del condado tiene un sitio para registrarse y declarar (Orange County Comptroller, Tourist Development Tax).

Lo que esta guía no cubre

Esta guía no cubre la venta del inmueble, que tiene sus propias reglas y su propia retención federal, más allá de señalar, como se hizo arriba, que la elección del § 871(d) alcanza también a esas ganancias; el impuesto federal sobre el patrimonio sucesorio; los tratados fiscales país por país; ni el impuesto de Florida sobre la renta de las sociedades. Tampoco dice si a un propietario determinado le conviene elegir la tributación sobre el neto: eso depende de sus números y es trabajo de un profesional de impuestos.