Propietarios no residentes
Impuestos de la renta de alquiler para propietarios extranjeros en Florida
Los impuestos de la renta de alquiler para propietarios extranjeros empiezan con una regla general del IRS: en general, esa renta se grava al 30% —o a la tasa menor de un tratado— si no está efectivamente conectada con un negocio estadounidense, y la retención del capítulo 3 se calcula sobre el monto bruto pagado. La elección del IRC 871(d) cambia esa base. Esta página describe únicamente el régimen federal que publica el IRS: no cubre impuestos estatales ni locales. Flexway Realty es una correduría inmobiliaria de Florida —broker Carlos González, Lic. BK3122330— y no prepara declaraciones ni da asesoría tributaria; lo que sigue es descripción de fuentes del IRS, no una recomendación para un caso concreto.
¿Cómo grava el IRS la renta de alquiler de un propietario extranjero?
En general, el IRS grava esa renta al 30% —o a la tasa menor de un tratado— cuando no está efectivamente conectada con un negocio estadounidense. El texto: «In general, income from real property located in the United States (U.S.) that is owned by a nonresident alien (NRA) is taxed at a 30% (or lower treaty rate) if it is not effectively connected with a U.S. trade or business» (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.).
La otra mitad de la regla está en la Publicación 515, que instruye al agente de retención: «You must withhold on the gross amount subject to chapter 3 withholding. You cannot reduce the gross amount by any deductions». Es decir, se retiene sobre el monto bruto pagado. Esta página no enumera categorías de gasto del inmueble; qué costos podrían importar, y bajo qué régimen, es materia de un profesional calificado.
Sobre tratados, el IRS solo señala que «A reduced rate, including exemption, may apply if an Internal Revenue Code Section provides for a lower rate, or there is a tax treaty between the foreign person's country of residence and the United States». Si alguno aplica, y a qué tasa, lo verifica un profesional de impuestos calificado.
¿Qué cambia con la elección del IRC 871(d)?
La elección del IRC 871(d) traslada el impuesto del monto bruto a la renta neta, siempre que sea oportuna: «If an NRA makes the timely election, the NRA can claim deductions attributable to the real property income, and the NRA’s net income from real property is taxed at graduated rates». La palabra «timely» es parte de la regla, no un adorno.
El IRS describe la elección así: «If an NRA owns or holds in interest in real property located in the U.S. and holds the property for the production of income, then the NRA can elect under Internal Revenue Code (IRC) 871(d) to treat all income from U.S. real property as effectively connected income […]». Y precisa su alcance: «The election applies to all income from real property located in the U.S. and held for the production of income, and to all income from any interest in such property». No se elige propiedad por propiedad.
Esta página no describe cómo se revoca la elección ni cuáles son los tramos de esas tasas graduadas. Qué régimen conviene en un caso concreto lo determina un profesional de impuestos calificado.
| Sin la elección | Con la elección del IRC 871(d) | |
|---|---|---|
| Base del impuesto | El monto bruto sujeto a la retención del capítulo 3: «You cannot reduce the gross amount by any deductions» | La renta neta del inmueble, después de las deducciones atribuibles a esa renta, si la elección es oportuna |
| Tasa | En general, 30% si la renta no está efectivamente conectada con un negocio estadounidense; puede aplicar una tasa menor —o exención— si una disposición del Código la fija o si hay tratado | Tasas graduadas (esta página no reproduce los tramos) |
| Deducciones | No reducen el monto sujeto a retención | El IRS: «the NRA can claim deductions attributable to the real property income», si la elección es oportuna |
| Formularios | Retención al pagar; por lo general, el agente de retención presenta el Formulario 1042 y el Formulario 1042-S | Formulario W-8 ECI al agente de retención o pagador, en el primer año de la elección y en los años posteriores en que se requiera |
| Declaración | «The tax is generally withheld (NRA withholding) from the payment made to the foreign person»; si además corresponde presentar declaración, es pregunta para un profesional de impuestos calificado | Formulario 1040-NR por el año de la elección válida y por cada año posterior hasta revocarla; no presentar dentro de los dieciséis meses siguientes a la fecha original de vencimiento, sin considerar prórrogas, impide reclamar deducciones y ciertos créditos, salvo dispensa del IRS |
¿Qué es el Formulario W-8 ECI y a quién se entrega?
El Formulario W-8 ECI es el certificado con el que una persona extranjera declara ante el pagador que su renta de origen estadounidense está efectivamente conectada con un negocio en Estados Unidos: «You must give Form W-8 ECI to the withholding agent or payer if you are a foreign person and you are the beneficial owner of U.S. source income that is (or is deemed to be) effectively connected with the conduct of a trade or business within the United States».
Cuando hay una elección del IRC 871(d), el IRS lo pide «in the first year the IRC 871(d) election is made and in any subsequent year when required», y describe qué se afirma al entregarlo: «the NRA is providing under penalties of perjury that the rental income is effectively connected income with a U.S. trade or business and the rental income is includible in the NRA’s income».
Cuando una administradora cobra la renta, quién es el agente de retención o el pagador en ese arreglo concreto —y quién debe recibir el formulario— es una determinación tributaria que corresponde a un profesional calificado, no a la correduría.
¿Qué exige el IRS cada año mientras la elección está vigente?
Mientras una elección válida del IRC 871(d) esté vigente, el IRS exige el Formulario 1040-NR por el año en que la elección se hace por primera vez y por cada año posterior hasta que se revoque: «A nonresident alien (NRA) who makes a valid election under IRC 871(d) to treat rental income as effectively connected income must file Form 1040-NR […] for the year the election is first made and for every subsequent year until the election is revoked».
La condición es esa elección válida: el IRS publica la regla bajo el encabezado «Filing requirement when an IRC 871(d) Election is in effect», y con ese alcance se describe aquí. Por separado, en la página del formulario, el IRS enumera a quienes «may need to file Form 1040-NR» —entre ellos, quien «Were a nonresident alien engaged in a trade or business in the United States»—, una lista que no está limitada a quienes no hicieron la elección. Llevar el calendario y preparar la declaración es trabajo de un profesional de impuestos calificado.
¿Qué dice el IRS si la declaración se presenta tarde con la elección vigente?
Dentro de ese mismo apartado sobre la elección del IRC 871(d) en vigor, el IRS fija un límite de dieciséis meses contados desde la fecha original de vencimiento, sin considerar prórrogas, y describe la consecuencia de rebasarlo: «An NRA who does not file within sixteen (16) months of the original due date (without regard to extensions of time to file), is not permitted to claim deductions from gross income and is ineligible to claim certain credits, unless the IRS grants a waiver».
Tres detalles del texto importan. El plazo corre desde la fecha original de vencimiento, no desde la prorrogada. Lo que la regla describe perder son las deducciones y ciertos créditos —la ventaja que motivaba la elección—, no el deber de declarar. Y admite dispensa del IRS, así que no opera de forma automática.
Esta página no fija cuál es esa fecha original de vencimiento para un Formulario 1040-NR ni la deduce de las citas anteriores. Si hay años sin presentar, la conversación es con un profesional de impuestos calificado antes de enviar nada.
¿Qué es un ITIN y qué alcance tiene?
Un ITIN es, en palabras del IRS, «a 9-digit number the IRS issues if you need a U.S. taxpayer identification number for federal tax purposes, but you aren’t eligible for a Social Security number (SSN)». El criterio publicado es corto: «You need an ITIN if you have a federal tax purpose and you’re not eligible for an SSN».
El alcance está igualmente delimitado: «An ITIN is issued by the IRS for federal tax purposes only». La lista del IRS de lo que un ITIN no hace tiene cuatro puntos: no da derecho a beneficios del Seguro Social ni al Earned Income Tax Credit; no otorga ni cambia el estatus migratorio; no autoriza a trabajar legalmente en Estados Unidos; y no sirve como identificación fuera del sistema tributario federal.
Esta página no describe el procedimiento de solicitud. Si un caso concreto requiere un ITIN, el trámite lo orienta un profesional de impuestos calificado.
¿Qué papel juegan los Formularios 1042 y 1042-S?
Son las dos declaraciones que el régimen de retención a personas extranjeras asocia al agente de retención: el 1042-S informa por beneficiario la renta de origen estadounidense y el impuesto retenido, y el 1042 es la declaración anual de ese impuesto. El IRS lo resume así: «Generally, NRA withholding describes the withholding regime that requires 30% withholding on a payment of U.S. source income and the filing of Form 1042 and related Form 1042-S».
El IRS indica usar el 1042-S para reportar, entre otros conceptos que enumera, «Income and amounts withheld as described in the Instructions for Form 1042-S», y publica una lista equivalente para el Formulario 1042 que esta página no reproduce completa. Qué significan esos documentos en un caso concreto lo interpreta un profesional de impuestos calificado.
¿FIRPTA se aplica al alquiler o a la disposición del inmueble?
El IRS describe FIRPTA como una retención que se activa con la disposición de un interés en bienes raíces estadounidenses —la venta u otra transferencia—, no con el cobro de la renta: «The disposition of a U.S. real property interest by a foreign person (the transferor) is subject to the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA) income tax withholding […]».
El propio IRS separa los dos regímenes al describir la retención a personas extranjeras: «In referring to NRA withholding in this area, it does not include withholding done under section 1445 of the Internal Revenue Code, dealing with Withholding of Tax on Dispositions of U.S. Real Property Interests (FIRPTA) […]».
Esta página no incluye tasas, umbrales ni excepciones de FIRPTA. Cuando llega una venta, el análisis es otro y corresponde a un profesional de impuestos calificado.
Fuentes
- IRS — Nonresident aliens – Real property located in the U.S. — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — Publication 515, Withholding of Tax on Nonresident Aliens and Foreign Entities — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — NRA withholding — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — About Form W-8 ECI — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — About Form 1040-NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax Return — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — Individual taxpayer identification number (ITIN) — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — About Form 1042 — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — About Form 1042-S — consultado el 13 de agosto de 2026
- IRS — FIRPTA withholding — consultado el 13 de agosto de 2026
Preguntas frecuentes
¿La renta de alquiler de un propietario extranjero no residente está sujeta a impuestos federales en Estados Unidos?
El IRS parte de una regla general: «Generally, a foreign person is subject to U.S. tax on its U.S. source income». Sobre inmuebles añade que, en general, esa renta se grava al 30% —o a la tasa menor de un tratado— si no está efectivamente conectada con un negocio estadounidense; con una elección oportuna del IRC 871(d), pasa a tributar sobre la renta neta a tasas graduadas. Cómo se aplica a un caso concreto lo determina un profesional de impuestos calificado.
¿Los gastos del inmueble reducen el monto sobre el que se retiene?
En el régimen de retención del capítulo 3, la Publicación 515 dice que no: «You must withhold on the gross amount subject to chapter 3 withholding. You cannot reduce the gross amount by any deductions». Con una elección oportuna del IRC 871(d), el IRS señala que el contribuyente «can claim deductions attributable to the real property income». Esta página no enumera qué gastos concretos califican; eso lo determina un profesional de impuestos calificado.
¿Para qué sirve un ITIN y quién lo necesita según el IRS?
El IRS lo define como «a 9-digit number the IRS issues if you need a U.S. taxpayer identification number for federal tax purposes, but you aren’t eligible for a Social Security number (SSN)» y fija el criterio: «You need an ITIN if you have a federal tax purpose and you’re not eligible for an SSN». Se emite «for federal tax purposes only»: no otorga ni cambia el estatus migratorio ni sirve como identificación fuera del sistema tributario federal. El trámite lo orienta un profesional calificado.
¿Qué establece el IRS sobre presentar tarde cuando hay una elección del IRC 871(d) vigente?
Bajo el encabezado «Filing requirement when an IRC 871(d) Election is in effect», el IRS establece que «An NRA who does not file within sixteen (16) months of the original due date (without regard to extensions of time to file), is not permitted to claim deductions from gross income and is ineligible to claim certain credits, unless the IRS grants a waiver». El plazo corre desde la fecha original de vencimiento y la regla admite dispensa del IRS. Antes de presentar años atrasados, la conversación es con un profesional de impuestos calificado.
¿La retención de FIRPTA recae sobre la renta mensual del alquiler?
El IRS describe FIRPTA como retención sobre «The disposition of a U.S. real property interest by a foreign person (the transferor)» —la venta u otra transferencia—, y al describir la retención a personas extranjeras aclara que esta «does not include withholding done under section 1445 of the Internal Revenue Code». Son dos regímenes distintos y ambos análisis corresponden a un profesional de impuestos calificado.