Segunda vivienda en Florida para compradores de América Latina

¿Puede un extranjero comprar una segunda vivienda en Florida?

La restricción que Florida tiene por escrito no pregunta de qué país es el pasaporte del comprador. Parte de una lista de países y de quién está vinculado a ellos. El estatuto llama foreign country of concern a “the People’s Republic of China, the Russian Federation, the Islamic Republic of Iran, the Democratic People’s Republic of Korea, the Republic of Cuba, the Venezuelan regime of Nicolás Maduro, or the Syrian Arab Republic, including any agency of or any other entity under significant control of such foreign country of concern.” (§ 692.201(3)). La lista nombra a China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro y Siria. México, Colombia, Argentina, Guatemala, Chile, Perú y Brasil no están en ella.

A quién alcanza lo dice la definición de foreign principal, que tiene cinco letras. Dos nombran a personas por su cargo o su militancia: “The government or any official of the government of a foreign country of concern;” y “A political party or member of a political party or any subdivision of a political party in a foreign country of concern;” Es decir, el gobierno de uno de esos países o cualquiera de sus funcionarios, y un partido político de uno de esos países, cualquiera de sus miembros o subdivisiones. Otra nombra a las entidades organizadas bajo las leyes de uno de esos países o con sede principal en él, y a sus subsidiarias. Otra, a la persona común: “Any person who is domiciled in a foreign country of concern and is not a citizen or lawful permanent resident of the United States.” Es decir, quien está domiciliado en uno de esos países y no es ciudadano ni residente permanente legal de Estados Unidos. La última nombra a quien controla, no a lo controlado: “Any person, entity, or collection of persons or entities, described in paragraphs (a) through (d) having a controlling interest in a partnership, association, corporation, organization, trust, or any other legal entity or subsidiary formed for the purpose of owning real property in this state.” Es decir, cualquier persona, entidad o conjunto de personas o entidades de las cuatro letras anteriores que tenga una participación de control en una sociedad, asociación, corporación, organización, fideicomiso u otra entidad legal o subsidiaria formada para ser dueña de inmuebles en este estado (§ 692.201(4)).

Lo que la ley prohíbe a un foreign principal tiene un límite de lugar: “A foreign principal may not directly or indirectly own, or have a controlling interest in, or acquire by purchase, grant, devise, or descent any interest, except a de minimus indirect interest, in real property on or within 10 miles of any military installation or critical infrastructure facility in this state.” (§ 692.203(1)). Es decir, no puede ser dueño, directa o indirectamente, ni tener una participación de control, ni adquirir por compra, donación, legado o herencia ningún interés, salvo uno indirecto de minimis, en un inmueble situado en una instalación militar o de infraestructura crítica de Florida, o a 10 millas o menos de una. Qué es cada una lo define el estatuto: una instalación militar es “a base, camp, post, station, yard, or center encompassing at least 10 contiguous acres that is under the jurisdiction of the Department of Defense or its affiliates”, una instalación de al menos 10 acres contiguos bajo la jurisdicción del Departamento de Defensa o de sus afiliados (§ 692.201(5)), y las instalaciones de infraestructura crítica son las de la lista del § 692.201(2), si tienen medidas como cercas, barreras o puestos de guardia para excluir a personas no autorizadas. La misma sección abre una excepción para una vivienda: “a foreign principal who is a natural person may purchase one residential real property that is up to 2 acres in size if all of the following apply:” Las tres condiciones son: “The parcel is not on or within 5 miles of any military installation in this state.” “The person has a current verified United States Visa that is not limited to authorizing tourist-based travel or official documentation confirming that the person has been granted asylum in the United States, and such visa or documentation authorizes the person to be legally present within this state”; y “The purchase is in the name of the person who holds the visa or official documentation described in paragraph (b).” (§ 692.203(4)). Es decir, una sola propiedad residencial, de hasta 2 acres, y con las tres condiciones: que el lote no esté en una instalación militar ni a 5 millas o menos de una; que la persona tenga una visa vigente y verificada de Estados Unidos que no se limite a autorizar viajes de turismo, o documentación oficial de que se le concedió asilo, que la autorice a estar legalmente en Florida; y que la compra esté a nombre de esa persona.

El capítulo tiene otras dos prohibiciones con su propio alcance. El § 692.202 trata de la tierra agrícola. El § 692.204 trata de las personas vinculadas a la República Popular China que describe su subsección (1)(a), y para ellas alcanza a los inmuebles de todo el estado, con una excepción propia en su subsección (2). Las tres secciones tienen además sus propios registros, sus propias declaraciones juradas del comprador y sus sanciones. Sobre Venezuela, el texto nombra “the Venezuelan regime of Nicolás Maduro”, no al país, y esta guía no interpreta qué es estar domiciliado en él. Para quien está domiciliado en Cuba o en Venezuela, o es funcionario o miembro de un partido de uno de los países de la lista, todo esto es asunto de un abogado de Florida antes de firmar cualquier contrato.

A todo comprador, del país que sea, le toca un papel. “At the time of purchase, a buyer of real property in this state must provide an affidavit signed under penalty of perjury attesting that the buyer is:” “Not a person or entity described in paragraph (1)(a) or that the buyer is a person described in paragraph (1)(a) but is authorized under subsection (2) to purchase the subject property; and” “In compliance with the requirements of this section.” (§ 692.204(6)(a)). Es decir, al comprar, todo comprador de un inmueble en Florida firma bajo pena de perjurio una declaración jurada de dos cosas: que no es una de las personas o entidades que describe el § 692.204(1)(a), o que lo es pero la subsección (2) lo autoriza a comprar esa propiedad; y que cumple los requisitos de esa sección. La misma subsección encarga el formulario a la Florida Real Estate Commission.

La casa y la visa son dos cosas distintas

Comprar una casa y entrar al país se rigen por leyes distintas. El manual del Departamento de Estado dice qué es una visa de visitante: “Visitor visas are nonimmigrant visas for persons who want to enter the United States temporarily for business (B-1), or for pleasure (B-2), or a combination of both purposes (B-1/B-2).” (9 FAM 402.2). La ley define al visitante como un extranjero, “other than one coming for the purpose of study or of performing skilled or unskilled labor or as a representative of foreign press, radio, film, or other foreign information media coming to engage in such vocation”, “having a residence in a foreign country which he has no intention of abandoning and who is visiting the United States temporarily for business or temporarily for pleasure” (8 U.S.C. § 1101(a)(15)(B)). Es decir: alguien que tiene una residencia en un país extranjero que no piensa abandonar y que visita Estados Unidos temporalmente, por negocios o por placer; y no quien viene a estudiar, a realizar trabajo calificado o no calificado, o como representante de prensa, radio, cine u otros medios de información extranjeros a ejercer esa ocupación.

La ley parte de una presunción. Todo extranjero, con las excepciones que la misma frase nombra, “shall be presumed to be an immigrant until he establishes to the satisfaction of the consular officer, at the time of application for a visa, and the immigration officers, at the time of application for admission, that he is entitled to a nonimmigrant status under section 1101(a)(15) of this title.” (8 U.S.C. § 1184(b)). Es decir, se presume que es inmigrante hasta que demuestre, al cónsul cuando pide la visa y al oficial de inmigración cuando pide entrar, que tiene derecho a un estatus de no inmigrante.

El manual que el Departamento de Estado escribe para sus cónsules, que es una guía interna y no un aviso al público, les dice que deben evaluar si el solicitante cumple tres cosas: “Have a residence in a foreign country, which they do not intend to abandon;” “Intend to enter the United States for a period of specifically limited duration; and” “Seek admission for the sole purpose of engaging in legitimate activities relating to business or pleasure.” Y si no cumple alguna: “you must refuse the applicant under INA 214(b).” (9 FAM 402.2). Ninguna de las reglas citadas aquí menciona la propiedad de una casa en Estados Unidos, ni a favor ni en contra. Lo que piden es una residencia en el exterior que no se piensa abandonar, una estadía de duración limitada y un propósito legítimo de negocios o de placer.

Y la visa no decide la entrada. “While having a visa does not guarantee entry to the United States, it does indicate a consular officer has determined the U.S. visa holder is eligible to seek entry for that specific purpose.” “CBP inspectors are responsible for admission of travelers to the United States, for a specified status and period of admission.” (9 FAM 102.1): tener visa no garantiza la entrada; los inspectores de CBP son responsables de la admisión, para un estatus y un periodo determinados.

Algunos viajeros no necesitan visa para visitas cortas. El Visa Waiver Program “permits citizens of 42 countries to travel to the United States for business or tourism for stays of up to 90 days without a visa.” (CBP, Visa Waiver Program). De América Latina, la lista del Department of Homeland Security, actualizada el 2 de mayo de 2025, incluye a Chile, designado el 31 de marzo de 2014; Argentina y Uruguay figuran en ella como países cuya designación terminó, en 2002 y en 2003 (DHS, Visa Waiver Program).

Cuánto tiempo puede quedarse en su casa

Cuánto puede quedarse en su propia casa no lo decide la escritura, sino el registro de admisión. El reglamento: “Any B-1 visitor for business or B-2 visitor for pleasure may be admitted for not more than one year and may be granted extensions of temporary stay in increments of not more than six months each, except that alien members of a religious denomination coming temporarily and solely to do missionary work in behalf of a religious denomination may be granted extensions of not more than one year each, provided that such work does not involve the selling of articles or the solicitation or acceptance of donations.” (8 CFR 214.2(b)(1)). Y: “Any B-2 visitor who is found otherwise admissible and is issued a Form I-94 (see § 1.4), will be admitted for a minimum period of six months, regardless of whether less time is requested”, “provided, that any required passport is valid as specified in section 212(a)(26) of the Act.” “Exceptions to the minimum six month admission may be made only in individual cases upon the specific approval of the district director for good cause.” (8 CFR 214.2(b)(2)). Es decir, un visitante B-2 puede ser admitido por no más de un año, con extensiones de no más de seis meses cada una, salvo los miembros de una denominación religiosa que vienen temporal y exclusivamente a hacer trabajo misionero, cuyas extensiones pueden ser de hasta un año cada una si ese trabajo no incluye vender artículos ni pedir o aceptar donaciones; el mismo párrafo tiene además una regla propia, de quince días y sin extensiones, para quien es admitido en Guam con la exención del § 212.1(e). Y al que se encuentra admisible y recibe un Formulario I-94 se le admite por un mínimo de seis meses, siempre que su pasaporte tenga la vigencia exigida, con excepciones que solo se hacen caso por caso, con la aprobación del director de distrito y por causa justificada. Para quien entra por el Visa Waiver Program el reglamento remite a otras reglas: “Special requirements for admission and maintenance of status for visitors admitted to the United States under the Visa Waiver Pilot Program are set forth in section 217 of the Act and part 217 of this chapter.” (8 CFR 214.2(b)(3)).

La fecha que manda está en el I-94. “The ‘Admit Until Date’ is the date that the traveler’s immigration status expires in the U.S.” (CBP, I-94 Fact Sheet): la fecha de “Admit Until” es la fecha en que vence el estatus migratorio del viajero en Estados Unidos. Sobre lo que cuenta como temporal, el manual del Departamento de Estado dice a sus cónsules: “The fact that the period of stay in a given case may exceed six months or a year is not in itself controlling, if you are satisfied that the intended stay has a time limitation and is not indefinite in nature.” (9 FAM 402.2).

Quien quiere quedarse más tiempo y es elegible para presentar la solicitud la presenta antes de que venza su estadía: “If you are eligible to file an I-539 application, you must apply for extension of stay or change of status before your current authorized stay expires.” (USCIS, Form I-539), con los requisitos que esa página enumera. Quedarse más allá de lo autorizado tiene consecuencias escritas en la ley: “In the case of an alien who has been admitted on the basis of a nonimmigrant visa and remained in the United States beyond the period of stay authorized by the Attorney General, such visa shall be void beginning after the conclusion of such period of stay.” (8 U.S.C. § 1202(g)(1)); el párrafo (2) de esa subsección dice con qué visa esa persona puede volver a ser admitida como no inmigrante. El 8 U.S.C. § 1182(a)(9)(B) añade prohibiciones de admisión de varios años por presencia ilegal; sus plazos, definiciones y excepciones están en ese texto.

Los días también cuentan para el IRS

Los días que pasa en la casa también los cuenta el IRS, con una prueba propia. “You are a resident alien of the United States for tax purposes if you meet either the green card test or the substantial presence test for calendar year 2025 (January 1–December 31).” (IRS, Publication 519): se es residente fiscal si se cumple la prueba de la tarjeta de residente permanente o la de presencia sustancial. La segunda es una cuenta: “To meet this test, you must be physically present in the United States on at least:” “31 days during 2025; and” “183 days during the 3-year period that includes 2025, 2024, and 2023, counting:” “All the days you were present in 2025,” “1/3 of the days you were present in 2024, and” “1/6 of the days you were present in 2023.” En español, y con los años de la edición de 2025 de la publicación: al menos 31 días en el año y 183 días en el periodo de tres años, contando todos los días de ese año, un tercio de los del año anterior y un sexto de los del año previo a ese.

La consecuencia de ser residente fiscal es amplia. “A resident alien’s income is generally subject to tax in the same manner as a U.S. citizen.” “You must report these amounts from sources within and outside the United States.” (IRS, Publication 519): el ingreso de un residente fiscal tributa en general como el de un ciudadano, y debe informar montos de fuentes dentro y fuera de Estados Unidos. La misma publicación fija qué días no se cuentan y una excepción por conexión más cercana con otro país, que se reclama con el Formulario 8840, cada una con sus condiciones. Quien piensa pasar varios meses al año en Florida debería hacer esa cuenta con un profesional de impuestos antes de comprar.

Si la alquila cuando no la usa

Si alquila la casa cuando no la usa, entra otro régimen federal: “In general, income from real property located in the United States (U.S.) that is owned by a nonresident alien (NRA) is taxed at a 30% (or lower treaty rate) if it is not effectively connected with a U.S. trade or business.” (IRS, Nonresident aliens – Real property located in the U.S.), con una elección que la misma página explica. Y Florida tiene sus propios impuestos sobre el alquiler de alojamientos: el impuesto estatal del § 212.03, del que esa sección exime ciertos contratos escritos por más de seis meses, y el impuesto de desarrollo turístico que un condado puede imponer sobre el alquiler por un término de seis meses o menos (§ 125.0104(3)). A qué alojamientos y contratos se aplica cada uno, y las tasas de cuatro condados, están en la guía sobre los impuestos de la renta de alquiler enlazada más abajo.

Al vender: la retención FIRPTA

El día que venda, la regla general es que el comprador le retenga parte del precio. El Código: “Except as otherwise provided in this section, in the case of any disposition of a United States real property interest (as defined in section 897(c)) by a foreign person, the transferee shall be required to deduct and withhold a tax equal to 15 percent of the amount realized on the disposition.” (26 U.S.C. § 1445(a)). El IRS lo explica: “In most cases, the buyer (transferee) is the withholding agent.” y “The transferee must deduct and withhold a tax on the total amount realized by the foreign person on the disposition.” (IRS, FIRPTA withholding). Es decir, salvo las excepciones de esa sección, quien compra a una persona extranjera debe retener el 15 % del monto realizado, sobre el total y no sobre la ganancia.

Dos de las excepciones dependen de quien compra, no de quien vende. No hay retención cuando “(A) the property is acquired by the transferee for use by him as a residence, and (B) the amount realized for the property does not exceed $300,000” (26 U.S.C. § 1445(b)(5)), y la tasa baja al 10 % cuando la propiedad se adquiere para residencia y el monto realizado no pasa de $1,000,000, si no se aplica la excepción anterior (26 U.S.C. § 1445(c)(4)). El IRS define ese uso como residencia: uno o más de los compradores deben “have definite plans to reside at the USRPI for at least 50 percent of the number of days that the property is used by any person during each of the first two 12-month periods following the date of transfer”, y se considera que el comprador reside en la propiedad los días en que reside en ella un miembro de su familia, de los que esa página enumera (IRS, FIRPTA withholding). Para pedir una retención reducida o nula existe una solicitud: “A transferee/buyer or the transferor/seller (or authorized person), may complete the Form 8288-B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, and file it to request a withholding certificate for reduced or no withholding under IRC 1445.” (IRS, FIRPTA withholding).

Si el dueño fallece: el impuesto federal sobre el patrimonio

El impuesto federal sobre el patrimonio sucesorio alcanza los bienes situados en Estados Unidos de ciertos dueños que vivían en otro país. “Certain deceased nonresidents who were not citizens of the United States are subject to U.S. estate taxation with respect to their U.S.-situated assets.” (IRS, Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns), y los bienes inmuebles situados en Estados Unidos son el primer ejemplo de la lista de esa página, que añade: “Estate tax treaties between the U.S. and other countries often provide more favorable tax treatment to nonresidents by limiting the type of asset considered situated in the U.S. and subject to U.S. estate taxation.” Las instrucciones del formulario fijan un umbral para presentar la declaración: “The executor must file Form 706-NA if the date of death value of the decedent’s U.S.-situated assets, together with the gift tax specific exemption and the amount of adjusted taxable gifts, exceeds the filing threshold of $60,000.” Es decir, el albacea presenta el Formulario 706-NA si el valor, a la fecha de la muerte, de los bienes situados en Estados Unidos, sumado a la exención específica del impuesto sobre donaciones y al monto de las donaciones gravables ajustadas, pasa de $60,000. Ese es el umbral para presentar la declaración; esta guía no calcula el impuesto. Salvo que un tratado disponga otra cosa, “Real estate and tangible personal property are located in the United States if they are physically located there.” (IRS, Instructions for Form 706-NA).

Traer el dinero

Traer el dinero para la compra es legal en cualquier monto; lo que existe es un deber de informar. “It is legal to transport any amount of currency or other monetary instruments into or out of the United States.” (CBP, Currency Reporting). Y: “Anyone who brings, sends, or receives currency or monetary instruments totaling more than $10,000 at one time, either into or out of the United States, must report it.” “When families or groups are involved, the $10,000 threshold applies to the total amount they are carrying or sending collectively, not per individual.” (CBP, Money and Other Monetary Instruments). Esa regla trata del efectivo y de los instrumentos monetarios que una persona lleva, envía o recibe; las transferencias bancarias de una compra siguen las reglas del banco y de la compañía de títulos.

Otra regla federal, la Residential Real Estate Rule de FinCEN, no está en vigor hoy. FinCEN dice en su propia página: “On March 19, 2026, the U.S. District Court for the Eastern District of Texas issued an order vacating the Residential Real Estate Rule.” “The Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN), in conjunction with the Department of Justice, has appealed the decision.” “While the court’s order remains in force, reporting persons are not required to file Real Estate Reports with FinCEN and are not subject to liability if they fail to do so.” (FinCEN, Residential Real Estate Frequently Asked Questions). Es decir, un tribunal federal anuló la regla el 19 de marzo de 2026, FinCEN apeló, y mientras la orden siga vigente no hay que presentar esos informes. Eso es lo que la página decía el 13 de octubre de 2026.

Los impuestos de Florida sobre una segunda vivienda

Florida no cobra impuesto sobre la renta personal: “Florida does not impose a personal income tax, so there are no filing requirements.” “However, there are filing requirements for businesses.” (Florida Department of Revenue, FAQ). El impuesto anual sobre la propiedad tiene una exención de vivienda principal, con condiciones. El estatuto la da a “A person who, on January 1, has the legal title or beneficial title in equity to real property in this state and who in good faith makes the property his or her permanent residence or the permanent residence of another or others legally or naturally dependent upon him or her” (§ 196.031(1)(a)). Es decir, a la persona que el 1 de enero tiene el título legal o el título en equidad del inmueble y que de buena fe hace de él su residencia permanente, o la de personas que dependen legal o naturalmente de ella. La misma sección añade otras condiciones, entre ellas que la escritura esté inscrita en los registros oficiales del condado antes de que se conceda la exención.

El calendario es el mismo para todos. “All taxes shall be due and payable on November 1 of each year or as soon thereafter as the certified tax roll is received by the tax collector.” “Taxes shall become delinquent on April 1 following the year in which they are assessed or immediately after 60 days have expired from the mailing of the original tax notice, whichever is later.” (§ 197.333): el impuesto se debe desde el 1 de noviembre, o tan pronto después como el recaudador recibe el registro de impuestos certificado, y entra en mora el 1 de abril del año siguiente, o 60 días después del envío del aviso original si eso es más tarde. Pagar antes tiene descuento: “discounts for payments made before delinquency shall be at the rate of 4 percent in the month of November or at any time within 30 days after the sending of the original tax notice; 3 percent in the following month of December; 2 percent in the following month of January; 1 percent in the following month of February; and zero percent in the following month of March or within 30 days before the date of delinquency if the date of delinquency is after April 1.” (§ 197.162(1)).

El ITIN

Para declarar al IRS o para llenar algunos de sus formularios hace falta un número. “An ITIN is a 9-digit number the IRS issues if you need a U.S. taxpayer identification number for federal tax purposes, but you aren’t eligible for a Social Security number (SSN).” Y: “You need an ITIN if you have a federal tax purpose and you’re not eligible for an SSN.” (IRS, Individual taxpayer identification number (ITIN)). El ITIN es solo para fines tributarios federales.

Lo que esta guía no cubre

Esta guía no dice qué visa pedir, no evalúa ningún caso migratorio y no calcula ningún impuesto. Tampoco cubre el financiamiento, la forma de tomar el título ni la sucesión en Florida, que tienen sus propias guías. Lo que reúne son las reglas escritas que un comprador de América Latina debería haber leído antes de decidir cuántos meses al año va a pasar en la casa y a nombre de quién la va a comprar.